Ny finanslov påvirker forældrekøb i virksomhedsordning

Regeringen afskaffer med den nye finanslov muligheden for at anvende virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen ved udlejning af boliger til nærtstående.

Forældrekøb i virksomhedsordning

Efter de gældende skatteregler er forældres udlejning af bolig til børn, at betegne som erhvervsmæssig virksomhed på lige fod med anden virksomshedsdrift.

Dette indebærer derfor, at man kan anvende virksomhedsskatteordningen på forældrekøbslejligheder og dermed fradrage renteudgifterne i den personlige indkomst. En ordning der har været særligt yndet ved topskatteyderne, hvor den skattemæssige værdi af renteudgifterne kunne være på ca. 56%.

Mange har valgt denne skatteordning netop pga. de skattemæssige fordele, uanset at renteniveauet p.t. er meget lavt.
Den nye finanslov, der afskaffer muligheden for at anvende virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen ved udlejning af bolig til nærtstående, vil i flere tilfælde kunne få en afgørende bestemmelse for fremtidige muligeder ved forældrekøb.

Den nye finanslov

Med den nye finanslov fjerner regeringen muligheden for at anvende virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen for disse forældrekøbslejligheder, hvilket indebærer at renteudgifterne får samme fradragsmæssige værdi som private renteudgifter, dvs. ca. 25,6-33,6%.

Ændringen forventes at træde i kraft i 2021 og der bør snarest tages stilling til, hvordan den nye finanslov påvirker i den enkelte situation.

Hvis man derfor har en virksomhedsskatteordning, hvor en forældrekøbslejlighed er eneste aktiv, vil et evt. opsparet overskud sandsynligvis komme til beskatning, når ordningen ophører. Det bør derfor overvejes, at etablere en anden virksomhed for at undgå at udløse beskatning af det opsparede overskud.

Har du spørgsmål vedrørende den nye finanslovs indvirkning på dit forældrekøb, er du velkommen til at kontakte advokat Susanne Buskov Møller.

EU-støtte i landbrugskonkurs – Ny principiel Højesteretsdom

Højesteret fastslår i principiel dom fra 29. oktober 2019, at EU-støtte, der søges af konkursboet, kan anvendes til delvis dækning af et driftsunderskud ved fortsat drift i konkursperioden.

Kurator kan dermed fremadrettet – under forudsætning af, at driften fortsættes og denne drift er underskudsgivende – lade EU-støtten tilgå ejendomspanthaverne over ejendommens driftsregnskab i stedet for at lade støttebeløbet indgå i konkursboet som frie midler.

EU-støtte i konkurssituationen

En landmand kan pantsætte sin landbrugsejendom incl. driftsinventar og driftsmateriel, besætning, gødning, afgrøder og andre frembringelser. EU-støtten er ikke omfattet af panterettighederne i ejendommen.

Det kan dermed udledes,  at EU-støtten, der søges af konkursboet efter dekret, et frit aktiv i konkursboet, som skal fordeles blandt alle boets kreditorer. Ikke kun ejendomspanthaverne. Ligeledes er det dog en kendsgerning, at konkursboet kun kan få udbetalt EU-støtten, såfremt ejendommen drives som en landbrugsejendom i konkursperioden.

Drift af landbrugsvirksomhed ved konkurs

Konkursboet er ofte uden likvide midler, hvorfor driften af landbrugsvirksomheden kun kan opretholdes fordi ejendomspanthaverne finansierer den løbende drift og dertil indestår for et eventuelt driftsunderskud i konkursperioden. Ejendommen bliver så at sige drevet for panthavernes regning i konkursperioden.

Dette sker ofte da den igangværende virksomhed med dyrehold og markdrift giver et bedre provenu i salgs situationen frem for et salg af tomme bygninger.

Som et naturligt led i driften af landbrugsvirksomheden ansøger kurator om EU-støtte, som ofte udgør en ikke ubetydelig indtægt i konkursboet.

