Konkursbo kan under visse forudsætninger have en pligt til at fordringsprøve

I en højesteretskendelse af 12. april 2021, blev det fastslået, at et konkursbo, under visse forudsætninger, kan blive pålagt at prøve et krav, selvom der ikke udsigt til dividende i boet.

Afgørelsen vedrører aftaleforholdet mellem en hoved- og underentreprenør i relation til et byggeprojekt. Underentreprenørens krav mod hovedentreprenøren var sikret i form af en garanti udstedt af en sparekasse. Det fremgik af garantiens vilkår, at der kunne ske udbetaling, hvis der forelå samtykke fra hovedentreprenøren, ved at der forelå et endeligt forlig, en retsafgørelse, eller anden bindende afgørelse mellem parterne.

Hovedentreprenøren gik konkurs, og underentreprenøren anmeldte sit krav i konkursboet og anmodede samtidig kurator om at fordringsprøve kravet for derved, at kunne dokumentere kravets beståen. Kurator afslog at prøve kravet med henvisning til, at der ikke var udsigt til dividende.

Højesteret fandt i sagen, at kurator ikke var berettiget til at afvise at fordringsprøve kravet, og henviste i den sammenhæng til 3 konkrete forhold:

  • at underentreprenøren som følge af udbetalingsvilkåret, havde en væsentlig interesse i, at der blev foretaget en prøvelse,
  • at det måtte antages, at konkursboet havde oplysninger, som det kunne være nødvendigt at inddrage ved opgørelsen af kravet, og
  • at underentreprenøren havde tilbudt at betale og stille sikkerhed for konkursboets omkostninger ved en prøvelse af det anmeldte krav.

Højesteret fandt på den baggrund, at der skulle ske prøvelse af det anmeldte krav, og afgørelsen åbner således op for, at man som kreditor kan få sit krav fordringsprøvet, hvis man ellers stiller sikkerhed for konkursboets omkostninger og har en konkret væsentlig interesse heri.

Kontakt os gerne

Team Insolvens har mange års erfaring inden for behandling af konkursboer samt øvrige insolvensretlige problemstillinger. Har du spørgsmål til nærværende artikel eller andre insolvensretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte advokatfuldmægtig Jens Hedegaard eller advokat Torben Korsager.

 

INTERLEX Advokater

Torben Korsager – Advokat, Partner

E-mail: tk@interlex.dk
Mobil: 20 64 01 54

 

Jens Hedegaard – Advokatfuldmægtig

E-mail: jeh@interlex.dk
Tlf. dir: +45 87 34 34 22

INTERLEX Advokater styrker sin position indenfor Transportbranchen

INTERLEX advokater er glade for at kunne meddele, at Anja Velbæk Mouridsen tiltræder som advokat hos INTERLEX med virkning fra den 1. august 2021.

Anja Velbæk Mouridsen er på papiret nyuddannet advokat, men hun kommer med omfattende erfaring og specialisering indenfor det transportretlige, herunder dyretransporter, vognmandstilladelser og kørekort, idet Anja igennem flere år primært ydet rådgivning til samt ført sager for en lang række aktører inden for transportbranchen.

INTERLEX Advokaters Team Landbrug yder allerede rådgivning til aktører indenfor særligt dyretransport, og derfor glæder vi os over, at såvel eksisterende som fremtidige klienter kan få glæde af Anjas unikke kompetencer på dette felt.

 

Nyt fra Højesteret: en påanket dom kan danne grundlag for konkursdekrets afsigelse

I en højesteretskendelse af 28. april 2021 fastslog Højesteret, at der gælder en forhåndsformodning for, at en fordring har den fornødne klarhed til at kunne danne grundlag for afsigelse af konkursdekret, når kreditor har fået dom for kravet, selv om dommen er anket. Herefter påhviler det således skyldner at afkræfte denne formodning.

Kurator anlagde på vegne af et konkursramt selskab sag an mod skyldner om et større omstødelseskrav. Ved byrettens dom blev skyldner dømt til at betale kravet. Herefter ankede skyldner afgørelsen til Vestre Landsret. Vestre Landsret fandt ikke, at der var grundlag for at afvise sagen efter retsplejelovens § 368a. Forinden Vestre Landsret havde truffet afgørelse i den ankede sag, indgav konkursboet konkursbegæring mod skyldner.

Sø- og Handelsrettens skifteret nægtede at fremme konkursbegæringen mod skyldner med den begrundelse, at kravet – uanset byrettens dom – ikke havde den fornødne klarhed til at danne grundlag for afsigelse af konkursdekret. Østre Landsret stadfæstede senere skifterettens afgørelse.

