En landmand har netop vundet en klagesag ved Planklagenævnet om en ulovlig ekspropriation, der uberettiget var foretaget af Herning Kommune.
Kommunen traf den 15. september 2021 beslutning om at tvinge landmanden til at afstå sin ejendom til kommunen for at kunne opføre kommunens egne regnvandsbassiner og anlægge rekreative arealer til offentlige formål.
Kommunen havde forinden vedtaget en lokalplan, der udlagde arealerne til de nævnte offentlige formål.
Landmanden protesterede imod at tvangsafstå sine jordarealer og besluttede at indbringe sagen for Planklagenævnet.
Et enstemmigt klagenævn underkendte ekspropriationen, der var behæftet med væsentlige mangler og fejl.
Konsekvenserne heraf er, at kommunen ikke har ret til at tvinge landmanden til at afstå sin ejendom på baggrund af lokalplanen, og landmanden har fortsat ejerskabet og rådigheden over arealerne.
Vores advokat Jacob Pedersen er fuldt ud enig i sagens udfald og tilføjer, at der er tale om en principiel sag, der fremadrettet vil stille kommuner til ansvar for deres ekspropriationer.
Planlovens hjemmel til ekspropriation skal fortolkes i overensstemmelse med grundlovens § 73, hvorefter ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom uden hvor almenvellet kræver det.
I denne sag var ekspropriationen ulovlig, idet (1) lokalplanen var uklar, (2) kommunen havde ikke sikret sig at indhente de nødvendige tilladelser til anlæggene samt (3) ekspropriationen omfattede et større areal end nødvendigt.
Det er vigtigt at borgere og virksomheder ydes rådgivning i forbindelse med ekspropriation, idet de ellers risikerer at fortabe deres rettigheder til at gøre indsigelser.
Hvis du er i tvivl om dine klagemuligheder over for offentlige myndigheder, er du meget velkommen til at kontakte advokat Jacob Pedersen på jp@interlex.dk eller tlf. 81 40 66 70.
Advokat Charlotte Graakjær Eriksen er af foreningen Danske Insolvensadvokater optaget som certificeret insolvensadvokat.
Charlotte har mere end 13 års erfaring med insolvensret i bred forstand. Gennem årene har Charlotte behandlet et stort antal konkursboer, rådgivet pengeinstitutter om kunder i krise samt bistået nødlidende virksomheder og personer med at tilvejebringe vedvarende løsninger på likviditetsmæssige udfordringer.
Certificeringen bekræfter, at Charlotte besidder en særlig ekspertise indenfor insolvensrettens område. Ekspertisen er opnået gennem indgående og bredt funderet kendskab til konkurs og rekonstruktion samt gennem faglig uddannelse indenfor insolvensretten.
Certificeringen medfører pligt til at behandle sager effektivt på højt fagligt niveau og at opretholde et højt niveau af efteruddannelse på det insolvensretlige område.
Se nærmere om Certificerede Insolvensadvokater på www.insolvensadvokater.dk
Partner og teamleder i Team Insolvens, Torben Korsager, er tillige certificeret insolvensadvokat.
Kontakt os gerne
INTERLEX Advokaters Team Insolvens rådgiver virksomheder i krise og pengeinstitutter om kunder i krise.
Du er meget velkommen til at kontakte advokat Torben Korsager eller advokat Charlotte Graakjær Eriksen for en drøftelse.
Forhold om en ejerforening er reguleret i ejerforeningens vedtægter. Hvis ejerforeningen har vedtaget en særvedtægt, som er tinglyst, er den gældende for foreningen. Hvis der ikke er vedtaget og tinglyst en særvedtægt, er det normalvedtægten, der er gældende.
Den 1. januar 2021 blev den hidtidige gældende normalvedtægt ændret med virkning for alle ejerforeninger, stiftet efter denne dato.
Med virkning fra 1. januar 2022 er den nye normalvedtægt for ejerlejligheder også gældende for ejerforeninger stiftet før 1. januar 2021.