I denne kan man spørge: Er det rimeligt, at EU-støtten skal tilgå konkursboet som et frit aktiv når det er panthaverne, der bekoster driften i konkursperioden, og dermed betaler for dyrkning af jorden, der er en forudsætning for at få udbetalt støtten?

Med Højesterets dom af 29. oktober 2019 foreligger der nu en længe ventet afklaring af problemstillingen.

Højesterets dom

En landmand, der drev landbrugsvirksomhed med mælkeproduktion og avl af mælkekvæg, blev den 15. april 2015 taget under konkursbehandling. Kurator fortsatte, efter aftale med marginalpanthaver, driften af landbrugsvirksomheden under konkursen. Det blev aftalt, at marginalpanthaver skulle dække et eventuelt underskud ved den fortsatte drift, mod at EU-støtten skulle indgå i driftsregnskabet.

Kurator ansøgte og fik udbetalt kr. 422,186,- i EU-støtte, som kurator i sin helhed anvendte til delvis dækning af underskuddet ved den fortsatte drift af landbrugsvirksomheden.

EU-støtten tilgik således i sin helhed ejendomspanthaverne over ejendommens driftsregnskab i stedet for at indgå i boet som et frit aktiv. Det var en kreditor og ufyldestgjort panthaver i konkursboet utilfreds med, hvorfor vedkommende gjorde indsigelse mod boregnskabet.

Højesteret kom frem til, at kurator berettiget kan medtage det fulde støttebeløb i ejendommens driftsregnskab til delvis dækning af driftsunderskuddet.

Afgørende for dommens resultat

Højesteret har i sin afgørelse lagt vægt på, at EU-støtten er en driftsrelateret indtægt, som forudsætter en aktiv drift i landbrugsvirksomheden.
Da der ikke var midler i konkursboet til at videreføre driften, kunne kurator kun videreføre driften som følge af panthaverens tilsagn, om at ville dække et eventuelt driftsunderskud.

Højesteret fremhæver specifikt, at EU-støtten, også uden aftale med marginal-panthaver, kan anvendes til delvis dækning af underskuddet på driftsregnskabet.

Afgørelsen er offentliggjort på Højesterets hjemmeside.

Kontakt os gerne for en snak om Jeres muligheder

Har du spørgsmål vedrørende EU-støtte i konkursretlig sammenhæng eller andre konkursretslige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte advokat Charlotte Graakjær Eriksen eller advokat Torben Korsager

De første nye ejendomsvurderinger

Fra den 30. oktober 2019 kunne 80.000 boligejere for første gang få et indblik i deres nye ejendomsvurdering. Her kunne det ses om deres bolig på papiret er blevet mere eller mindre værd.

I første omgang er ejendomsvurderingerne alene vejledende, og vil fungere som en ”test” af ejendomsvurderingssystemet, som fremover vil blive lavet på bagrund af meget mere data end tidligere, for på den måde, forhåbentligt, at give et mere tidssvarende vurdering af borgernes ejendom.

For danske boligejere kan ejendomsskatterne være en stor udgift i økonomien, hvorfor de nye ejendomsvurderinger har særligt interesse for mange, og afventes med spænding.

De nye ejendomsvurderinger – det skal du være opmærksom på

Følgende ting er særligt vigtigt at have kendskab til eller være opmærksom på for de nye ejendomsvurderinger:

• Gennemsigtighed: Boligejere får mulighed for at se de centrale data for boligen på vurderingsportalen.dk
• Boligens BBR-meddelelse vil indgå i den nye ejendomsvurdering, hvorfor det er vigtigt, at boligejere kontrollerer, at deres boligs BBR-meddelelse er korrekt, idet BBR-meddelelse kan være indberettet af en tidligere ejer af boligen, eller ikke er blevet rettet i forbindelse med en tilbygning m.v.
• Vurderingssystemet har forbindelse til tinglysningen.dk, hvor alle hussalg bliver registreret i forbindelse med et ejerskifte, hvorfor prisudviklingen på boligmarkedet også løbende vil indgå i ejendomsvurderingerne.
• Ændring i det omkringliggende miljø, som f.eks. anlæggelse af og afstand til motorvej, vindmøller, sø eller skov, vil fremover også have indflydelse på ejendomsvurderingerne.
• Nye lokal- og kommunalplaner vil også indgå i ejendomsvurderingerne fremover.