I højesteretskendelse af 28. april 2021 fastslog Højesteret, at der gælder en forhåndsformodning om, at en fordring har tilstrækkelig klarhed til at danne grundlag for en konkurs, når kravet er fastslået ved dom, og at det er skyldner, der herefter skal afkræfte denne forhåndsformodning. Højesteret påpegede derudover, at den omstændighed, at Vestre Landsret ikke afviste kravet i medfør af retsplejelovens § 368a, ikke kunne føre til et andet resultat.

Den nævnte afgørelse er den første højesteretskendelse vedrørende en konkursbegæring, der støttes på en påanket dom. Højesteretskendelsen tager således stilling til et spørgsmål, der tidligere kun har været behandlet ved de danske landsretter, jf. U 1994.103 V, FM 2012.59 Ø og FM 2018.166 Ø.

Kontakt os gerne

Team Insolvens har mange års erfaring inden for behandling af konkursboer samt øvrige insolvensretlige problemstillinger. Har du spørgsmål til nærværende artikel eller andre insolvensretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte advokatfuldmægtig Jens Hedegaard eller advokat Torben Korsager.

 

INTERLEX Advokater

Torben Korsager – Advokat, Partner

E-mail: tk@interlex.dk
Mobil: 20 64 01 54

 

Jens Hedegaard – Advokatfuldmægtig

E-mail: jeh@interlex.dk
Tlf. dir: +45 87 34 34 22

 

INTERLEX Advokater med i Gældstyrelsens Advokatpanel

GÆLDSSTYRELSENS ADVOKATPANEL

 

Gældsstyrelsen har i denne uge offentliggjort den nye liste for styrelsens advokatpanel, som er udvalgt til at påtage sig opgaven som kurator i de sager, hvor det offentlige indgiver konkursbegæring.

 

Partner og advokat Torben Korsager og advokat Charlotte Graakjær Eriksen fra INTERLEX Advokater er nu optaget for en 6-årig periode i Aarhus retskreds.

 

De har begge været optaget i advokatpanelet siden 2019, hvor advokatpanelet blev etableret.

 

Begge er en del af Team Insolvens hos INTERLEX Advokater og arbejder som specialister indenfor dette felt.

 

Team Insolvens ser frem til et fortsat godt samarbejde med Gældsstyrelsen.

 

INTERLEX Advokater

Torben Korsager – Advokat, Partner

E-mail: tk@interlex.dk
Mobil: 20 64 01 54

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Charlotte Graakjær Eriksen – Advokat

E-mail: cge@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 09
Mobil: 40 22 79 37

Det selskabsretlige alternativ til konkurslovens omstødelsesregler

Kurator skal ved udførelsen af sit hverv varetage boets interesser i enhver henseende, herunder blandt andet foretage de fornødne skridt til værn mod uberettigede dispositioner. For mange vil dette (med god grund) lede tankerne videre til konkurslovens kapital 8 om omstødelse, der giver kurator adgang til at omstøde forringende og forrykkende dispositioner, f.eks. kreditorbegunstigelser, gaver m.v.

Tankestrømmen bør imidlertid ikke stoppe her, idet der også uden for konkurslovens regler om omstødelse findes værktøjer, som kurator med fordel kan gøre brug af ved varetagelse af boets interesser. Dette er f.eks. tilfældet i selskabslovens regler om økonomisk bistand til kapitalejere, ledelsesmedlemmer m.v., hvilket Vestre Landsrets dom af 19. juni 2020 er et illustrativt eksempel på.

Vestre Landsrets afgørelse af 19. juni 2020 (U 2020.3147 V)

Faktum i sagen

Sagen drejede sig om, hvorvidt en sikkerhedsstillelse i form af pant i en ejendom (underpant i et ejerpantebrev) tilhørende det konkursramte selskab var bindende for konkursboet.

Der var tale om en koncern med et moderselskab og en række datterselskaber, herunder R ApS, D1, D2 og D3, hvor direktøren udgjorde såvel ledelse som ejerkredsen.

I 2012 blev direktøren og datterselskabet D1 dømt til at betale en erstatning på mere end 5 mio. kr. til en andelsboligforening. De fleste af koncernens selskaber var på daværende tidspunkt nødlidende, og hverken direktøren eller datterselskabet D1 kunne betale gælden.

Direktøren, datterselskabet D1 og andelsboligforeningen indgik derfor i august 2013 en afviklingsaftale, hvor også datterselskaberne D2 og D3 påtog sig at hæfte for betalingen. Knap et år efter blev der oprettet et tillæg til afviklingsaftalen, hvor andelsboligforeningen fik sikkerhed for kravet ved at få pant (underpant i et ejerpantebrev) i en ejendom tilhørende datterselskabet R ApS.