Man bør derfor være opmærksom på, at hvis ejerforeningen benytter normalvedtægten eller en utinglyst særvedtægt, så er det den nye normalvedtægt, der er gældende for ejerforeningen fremover.
Den nye normalvedtægt ændrer f.eks. hæftelsen for ejerforeningens medlemmer fra solidarisk til proratorisk hæftelse, ligesom den nye normalvedtægt præciserer hvilke beslutninger, der kræver kvalificeret flertal.
Endvidere indeholder den nye normalvedtægt en bodsbestemmelse i tilfælde af misligholdelse fra en ejerlejlighedsejer overfor ejerforeningen.
Forhold som brugsrettigheder og andre bestemmelser fra en utinglyst særvedtægt, skal således fortsat tinglyses for at være gyldige.
Har man i sin ejerforening ikke tinglyste vedtægter, bør man have vurderet om der er behov for at fravige den nye normalvedtægt, da det er muligt at afvige fra normalvedtægten ved at vedtage og tinglyse en særvedtægt og hos INTERLEX Advokater bistår vi gerne med rådgivning herom. Kontakt Advokat Susanne Buskov Møller for nærmere oplysninger.
Historisk set har man siden 1982 kunnet overdrage fast ejendom til børn til en værdi svarende til den offentlige vurdering +/- 15% ved gave eller arv.
Højesteret har i 2016 afsagt en dom som har ændret på denne praksis i forbindelse med overdragelse ved arv, hvis der foreligger særlige omstændigheder, der indikerer, at værdien er en anden end den offentlige vurdering.
Østre Landsret har i en ny afgørelse af 29. november 2021 fastslået at begrebet ”særlige omstændigheder” også anvendes i forbindelse med overdragelse ved gave.
I denne afgørelse var der tale om en ejendom, købt i september 2015 for kr. 61.750.000 med overtagelse 15. december 2015. Ejendommen blev videresolgt til børn og børnebørn for kr. 32.200.000 svarende til den offentlige vurdering minus 15% den 17. december 2015.
Østre Landsret fandt, at det var en særlig omstændighed, at ejendommen er handlet mellem uafhængige parter, kort tid før overdragelsen.
Skatterådet har ligeledes i en række bindende svar fra efteråret 2021 prøvet spørgsmålet om, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Skatterådet lægger bl.a. vægt på følgende momenter:
om der er indhentet en mæglervurdering indenfor den seneste tid
prisforskellen mellem mæglervurdering og den ønskede handelspris
om øvrige børn kompenseres på anden måde
tidsmæssig forløb mellem erhvervelsen af ejendommen og videresalget
forældrenes købesum sammenholdt med videresalgsprisen til barnet
størrelsen af og tidspunktet for optagelse af første realkreditbelåning efter overdragelsen til barnet
Hos INTERLEX Advokater bistå vi med rådgivning om overdragelse af ejendom til børn.
Kontakt Advokat Susanne Buskov Møller på e-mail sbm@interlex.dk for nærmere rådgivning.
Hos Interlex Advokater har advokat Birgitte Nygaard Christensen opnået møderet for Højesteret efter i en årrække at have procederet sager for landets landsretter og er således klar til – også for landets højeste domstol – at føre især principielle sager mod offentlige myndigheder.
Birgitte kan kontaktes på følgende:
E-mail: bnc@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 32
Mobil: 20 54 21 25
Af advokat Torben Korsager, Team Insolvens, Interlex Advokater
Indledning
Dansk erhvervsliv har dygtigt redet den værste corona-storm af. Mange virksomheder er kommet styrket ud af krisen med vækst og øget indtjening. Da corona for alvor ramte, opstod der frygt for at rigtig mange virksomheder ville gå konkurs. Sådan er det heldigvis ikke gået – statistikkerne viser gennemgående et meget lavt antal konkurser.