Hvornår kommer de nye ejendomsvurderinger?

I forbindelse med indføringen af de nye vurderinger indføres der et såkaldt ”forsigtighedsprincip”. Dette princip skal sikre, at den usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, kommer boligejeren til gode. Det betyder helt konkret, at det beløb, man som boligejer skal betale skat af, generelt sættes 20 procent lavere end den offentlige vurdering.

Det forventes, at de nye ejendomsvurderinger vil blive rullet ud i 2020, mens regeringen i sidste uge oplyste, at nogle boligejere dog skal vente helt til 2022 på de nye vurdering.

Thomas Heintzelmann kan i dag fejre sin 50 års fødselsdag, hvoraf han i knap halvdelen af disse har haft juridiske dokumenter mellem hænderne. Han har i mange år beskæftiget sig intensivt med alle aspekter indenfor entrepriseretten, hvor han navnlig bistår entreprenører og rådgivere. I løbet af sin karriere har Thomas Heintzelmann derfor også været involveret i flere større sager indenfor entrepriseretten.

Et skarpt hjørne rundes i dag for Thomas Heintzelmann, der i løbet af sin karriere har markeret sig som et stærkt navn indenfor entrepriseret. Her bistår han klienter med rådgivning indenfor alle aspekter indenfor fast ejendom, dog navnlig entrepriseretlige forhold, hvor klienterne primært er entreprenørvirksomheder og tekniske rådgivere.

Fra den midtjyske muld til de bonede gulve

Thomas rykkede fra Midtjylland til Aarhus i 1990 for at læse jura. Allerede tidligt under studiet blev der vagt en stor interesse for de problemstillinger, der kan være forbundet med fast ejendom og byggeri – en interesse som sidenhen har gjort Thomas til en af de stærkeste profiler indenfor sit felt.

Thomas er, netop qua sin store viden og engagement indenfor feltet, samtidig chef og ansvarlig for INTERLEX’s Team Fast Ejendom.

Trods titel som Partner, Team chef og Advokat med møderet for Højesteret har Thomas dog ifølge såvel personale som klienter fortsat begge ben godt placeret i den jyske muldjord.

Udvikling og ansvar er de afgørende faktorer

Klienter beskriver Thomas Heintzelmanns engagement for entrepriseret således:¨Thomas er drevet af den stadige udvikling, der er i entreprise. Han skal konstant være opmærksom på nye forhold, der kan vise sig at få en afgørende betydning for klienten. Thomas tager ejerskab over sagen, så klienten kan få lettet sine skuldre – og dét kan man kun, når man er opmærksom på branchens udvikling.¨

Fejring af fødselsdag

Foruden en behørig fejring af sine kollegaer, fejrer Thomas dagen med sin nærmeste familie.

EU-Rådet har underskrevet EU-direktiv om forebyggende rekonstruktion

EU-rådet har d. 6 juni 2019 formelt vedtaget et direktiv, der fastlægger rammene for forebyggende rekonstruktion, muligheden for en ny chance i form af gældssanering og foranstaltninger med henblik på mere effektive procedurer for rekonstruktion, insolvensbehandling og gældssanering.

Det overordnede formål med direktivet er at skabe harmonisering af reglerne i EU. Dette skal således mindske forskellene i de nationale regelsæt, idet de forskelligartede regelsæt og risikoen for en ukendt og langvarig eller kompleks insolvensprocedure medfører usikkerhed blandt investorer, som derfor ikke ønsker at investere på tværs af landegrænser.

Den danske konkurslov giver allerede i dag insolvente virksomheder mulighed for at træde i rekonstruktion, ligesom konkursloven også hjemler mulighed for gældssanering for personer under visse betingelser.

Direktivet indebærer derfor ikke, at der skal foretages en større revision af de danske regler. Dog vil visse ændringer være påkrævet for at de danske regler er i overensstemmelse med direktivet.