Herefter købte et anpartsselskab et delareal af datterselskabet R ApS’ ejendom og deponerede i december 2014 2,5 mio. kr. af købesummen. Anpartsselskabet accepterede, at 750.000 kr. af det deponerede beløb kunne anvendes til at betale et afdrag til andelsboligforeningen for ikke at risikere, at andelsboligforeningen satte ejendommen på tvangsauktion. Som modydelse fik anpartsselskabet sekundær pant i ejerpantebrevet i ejendommen, og man oprettede en indtrædelsesaftale mellem på den ene side direktøren og datterselskaberne D1, D2 og D3 og på den anden side anpartsselskabet.

Datterselskabet R ApS blev erklæret konkurs i efteråret 2015, og kurator solgte ejendommen, hvori andelsboligforeningen og anpartsselskabet havde pant, i fri handel. Kurator gjorde gældende, at pantet ikke var bindende for konkursboet, da det var i strid med den dagældende selskabslovgivning om ulovligt aktionærlån m.v.

Konkursboet indgik forlig med andelsboligforeningen, og retssagen vedrørte herefter alene anpartsselskabets pant i ejendommen på 750.000 kr.

 

Domstolenes vurdering og sagens resultat

Både byretten og landsretten gav konkursboet medhold i følgende:

  • at pantet i datterselskabet R ApS’ ejendom blev stillet til sikkerhed for direktøren og datterselskabet D1’s gæld til anpartsselskabet,
  • at der var tale om sikkerhedsstillelse for tredjemands gæld,
  • at sikkerhedsstillelsen var i strid med de dagældende aktionærlånsregler i selskabslovens § 210, stk. 1, og generalklausulen i selskabslovens § 127, stk. 1,
  • at anpartsselskabet burde havde vidst, at sikkerhedsstillelsen var i strid med selskabslovens bestemmelser, og
  • at sikkerhedsstillelsen derfor ikke var bindende for konkursboet, jf. dagældende bestemmelse i selskabslovens § 215, stk. 3, jf. § 210, stk. 1, og § 127, stk. 1.

Domstolene lagde bl.a. vægt på, at oplysningerne om selskaberne i koncernen var offentligt tilgængelige, og at det heraf fremgik, at der ikke havde været aktivitet i datterselskabet D1 siden efteråret 2011. Anpartsselskabet burde således have vidst, at betalingen og pantsætningen reelt skete i direktørens/aktionærens interesse, og at der ved pantsætningen blev disponeret på en måde, der var åbenbart egnet til at skaffe datterselskabet D1 en utilbørlig fordel på selskabets R ApS’ bekostning.

På baggrund af ovennævnte og efter en samlet vurdering fandt både byretten og landsretten således, at konkursboet ikke var bundet af sikkerhedsstillelsen – hverken i relation til direktørens eller datterselskabet D1’s gæld – og beløbet på 750.000 kr. skulle derfor ultimativt tilgå konkursboet.

Afsluttende bemærkninger

Den netop citerede afgørelse er et illustrativt eksempel på en situation, hvor kurator med fordel kan anvende de selskabsretlige regler som alternativ til konkurslovens regler om omstødelse.

Som et yderligere eksempel kan nævnes selskabslovens § 210, der med fordel kan bringes i spil af kurator i situationer, hvor et kapitalselskab har ydet økonomisk bistand til kapitalejere, ledelsesmedlemmer og/eller disses nærtstående i strid med selskabslovens regler. Her gælder en objektiv tilbagebetalingspligt for modtageren, der skal tilbagebetale beløbet med tillæg af en rente på (i dag) 10,05 % til konkursboet.

Ved anvendelse af de selskabsretlige regler gælder således ikke de særlige tidsmæssige begrænsninger, kravene til boets dokumentation for insolvens og kravene om ond tro, som vi kender fra konkurslovens regler om omstødelse. Det kan således som anført være en fordel for kurator at gøre brug af reglerne i selskabsloven.

Kontakt os gerne

Team Insolvens har mange års erfaring inden for behandling af konkursboer samt øvrige insolvensretlige problemstillinger. Har du spørgsmål til nærværende artikel eller andre insolvensretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte advokat Susan Lund Danielsen eller advokat Torben Korsager.

 

INTERLEX Advokater

Torben Korsager – Advokat, Partner

E-mail: tk@interlex.dk
Mobil: 20 64 01 54

 

INTERLEX Advokater

Susan Lund Danielsen – Advokat

E-mail: sld@interlex.dk
Tlf. dir: 87 34 34 25
Mobil: 30 63 58 17

Har kampen mod vanvidsbilisme også betydning for ansættelsesretlige forhold?