Der lurer dog fortsat en bekymring for, at en række virksomheder kan blive ramt af alvorlige økonomiske problemer og i værste fald konkurs. Det drejer sig især om de brancher, der har været hårdest ramt af corona-restriktionerne, og ikke mindst de virksomheder, der har måttet gældsætte sig kraftigt, bla. gennem lån og kreditter i relation til moms, A-skatter mv. Bekymringen er, at en række af disse virksomheder før eller siden må give op og ende i konkurs.
Før en kriseramt virksomhed går konkurs, vil ledelse, kapitalejere og andre interessenter i virksomheden naturligvis søge at finde andre løsninger. Det var glædeligt at se, at der under den akutte krise i foråret 2020 var mange parter, der anerkendte en gensidig interesse i at finde løsninger frem for – på kort sigt – at optimere egne interesser. Det gjaldt fx i forholdet mellem arbejdsgiver/medarbejdere, udlejer/lejer, selskab/bank og leverandør/kunde. De erfaringer kan vise sig nyttige.
Hertil kommer, at ledelsen – ofte ved inddragelse af rådgivere som advokat og revisor – har en række instrumenter, der kan medvirke til redning af virksomheden, fx ved rekonstruktion af selskabets drift og gæld.
Uanset god vilje og nyttige redskaber vil der dog være virksomheder, der må erkende, at slaget er tabt. Det kan være fordi likviditetsbelastningen er så kraftig, at den ikke står til at dække – uanset kreditter fra staten og velvilje fra bank og andre interessenter. Eller det kan være, at mangel på omsætning over mange måneder har slået et hul så stort, at det ikke kan indhentes i en normaliseret situation.
Disse virksomheder vil gå konkurs. Men en konkurs kommer ikke af sig selv – nogen skal tage initiativet til konkursen. Og hvem er det? Og hvad er praktikken i den forbindelse?
Hvem tager initiativet til en konkurs?
Overordnet set kan et selskab erklæres konkurs, hvis selskabet selv (dvs. via dets ledelse) indgiver konkursbegæring, eller hvis en af dets kreditorer indgiver konkursbegæring.
Et selskabs ledelse kan have pligt til at indgive konkursbegæring mod selskabet, hvis selskabets situation er håbløs, altså hvis selskabet ikke står til at redde. Der er en ganske vid margin for, hvornår denne pligt indtræffer. Ledelsen kan selvfølgelig kæmpe for selskabets overlevelse og afsøge realistiske muligheder herfor (øgede kreditter fra banken, tilførsel af kapital fra kapitalejere, aftaler med kreditorer, mv.), men må det erkendes, at det er håbløst, bør ledelsen indgive selskabets egen konkursbegæring, så driften indstilles, og selskabet kan afvikles efter konkurslovens regler.
Når ledelsen kan have pligt til at begære selskabet konkurs, hænger det selvfølgelig primært sammen med hensynet til selskabets kreditorer, både eksisterende og potentielle. For selskabets bestående kreditorer er ønsket – hvis selskabet ikke kan fortsætte som going-concern – at få selskabets aktiver realiseret bedst muligt og fordelt (som udgangspunkt) ligeligt mellem kreditorerne. For potentielle nye kreditorer er hensynet at undgå (yderligere) tab. Leverer en leverandør fx varer for kr. 200.000 på kredit til et selskab i en håbløs situation, så vil den pågældende leverandør jo efter al sandsynlighed tabe de 200.000 – et tab, der kunne være undgået, hvis ledelsen havde trukket i nødbremsen.
Hvis ledelsen tilsidesætter pligten til at indgive konkursbegæring, kan ledelsen efter omstændighederne pådrage sig et personligt erstatningsansvar overfor de kreditorer, der lider tab derved.
Et selskab kan også erklæres konkurs, hvis en kreditor indgiver konkursbegæring. Det kræver, at selskabet er insolvent, dvs. ikke kan betale sin gæld efterhånden som den forfalder.