Forebyggende rekonstruktion vil påvirke dansk erhvervsliv

Der vil bl.a. skulle fastsættes regler, om at en skyldner allerede, når der foreligger ”sandsynlighed for insolvens”, skal have adgang til en ramme for forebyggende rekonstruktion. Dette skal således sikre at virksomheden kan afværge insolvens.

Direktivet indebærer derfor, at der skal fastsættes lovregler, der gør det muligt at træde i rekonstruktion på et tidligere tidspunkt end det er tilfældet nu. Pt. skal en virksomhed være insolvent, før virksomheden kan træde i rekonstruktion.

Formålet med reglerne om en forebyggende rekonstruktion er, at sikre levedygtighed blandt flere virksomheder, hvorved arbejdspladser beskyttes og erhvervsaktiviteten opretholdes. Endvidere forventes reglerne om adgang til en forebyggende rekonstruktion at indebære, at der skrides ind før virksomhederne misligholder eventuelle lån. Således bør den negative indvirkning på den finansielle sektor afbødes.

Direktivets formål er derudover at sikre:

• at hæderlige insolvente eller svært gældstyngede iværksættere kan drage fordel af fuld gældssanering efter en rimelig periode, der som udgangspunkt fastsættes til 3 år, og derved kan få en ny chance til at starte virksomhed på ny
• at effektiviteten af procedurerne for rekonstruktion, insolvensbehandling og gældssanering forbedres, navnlig for at gøre dem kortere

Der er tale om et rammedirektiv, hvilket betyder, at det enkelte medlemsland selv fastlægger, hvordan direktivets regler skal implementeres. I Danmark er det Konkursrådet, der skal stå for implementeringen. Direktivet skal først være implementeret i 2021, da medlemslandene har 2 år fra direktivets offentliggørelse i EU Tidende til at indarbejde reglerne.

Kontakt os gerne for en snak om jeres muligheder

Har du spørgsmål til, hvad det nye EU-direktiv kan komme til at betyde for din virksomhed, eller ønsker du rådgivning i forbindelse hermed er du velkommen til at tage kontakt til vores specialist Torben Korsager.

I sommeren 2017 vedtog det tidligere folketing med Venstre ved roret en nedsættelse af bo- og gaveafgiften ved overdragelse af erhvervsvirksomheder fra 15 % til 5 % med gradvis indfasning frem mod 2020. Sidenhen er Socialdemokraterne kommet til roret, og de varsler om ændringer, der kan få store økonomiske konsekvenser ved et generationsskifte.

Varsling om nye regler ved generationsskifte

Socialdemokraterne varslede tilbage i december 2018 om store ændringer af de nuværende regler for gaveafgifter ved generationsskifte.
Her kom socialdemokraterne med et konkret udspil på:

• En tilbagerulning af den nedsatte bo- og gaveafgift ved overdragelse af erhvervsvirksomheder
• En forhøjelse af boafgiftssatsen fra 15 % til 30 % for arv over 3 mio. kr., såkaldt ”topskat på arv”
  Samme sats og bundgrænse må antages at skulle gælde ved gaveoverdragelser
• En forhøjelse af det skattefrie bundfradrag ved beregning af boafgift fra 289.000 kr. til 500.000 kr.
• En stigning i den høje skattesats for aktieindkomst fra 42 % til 45 % (aktieindkomst over 54.000 kr. i 2019)

Det er derfor endnu uklart hvilke nye regler den nye regering med socialdemokraterne i spidsen vil vedtage, når folketinget samles i oktober 2019. Men det synes sandsynligt, at i hvert fald en del af ovenstående ændringer kan blive en realitet. Dette vil få store økonomiske konsekvenser for mange virksomhedsejere, som ønsker at foretage et generationsskifte.

Generationsskifte på vej?

Det er usikkert fra, hvornår nye regler herom vil have virkning. Det synes dog sandsynligt, at regeringen vil forsøge at fremrykke virkningstidspunktet for en sådan forsøget afgift til et så tidligt som muligt tidspunkt, for at undgå udnyttelse af reglerne.