Den 31. marts 2021 fik politiet et nyt værktøj i kampen mod vanvidsbilisme. Politiet kan konfiskere biler, der har været brugt til vanvidskørsel uanset, hvem der ejer bilen. Loven har foruden konsekvenser for bilejerne derfor også betydning for leasingselskaber og bilforhandlere.

Som arbejdsgiver skal man også være opmærksom på reglerne. Køres der vanvidskørsel i virksomhedens biler, herunder bilerne, der er stillet til rådighed som firmabiler, kan de blive konfiskeret.

Retsgrundlaget

Med den nye lov er politiet forpligtet til at konfiskere enhver bil, der har været anvendt til vanvidskørsel, uanset om ejeren er fører af bilen eller ej. Konfiskation betyder, at politiet fuldt og helt tilegner sig køretøjet, og konfiskation er således – i modsætningen til beslaglæggelse – en straf, hvor bilen efterfølgende vil blive solgt og pengene gå til statskassen.

Vanvidskørsel er i den nye lov defineret som:

  • Uagtsomt manddrab under særligt skærpende omstændigheder,
  • Uagtsom forvoldelse af betydelig skade på nogens legeme eller helbred under særligt skærpende omstændigheder,
  • Særligt hensynsløs kørsel,
  • Spirituskørsel med en promille over 2,00
  • Kørsel med en hastighed på 200 km/t. eller derover,
  • Kørsel med hastighedsoverskridelse på mere end 100 procent ved kørsel over 100 km/t.

Det betyder således, at en bilist, der f.eks. kører enten 101 km/t i en byzone, 181 k/t på landeveje eller 201 km/t på motorveje, er at betegne som vanvidskørsel, hvorfor politiet som udgangspunkt skal konfiskere køretøjet.

Uforholdsmæssigt indgribende at konfiskere køretøjet

Udgangspunktet er at politiet skal konfiskere det køretøj der er brugt til vanvidskørsel, medmindre ejeren kan godtgøre, at det vil være uforholdsmæssigt indgribende at konfiskere bilen. Hvorvidt det er uforholdsmæssigt indgribende vil afhænge af om ejeren:

  • Vidste eller kunne vide, at køretøjet ville blive brugt til vanvidskørsel,
  • Har taget alle rimelige skridt til at sikre sin økonomiske stilling i tilfælde af, at føreren alligevel anvender bilen til vanvidskørsel.

I loven er der derudover ingen vejledning til hvordan ejeren af bilen kan godtgøre, at det vil være uforholdsmæssigt at konfiskere bilen, men under lovforberedelsen har transportministeren lagt op til at ejeren af bilen inden udlån, udleje eller leasing, kan bede føreren om at se dennes straffeattest, eller udarbejde en tro- og love erklæring om, at føreren ikke har i sinde at anvende bilen til vanvidskørsel.

Anbefaling

Det er på nuværende tidspunkt usikkert, hvordan reglerne vil udmønte sig i praksis.

Det klare udgangspunkt er, at hvis en bil bliver konfiskeret – som følge af vanvidskørsel – og bilen enten er lånt, leaset eller på anden vis stillet til rådighed, vil føreren af bilen være erstatningsansvarlig overfor ejeren.

For helt at undgå eller minimere antallet af konfiskerede biler, skal ejeren af bilen imidlertid udvise agtpågivenhed i sin adfærd. For bilforhandlere og leasingudbydere, anbefales det derfor, at ejeren af bilen inden udlån, udleje eller leasing, beder føreren om at udarbejde en tro- og love erklæring, hvori føreren erklærer at være indforstået med reglerne, samt at føreren ikke har i sinde at anvende bilen til vanvidskørsel.

Særligt for arbejdsgivere, hvor medarbejdere kører i firmaets biler eller har firmabil stillet til rådighed, anbefaler vi, at der indsættes en bestemmelse vedrørende vanvidskørsel i ansættelsesaftalen, der præciserer, at medarbejderen er erstatningsansvarlig, hvis bilen konfiskeres, samt at medarbejderen erklærer at være indforstået med reglerne. Dette skal gælde uanset om det er medarbejderen selv eller en, der berettiget har lånt bilen af medarbejderen kører vanvidskørsel.

Kontakt os gerne  

Står din virksomhed med konkrete spørgsmål eller problematikker ift. de nye regler, eller har du i øvrigt spørgsmål til indretningen af din virksomhed, er du velkommen til at kontakte advokat (H) Jesper Hedegaard eller advokatfuldmægtig Jens Hedegaard for en uforpligtende drøftelse.