Et selskabs bank kan derfor indgive konkursbegæring mod et selskab, der ikke kan opfylde sine forpligtelser overfor banken. Bankerne er normalt tilbageholdende med at indgive konkursbegæring, og i den nuværende situation vil det nok kun ske i særlige situationer, fx hvor tilliden til ledelsen/kapitalejerne mistes, eller hvor det findes afgørende for at bevare værdien af et pant.
Et selskabs medarbejdere kan også indgive konkursbegæring, hvis lønnen ikke betales. Det vil normalt ske via fagforeningen.
Endelig kan andre kreditorer, fx leverandører, der har leveret på kredit, indgive konkursbegæring, hvis selskabet ikke kan betale regningen.
En konkurs kommer ikke af sig selv, men kræver at der indgives en skriftlig konkursbegæring til skifteretten. Det ses ikke så sjældent, at ingen tager initiativ til en konkursbehandling, selv i situationer, hvor det er klart, at et selskab skal gå konkurs. Det kan skyldes, at ingen ønsker at være den udløsende faktor, eller at der er problemer med at finansiere sikkerhedsstillelsen til skifteretten, jfr. nedenfor. Det er som det klare udgangspunkt ledelsen, der har initiativet, hvis selskabets situation er håbløs, men i praksis er det somme tider vanskeligt at få beslutningen taget og effektueret. Ofte vil inddragelse af advokat med erfaring med nødlidende virksomheder dog kunne medvirke til en løsning af en fastlåst situation, da advokaten kender ”spillereglerne”.
Praktikken
Beslutter ledelsen i et selskab, at selskabet selv skal indgive konkursbegæring, er praktikken overskuelig. Ledelsen skal underskrive en konkursbegæring, der typisk udarbejdes i samråd med en advokat. Konkursbegæringen indsendes til skifteretten sammen med en række bilag, der belyser selskabets økonomiske situation.
Der skal samtidig stilles kontant sikkerhed for omkostningerne ved konkursens behandling med kr. 30.000-40.000,- (kr. 15.000-25.000,- hvis der er stillet virksomhedspant). I et kriseramt selskab kan det være vanskeligt at finde pengene til denne sikkerhed, men en advokat, der er vant til at arbejde med konkurssager, kan nogle gange finde en løsning herpå i samarbejde med virksomheden og evt. banken.
Når skifteretten modtager en konkursbegæring mod et selskab, vil skifteretten med relativt kort varsel (normalt en uges tid) indkalde ledelsen til et møde, hvor det afklares om konkursbetingelserne er opfyldte. Det vil de typisk være, hvis det er selskabet selv, der har indgivet konkursbegæringen. I så fald afsiger skifteretten et formelt konkursdekret, og det er først på dette tidspunkt selskabet er gået konkurs. Samtidig med konkursdekretet fratræder ledelsen og afløses af en kurator, der udpeges af skifteretten.
Ønsker en kreditor at indgive konkursbegæring, er processen ofte stort set det samme – her er det blot kreditoren, der tager initiativet.
Advokat Torben Korsager er leder af Team Insolvens hos Interlex Advokater. Team’et rådgiver om alle forhold vedrørende virksomheder i krise. For nærmere introduktion til team’et besøg gerne https://interlex.dk/insolvensadvokater/.
Ny lov om retsafgifter er netop trådt i kraft den 1. oktober 2021. Loven indeholder en række væsentlige ændringer af reglerne om retsafgift, der har til formål at forenkle reglerne. Bl.a. er de procentbaserede retsafgifter blevet afskaffet og erstattet af faste afgiftssatser. Dette nyhedsbrev har fokus på ændringerne på insolvensområdet, dvs. i relation til konkurs, rekonstruktion og fogedsager
Konkurs og rekonstruktion
Retsafgiften for kreditors konkursbegæring eller kreditors anmodning om rekonstruktionsbehandling stiger fra kr. 750 til kr. 1.500.
Til gengæld er skyldners egen konkursbegæring eller anmodning om rekonstruktion blevet afgiftsfri (tidligere betalte skyldner kr. 750).