Mange virksomhedsejere stiller således i disse dage sig selv spørgsmålet, om et generationsskifte i deres virksomhed snart står for døren. Dertil hører spørgsmålet om dette skifte eventuelt skal fremrykkes, for at kunne drage fordel af de nugældende regler for afgifter ved generationsskifter.

Står du og overvejer et generationsskifte, eller har du andre spørgsmål herom er du naturligvis velkommen til at kontakte vores dygtige advokater Lars Sundtoft Madsen eller Jesper Ørskov Nielsen.

Ændring af tinglysningsloven kan fra 1. juli 2019 både gøre det billigere og mere fleksibelt for boligejere og erhvervsdrivende at udskifte pantebreve.

Den nu afgåede regering vedtog sidste år 30 initiativer, med henblik på at forenkle det danske afgiftssystem. Blandt disse initiativer var et forslag om sanering af tinglysningsafgiften, der ville medføre en udvidet adgang til overførsel af den variable tinglysningsafgift.

Tinglysningslovens nuværende regler

De væsentligste typer pantebreve i dag, som benyttes ved finansiering af ejendommen er: Kreditforeningspantebreve, ejerpantebreve og alm. pantebreve. De tre typer pantebreve giver den samme sikkerhed, og koster samme tinglysningsafgift: et fast beløb på kr. 1.660 + en variable tinglysningsafgift på 1,5 % af pantebrevets hovedstol. I private bolighandler ligger tinglysningsafgiften derfor ofte på mellem kr. 25.000 – 150.000, og i erhvervshandler kan beløbet løbe op over én million kroner.

Som reglerne er i dag, vil det i visse situationer være muligt at genbruge den variable afgift (på 1,5 %), hvis man skifter fra ét pantebrev til et andet. F.eks. hvis man ønsker at omdanne sit almindelige pantebrev til et ejerpantebrev.

Der er imidlertid også situationer, hvor det ikke er muligt at genbruge den variabel afgift. Eksempelvis hvis man ønsker at ændre et realkreditlån til et banklån, der ikke er på realkreditlignende vilkår. I denne situation vil man skulle betale den variable tinglysningsafgift på ny, hvilket altså for mange vil betyde en betydelig forøgelse af de økonomiske omkostninger for f.eks., at kunne omlægge lånet.

De nye regler vedr. tinglysningsafgiften

Ifølge de nye regler bliver den faste tinglysningsafgift pr. 1. juli 2019 nedsat med kr. 20 fra 1.660 til 1.640, og den variable afgift bliver nedsat fra 1,50 % til 1,45 %. Mere væsentligt er dog, at det samtidigt bliver muligt at modregne det gamle lån i nye lån for alle tre ovenstående typer pantebreve, når tinglysningsafgiften skal beregnes.

På det praktiske plan betyder dette, at hvis størrelsen på det nye lån ikke overskrides hovedstolen på pantebrevet, kan hele den variabel tinglysningsafgift således modregnes. Der vil således alene skulle betales den faste tinglysningsafgift, som fra 1. jul 2019 er kr. 1.640, og ikke en afgift på f.eks. mellem kr. 25.000 – 150.000.

Den ovenfor nævnte situation med ændring af realkreditlån til banklån vil derfor kunne ske uden betaling af den variabel tinglysningsafgift.

Samtidig med ovenstående er det også vedtaget, at den variable tinglysningsafgift fra 1. januar 2026 vil blive yderligere nedsat til 1,25 %.

Kontakt os gerne for en snak om jeres muligheder

Har du spørgsmål til, hvad de nye regler i tinglysningsloven konkret betyder for dig, eller ønsker du rådgivning i forbindelse med køb, salg eller omlægning af lån til fast ejendom er du velkommen til at tage kontakt til vores specialist Susanne Buskov Møller 

Lovforslaget der afskaffer iværksætterselskaber (IVS) og nedsætter kapitalkravet til anpartsselskaber (ApS) er nu vedtaget.