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Jesper Hedegaard – Advokat, Partner

E-mail: jh@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 38

 

Jens Hedegaard – Advokatfuldmægtig

E-mail: jeh@interlex.dk
Tlf. dir: +45 87 34 34 22

REKONSTRUKTION GØRES BILLIGERE OG LETTERE FOR AT AFVÆRGE KONKURS

Folketinget har den 23. marts 2021 vedtaget et lovforslag, der medfører en række væsentlige ændringer i reglerne om rekonstruktion. Ændringerne forbedrer mulighederne for, at levedygtige virksomheder, der er kommet i økonomiske vanskeligheder, kan videreføres i stedet for at gå konkurs.

 

Covid-19

Lovforslaget er udløst af den nuværende covid-19-situation i Danmark, men er ikke betinget af, at virksomhedens økonomiske vanskeligheder er opstået som følge af covid-19, ligesom de nye regler også vil gælde efter covid-19.

Lovforslaget indeholder en række ændringer i de nuværende regler, der skal gøre rekonstruktion billigere og mere attraktiv især for mindre virksomheder og forhåbentlig medføre, at flere virksomheder vil søge om rekonstruktion og flere vil overleve i stedet for at gå konkurs.

 

Ændringerne kort fortalt

Lovforslaget indeholder overordnet følgende ændringer til de nuværende rekonstruktionsregler:

  • Mulighed for fravalg af regnskabskyndig tillidsmand
    • Det skal ikke længere være obligatorisk, at der skal udpeges en regnskabskyndig tillidsmand (typisk revisor) ved rekonstruktionens indledning.
    • Fremadrettet skal der alene udpeges en regnskabskyndig tillidsmand, hvis virksomheden selv beder om det, eller kreditorer, der udgør mindst 25% af de stemmeberettigede kreditorer, anmoder om det. Endvidere kan rekonstruktøren når som helst i forløbet vælge at antage regnskabskyndig bistand.
  • Første afstemningsmøde vedrørende rekonstruktionsplanen kan udsættes
    • Fristen for afholdelse af afstemningsmødet vedrørende rekonstruktionsplanen kan uden yderligere begrundelse udsættes i op til 4 uger, således mødet først skal afholdes mellem 4-8 uger efter rekonstruktionens indledning.
  • Rekonstruktion kan bringes til ophør uden efterfølgende konkurs
    • Rekonstruktionen kan frit bringes til ophør, indtil rekonstruktionsplanen er vedtaget (typisk indenfor de første 4-8 uger), således at virksomheden ikke automatisk overgår til konkurs, hvis rekonstruktionen mislykkes.
  • Sikkerhedsstillelse for efterfølgende konkurs udgår
    • Der stilles ikke længere krav om, at virksomheden ved rekonstruktionens indledning skal stille sikkerhed for omkostningerne for en eventuel efterfølgende konkursbehandling.
  • Bedre muligheder for at gennemføre en virksomhedsoverdragelse
    • Der er mulighed for en ”fast-track” virksomhedsoverdragelse, hvis det vurderes hensigtsmæssigt for at bevare virksomhedens værdi. Ordningen medfører, at selve virksomhedsoverdragelsen kan gennemføres før afstemningsmødet om rekonstruktionsplanen i skifteretten. Kreditorerne skal dog orienteres og kan blokere for overdragelsen, hvis flertallet af de stemmeberettigede kreditorer stemmer imod.
    • Ligeledes udvides muligheden for at få dækket lønmodtagerkrav for perioden ind til rekonstruktionens indledning hos Lønmodtagernes Garantifond, når der gennemføres en virksomhedsoverdragelse under rekonstruktionen. Det kan have en væsentlig betydning for, om en virksomhedsoverdragelse lykkes, idet køber dermed ikke hænger på de ofte tunge lønmodtagerkrav, der ligger forud for rekonstruktionens indledning.
  • Udvidet mulighed for at få dækket ”gamle” lønmodtagerkrav
    • Lønmodtagere, der før eller under rekonstruktionen opsiges og fritstilles, kan fremadrettet få udbetalt sine lønrestancer fra Lønmodtagernes Garantifond. Tidligere måtte opsagte lønmodtagere afvente udfaldet af rekonstruktionen, da Lønmodtagernes Garantifond kun dækkede, hvis virksomheden efterfølgende gik konkurs.
    • Lønmodtagere, der fortsat er ansat i virksomheden, kan alene få udbetalt lønrestancer, der vedrører perioden forud for rekonstruktionens indledning fra Lønmodtagernes Garantifond, hvis virksomheden går konkurs. Ved en vellykket og gennemført rekonstruktion vil virksomheden blive forpligtet til at betale 100% af lønrestancerne til lønmodtagerne.