Bliver der udlodning i et konkursbo betales der ved boets afslutning en fast skifteafgift på kr. 9.000, uanset størrelsen af boets formuemasse. Tidligere skulle der betales 1% af formuemassen, dog minimum kr. 2.500 og maksimum kr. 10.000.
Afgiftspligten indtræder, når der er afsagt konkursdekret, men skal kun betales, hvis der bliver udlodning til kreditorerne. Afgiften betales først i forbindelse med konkursboets afslutning, hvor afgiften betales af boets midler.
Fogedsager
For fogedsager, der anlægges fra 1. oktober 2021, herunder f.eks. anmodning om udlæg, fuldbyrdelse af domme og arrest, betales der en fast afgift på kr. 750, som dækker sagen fra start til slut. Der skal ikke længere betales tillægsafgift ved anmodning om politifremstilling af skyldner eller en udkørende fogedforretning.
For betalingspåkrav skal der betales en retsafgift på kr. 750. Beløbet dækker hele sagsbehandlingen ved fogedretten, herunder også en efterfølgende udlægsforretning eller overgang til retssagsbehandling ved debitors indsigelser.
Afgiften dækker også senere anmodninger vedrørende samme krav, hvis anmodningen fremsættes inden 1 år efter den første anmodning. Der skal således kun betales en ny afgift såfremt den nye anmodning fremsættes senere end 1 år efter første anmodning, hvor afgiftspligten indtrådte.
For anmodning om tvangsauktion og frivillig auktion, der afholdes af fogedretten, betales kr. 1.500 i retsafgift. Afsluttes auktionen med hammerslag betales der yderligere en retsafgift på kr. 1.500. Der skal ikke betales yderligere afgifter ved anmodning om en ny auktion.
De nye afgifter – kort fortalt
For konkurs, rekonstruktion og fogedsager, der anlægges fra den 1. oktober 2021 og frem, betales følgende retsafgift:
Konkurs og rekonstruktion
Retsafgift
Kreditors begæring om konkurs
eller rekonstruktion
kr. 1.500
Skyldners egen begæring om konkurs
eller rekonstruktion
Afgiftsfri
For konkursbehandlingen i
udlodningsboer
kr. 9.000
Fogedsager
Betalingspåkrav
kr. 750
Udlæg, fuldbyrdelse af dom og arrest
kr. 750
Anmodning om tvangsauktion eller
frivillig auktion
kr. 1.500
Hammerslag ved tvangsauktion eller
frivillig auktion
kr. 1.500
Kontakt os gerne
INTERLEX Advokaters Team Insolvens rådgiver virksomheder i krise. Og pengeinstitutter om kunder i krise.
Du er meget velkommen til at kontakte advokat Torben Korsager eller advokat Charlotte Graakjær Eriksen for en drøftelse.
Advokat Caroline Louise Ørskov Ganzhorn har nu gennemført voldgiftsdommeruddannelsen og er nu certificeret voldgiftsdommer.
Uddannelsen gennemføres primært af advokater med stor proceserfaring, som ønsker at kvalificere sig som voldgiftsdommere.
Caroline har erfaring med voldsgiftsager som partsrepræsentant, men vil nu også kunne udmeldes som voldgiftsdommer ved ad hoc voldgift eller ved udmeldelse via voldgiftsinstituttet.
Hvis du ønsker at høre yderligere om Carolines kvalifikationer, er du velkommen til at kontakte hende på clg@interlex.dk.
I en højesteretskendelse af 12. april 2021, blev det fastslået, at et konkursbo, under visse forudsætninger, kan blive pålagt at prøve et krav, selvom der ikke udsigt til dividende i boet.
Afgørelsen vedrører aftaleforholdet mellem en hoved- og underentreprenør i relation til et byggeprojekt. Underentreprenørens krav mod hovedentreprenøren var sikret i form af en garanti udstedt af en sparekasse. Det fremgik af garantiens vilkår, at der kunne ske udbetaling, hvis der forelå samtykke fra hovedentreprenøren, ved at der forelå et endeligt forlig, en retsafgørelse, eller anden bindende afgørelse mellem parterne.