Iværksætterselskabers afvikling indebærer flere aspekter

Vi har tidligere bragt nyheden om, at regeringen havde fremsat lovforslag om afskaffelsen af iværksætterselskaber (IVS’er).

Lovforslaget om afskaffelse af VS’er blev som ventet vedtaget, og det betyder, at iværksætterselskaber skal omdannes til Anpartsselskaber, ligesom der ikke længere kan stiftes iværksætterselskaber.

I forbindelse med en omdannelse skal selskabet opfylde kapitalkravet for anpartsselskaber, der samtidig er nedsat fra kr. 50.000,00 til kr. 40.000,00. Kapitalkravet skal dog ikke nødvendigvis opfyldes ved kontant indbetaling af kr. 40.000,00, men kan ligeledes udgøres af de midler og aktiver, der eventuelt allerede måtte være til stede eller vil blive indskudt i virksomheden i forbindelse med omdannelsen.

Tidsfrist for omregistrering af IVS til ApS

Der blev givet en tidsfrist på 2 år for omregistrering af iværksætterselskab til ApS selskab og alle IVS’er skal således være omdannet til ApS’er senest pr. 15. april 2021. Det er dog anbefalelsesværdigt, at man allerede nu gør sig overvejelser omkring hvordan og hvornår omdannelsen skal ske.

Kontakt os gerne for en snak om jeres muligheder

Vi har allerede i samarbejde med vores dygtige revisorkontakter foretaget de første omregistreringer, så tøv ikke med at kontakte Lars Sundtoft Madsen eller Christian Homaa, hvis du har spørgsmål til processen eller ønsker vores bistand til omregistreringen af dit selskab.

Vores kollega, partner og konsul Jesper Ørskov Nielsen fylder 50 år.

I den anledning inviteres klienter, forretningsforbindelser, kolleger og venner af huset og af Jesper til reception hos INTERLEX Advokater i Pakhusene på Mariane Thomsens Gade 1 C, 8. sal, 8000 Aarhus C.

Fredag d. 3. maj 2019 kl. 14.00-17.00

Vi glæder os til at se jer.

Venlig hilsen
INTERLEX Advokater

Med etablering af de nye deleøkonomiplatforme f.eks. Airbnb er det i stigende omfang blevet populært at udleje sin helårsbolig, f.eks. i forbindelse med ferie eller i andre situationer, hvor ejeren ikke selv anvender boligen. For at skabe klarhed over hvor længe en ejer må udleje sin helårsbolig til ferie og fritidsformål har regeringen fremsat forslag om grænser for denne udlejning.

Den nye ordning medfører, at personer, der selv udlejer deres fulde helårsbolig, for fremtiden højst må udleje boligen i op til 30 dage pr. kalenderår, mens borgere, der udelukkende udlejer gennem en eller flere udlejningsformidlere, som indberetter indtægterne ved udlejningsaktiviteten, må udleje boligen i 70 dage pr. kalenderår. Der er indlagt mulighed for, at kommunen kan hæve grænsen på 70 dage til 100 dage.

Ændring fra de nuværende regler:

Efter de nugældende regler er det således, at en ejer af fast ejendom skal have tilladelse til erhvervsmæssig udlejning eller udlejning for et længere tidsrum end et år, medmindre det lejede skal anvendes til helårsbolig.

Kommuner som er underlagt boligreguleringsloven, har dog haft en praksis, hvorefter personer frit kunne udleje sin bolig i op til seks uger om året, uden at dette krævede en tilladelse fra kommunen.

Ovenstående vil således være en skærpelse af de nuværende regler for personer, som f.eks. udlejer sin lejlighed eller sit hus gennem Airbnb,idet det med de nye regler ikke længere vil være muligt at udleje sin bolig for en periode ud over 30/70 dage pr. kalenderår.

Overtrædelse af de nye regler, vil medfører bødestraf.

Det forventes, at ovenstående lovændring træder i kraft pr. 1. januar 2021.

Har du spørgsmål til ovenstående nye ændringer så kontakt endelig Advokat Susanne Buskov Møller, sbm@interlex.dk.