 

Tiltrængte forbedringer

Hidtil er vores erfaring, at mange mindre virksomheder har opgivet at opstarte en rekonstruktion som følge af en meget omkostningstung proces.

Vi tager med kyshånd imod de ændrede regler, som vi er sikker på – især for de mindre virksomheder – vil forbedre mulighederne for en vellykket rekonstruktion.

 

Hvornår træder ændringerne i kraft

Lovændringerne finder anvendelse på alle nye rekonstruktioner, der indledes ved skifteretten efter lovens ikrafttræden den 23.03.2021.

Rekonstruktioner, der er indledt før lovens ikrafttræden, får desværre ikke gavn af lovændringerne.

 

Kontakt os gerne

Team Insolvens har mange års erfaring med at yde bistand til kriseramte virksomheder, herunder den nødvendige ekspertise og erfaring indenfor rekonstruktioner.

Står din virksomhed i økonomiske vanskeligheder er du meget velkommen til at kontakte advokat Torben Korsager eller advokat Charlotte Graakjær Eriksen for en drøftelse af, hvordan vi kan hjælpe virksomheden igennem krisen.

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Torben Korsager – Advokat, Partner

E-mail: tk@interlex.dk
Mobil: 20 64 01 54

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Charlotte Graakjær Eriksen – Advokat

E-mail: cge@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 09

 

 

Ændring af boligreguleringsloven – gammel nyhed men forsat meget relevant

Vi oplever, at flere fortsat ikke er fuldt ud bekendt med, hvad det såkaldte ”Blackstone”-indgreb i juli 2020 har medført af ændringer af boligreguleringsloven, herunder navnlig i relation til mulighederne/begrænsningerne for at regulere lejen efter en såkaldt gennemgribende renovering.

Da ændringerne fortsat er meget relevante for såvel eksisterende ejere som kommende ejere af udlejningsejendomme, indeholder nærværende en kort opsummering af de væsentligste ændringer og gyldighedskrav, som man skal være opmærksom på i forbindelse med eventuel påtænkt istandsættelse og efterfølgende huslejeregulering.

Generelt

De nye regler gælder ikke for lejemål, der allerede er gennemgribende renoveret, og hvor huslejen inden den 1. juli 2020 er fastsat i henhold til den dagældende Boligreguleringslovs § 5 stk. 2.

Definitionen for, hvornår noget er gennemgribende renoveret, er i udgangspunktet ikke ændret, idet man herved fortsat forstår, at forbedringsudgiften i henhold til lovteksten skal udgøre mindst DKK 1.600 pr. m2 eller samlet DKK 183.000. Beløbene pristalsjusteres og udgør pr. 1. januar 2021 henholdsvis DKK 2.280 pr. m2 og samlet DKK 260.738,00. Dog skal der i tillæg hertil nu derudover opfyldes en række øvrige betingelser.

Huslejenævnets besigtigelse

Som noget nyt, skal der inden et lejemål forbedres ske en betingelse fra Huslejenævnet, jf. boligreguleringsloven § 5, stk. 3. Besigtigelsen har til formål at konstatere, om lejemålets stand på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, såfremt lejemålet forbedres som forudsat. Derfor er det ikke nødvendigvis nok, at man overholder de beløbsfastsatte grænser for forbedringerne.

Det er udlejer, der skal anmode Huslejenævnet om at foretage besigtigelsen. Besigtigelsen skal herefter gennemføres inden for fire uger fra udlejers anmodning. Huslejenævnets afgørelse skal fremsendes til udlejer senest to uger fra besigtigelsesdagen og er gyldig i tre år.

Besigtigelseskravet gælder for alle gennemgribende forbedringer, der påbegyndes efter 1. juli 2020. Hvis man er påbegyndt på et projekt før denne dato, skal dette kunne dokumenteres behørigt.

Energimærkekrav

Huslejen kan endvidere alene kun fastsættes efter § 5, stk. 2, hvis lejemålet på udlejningstidspunktet mindst har opnået energimærke C, eller alternativt at energimærket er steget mindst to niveauer i forhold til den indplacering, som ejendommen havde pr. 1. juli 2020.

Dette krav kan være væsentligt fordyrende i forhold til de hidtidige regler, hvor mindstekravet var energimærke D eller alternativt et fastsat beløb pr. bruttoetagemeter.

De skærpede energimærkekrav gælder for alle lejemål, hvor den første udlejning efter den gennemgribende forbedring påbegyndes efter den 1. juli 2020.