Hovedentreprenøren gik konkurs, og underentreprenøren anmeldte sit krav i konkursboet og anmodede samtidig kurator om at fordringsprøve kravet for derved, at kunne dokumentere kravets beståen. Kurator afslog at prøve kravet med henvisning til, at der ikke var udsigt til dividende.
Højesteret fandt i sagen, at kurator ikke var berettiget til at afvise at fordringsprøve kravet, og henviste i den sammenhæng til 3 konkrete forhold:
at underentreprenøren som følge af udbetalingsvilkåret, havde en væsentlig interesse i, at der blev foretaget en prøvelse,
at det måtte antages, at konkursboet havde oplysninger, som det kunne være nødvendigt at inddrage ved opgørelsen af kravet, og
at underentreprenøren havde tilbudt at betale og stille sikkerhed for konkursboets omkostninger ved en prøvelse af det anmeldte krav.
Højesteret fandt på den baggrund, at der skulle ske prøvelse af det anmeldte krav, og afgørelsen åbner således op for, at man som kreditor kan få sit krav fordringsprøvet, hvis man ellers stiller sikkerhed for konkursboets omkostninger og har en konkret væsentlig interesse heri.
Kontakt os gerne
Team Insolvens har mange års erfaring inden for behandling af konkursboer samt øvrige insolvensretlige problemstillinger. Har du spørgsmål til nærværende artikel eller andre insolvensretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte advokatfuldmægtig Jens Hedegaard eller advokat Torben Korsager.
I en højesteretskendelse af 28. april 2021 fastslog Højesteret, at der gælder en forhåndsformodning for, at en fordring har den fornødne klarhed til at kunne danne grundlag for afsigelse af konkursdekret, når kreditor har fået dom for kravet, selv om dommen er anket. Herefter påhviler det således skyldner at afkræfte denne formodning.
Kurator anlagde på vegne af et konkursramt selskab sag an mod skyldner om et større omstødelseskrav. Ved byrettens dom blev skyldner dømt til at betale kravet. Herefter ankede skyldner afgørelsen til Vestre Landsret. Vestre Landsret fandt ikke, at der var grundlag for at afvise sagen efter retsplejelovens § 368a. Forinden Vestre Landsret havde truffet afgørelse i den ankede sag, indgav konkursboet konkursbegæring mod skyldner.
Sø- og Handelsrettens skifteret nægtede at fremme konkursbegæringen mod skyldner med den begrundelse, at kravet – uanset byrettens dom – ikke havde den fornødne klarhed til at danne grundlag for afsigelse af konkursdekret. Østre Landsret stadfæstede senere skifterettens afgørelse.
I højesteretskendelse af 28. april 2021 fastslog Højesteret, at der gælder en forhåndsformodning om, at en fordring har tilstrækkelig klarhed til at danne grundlag for en konkurs, når kravet er fastslået ved dom, og at det er skyldner, der herefter skal afkræfte denne forhåndsformodning. Højesteret påpegede derudover, at den omstændighed, at Vestre Landsret ikke afviste kravet i medfør af retsplejelovens § 368a, ikke kunne føre til et andet resultat.
Den nævnte afgørelse er den første højesteretskendelse vedrørende en konkursbegæring, der støttes på en påanket dom. Højesteretskendelsen tager således stilling til et spørgsmål, der tidligere kun har været behandlet ved de danske landsretter, jf. U 1994.103 V, FM 2012.59 Ø og FM 2018.166 Ø.
Kontakt os gerne
Team Insolvens har mange års erfaring inden for behandling af konkursboer samt øvrige insolvensretlige problemstillinger. Har du spørgsmål til nærværende artikel eller andre insolvensretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte advokatfuldmægtig Jens Hedegaard eller advokat Torben Korsager.