Karensperiode

Endeligt er der indført en karensperiode, idet der ikke kan gennemføres lejeregulering før tidligst 5 år efter, der er sket et såkaldt kontrolskifte af ejendommen, jf. boligreguleringsloven § 5, stk. 5.

Karensperioden gælder ikke for kontrolskifte af ejendomme, der allerede gyldigt udlejes i henhold til § 5 stk. 2.

Et kontrolskifte fortolkes meget bredt, således at enhver overgang af mindst 50% af ejerandelene eller kontrollen over ejendommen, eller den juridiske enhed, der ejer ejendommen, vil være at betragte som et kontrolskifte – også selvom det foregår blandt de ultimative ejere i f.eks. et holdingselskab.

Et kontrolskifte, der er sket efter den 22. april 2020, udløser den nævnte karensperiode, men virkningen af det skete kontrolskifte indtræder først den 1. juli 2020. Det vil sige, at fra den 1. juli 2020 er udlejer afskåret fra at foretage gennemgribende forbedringer af et lejemål og førstegangsudleje efter § 5, stk. 2 indenfor de første 5 år.

Der gælder en række nærmere angivne undtagelser til kravet om karensperiode, herunder navnlig hvis kontrolskiftet er sket ved arv eller hvis der er tale om en koncernintern overdragelse. Samtidig er der indlagt et såkaldt grønt incitament, hvorefter man kan undgå karensperioden, såfremt ejendommen løftes 3 energiniveauer, eller der dokumenteret er afholdt DKK 3.000 pr. m2 boligareal på energiforbedringer (ekskl. renoveringer).

Spørgsmål

Du er meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse, hvis du er i tvivl om, hvad reglerne har eller kan komme til at betyde for dig som udlejer.

 

Advokat og partner Lars Sundtoft Madsen på lsm@interlex.dk eller på tlf. 22 16 45 86,

Lars Sundtoft Madsen – Advokat, Partner

E-mail: lsm@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 17

 

Frederikke Bülow Prisak – Advokatfuldmægtig

E-mail: fbp@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 08

 

 

 

Nyt vedtaget lovforslag: ved handel af ejendomme med brændeovne fra før 2003, skal køber bekoste udskiftning eller skrotning ved ejerskifte

Som led i den grønne omstilling har et flertal i Folketinget den 3. december 2020 vedtaget et forslag til lovændring i Miljøbeskyttelsesloven, der betyder, at fra 1. april 2021 skal gamle brændeovne fra før 2003 skrottes eller udskiftes med en ny, når der sker ejerskifte. Denne udgift påhviler køberen.

Baggrunden for denne ændring er et ønske om at mindske partikelforurening i Danmark.

Til dig som køber:

Hvis du efter den 1. april 2021 køber en bolig med en brændeovn eller pejseindsats, som er produceret før 1. januar 2003, vil den nye lovændring forventeligt medføre, at du som køber bliver forpligtet til enten at udskifte eller nedlægge brændeovnen eller pejseindsatsen og selv afholde alle udgifter forbundet dertil.

Ifølge forarbejderne til lovændringen, er det meningen, at der ved ejerskiftet skal oplyses overfor tinglysningsretten, hvorvidt ejendommen indeholder en brændeovn eller pejseindsats, som er fra før eller efter 1. januar 2003. Det skal ifølge forarbejder som udgangspunkt ske senest 12 måneder efter tinglysning af ejerskiftet. Såfremt det oplyses, at anlægget er produceret efter den 1. januar 2003, vil der blive stillet krav om dokumentation herfor, som skal sendes til Miljøstyrelsen. Ved manglende indberetning/dokumentation er der ifølge forarbejderne til lovændringen risiko for, at køber kan ifalde tvangsbøder. Dette er endnu op til miljøministeren at fastsætte regler for.

Baggrunden for, at det er køber der skal bekoste udskiftning eller nedlæggelse er, at ved ejerskifte får køber adkomst til ejendommen, og det vil derfor ikke længere være muligt for sælger at kontrollere, om udskiftning eller nedlæggelse faktisk finder sted.

Det er dog oplagt, at forholdet kan gøres til et selvstændigt forhandlingspunkt mellem sælger og køber.

Der kommer til at være visse undtagelser til denne ordning. Ifølge lovændringens forarbejder, vil f.eks. ejerskifte som følge af hensidden i uskiftet bo og skilsmisse være undtaget. Ligeledes vil visse typer af fyringsanlæg, som har særlig værdi for ejendommen, være undtaget af ordningen, såsom; antikke brændeovne produceret før 1920, kakkelovne m.fl.

Hos Interlex Advokater ser vi frem til at gøre os bekendt med de nærmere regler, som miljøministeren fastsætter på området, nu hvor lovændringen er trådt i kraft pr. 1. januar 2021.

Spørgsmål?

Er du som køber eller sælger i tvivl om, hvorvidt din brændeovn eller pejseindsats vil være omfattet af ordningen, eller hvordan dette bedst håndteres i en salgssituation, står INTERLEX Advokater parat til at være dig behjælpelig.

 

Advokat og partner Lars Sundtoft Madsen på lsm@interlex.dk eller på tlf. 22 16 45 86,

Lars Sundtoft Madsen – Advokat

E-mail: lsm@interlex.dk

Tlf. dir.: 87 34 34 17

 

Eline Marie Demmer – Advokatfuldmægtig

E-mail: emd@interlex.dk

Tlf. dir.: 87 34 34 16

Fokuspunkter ved Black Friday-tilbud

Black Friday, eller Black Week, er de erhvervsdrivendes chance for med slagtilbud at sælge store mængder hurtigt. Efter at have oplevet det gode salg, kan flere erhvervsdrivende se fordelene ved, at tilbuddene fra Black Friday eller Black Week, efterfølgende forlænges  under et andet navn.

Spørgsmålet er, hvordan de markedsføringsretlige regler og retningslinjer, kan begrænse mulighederne for en forlængelse.

Denne artikel skal derfor ses som en oplysning til de erhvervsdrivende om, hvilke udfordringer det kan medføre.

Først og fremmest må betegnelsen ”Tilbud” (for varer der ikke er dagligvarer og sæsonvarer) kun bruges, hvis varen har været udbudt til normalprisen mindst 6 uger forinden tilbuddet.

Dernæst er udgangspunktet, at tilbuddet kun må vare i maksimalt 2 uger.

Hvis tilbuddet skal vare mere end 2 uger, er det et krav, at der tydeligt informeres om tilbudsperiodens reelle længde – både ved tilbudsperiodens begyndelse og ved gentagen markedsføring af tilbuddet.

Black Friday- eller Black Week-tilbud kan med andre ord ikke forlænges til en efterfølgende periode, hvis tilbuddet derved varer mere end 2 uger, og hvis der ikke ved begyndelsen af tilbudsperioden og under hele markedsføringen tydeligt informeres om den længere varighed.

Har den erhvervsdrivende f.eks. et ”Black Friday-tilbud” uden at angive yderligere om, hvilken periode tilbuddet er tilgængeligt i, kan den erhvervsdrivende f.eks. ikke forlænge dette tilbud til også at gælde for hele december måned.

Samtidig ligger der i betegnelsen ”Black Friday” og ”Black Week” en forventning om, at tilbuddene kun gælder i kortere periode, hvorfor det muligvis også af den grund kan være vildledende hvis tilbuddet blot skifter navn og fortsætter efter Black Friday/Black Week.

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Jesper Hedegaard – Advokat

E-mail: jh@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 38

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Bjarke G. Jochumsen – Advokat

E-mail: bj@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 43

 

 

Mink-krisen: Ny udmelding fra Fødevarestyrelsen – men fortsat stor uklarhed

Den 10. november 2020 sendte Fødevarestyrelsen et nyt brev ud til minkavlerne. 

Ved brev af 6. blev det meldt ud, at alle mink i landet skal aflives hurtigst muligt; dét ændres der ikke på med brevet af 10. november 2020.

Eneste reelle ændring er, at Fødevarestyrelsen oplyser, at regeringen er ved at indhente de fornødne hjemler til at påbyde aflivning af raske mink uden for 7,8 km. zonerne – altså en tynd indrømmelse af, at det juridisk fundament for alle aflivninger ikke var og endnu ikke er på plads.

Brev til minkavlerne version 2

I det seneste brev fra Fødevarestyrelsen til minkavlerne – ”Version 2” – er der en opdatering af, hvorledes du som minkavler skal forholde dig. I brevet er fremgangsmåden anført, men det står uklart, hvad der reelt stilles krav om, og hvad der alene opfordres til.

Idet lovgrundlaget ikke er på plads, må retningslinjerne formentlig skulle fortolkes således:

  • Hvis din minkfarm ikke er smittet, og den er beliggende længere væk end 7,8 km fra en smittet minkfarm, opfordres du af myndighederne til at aflive minkene.

I en sådan situation er der ikke hjemmel (endnu) til at give påbud om aflivning.

  • Hvis du har en smittet minkfarm, skal du ifølge myndighederne hurtigst muligt indgå en aftale med Fødevarestyrelsen om aflivning af minkene.

Der er i lov om dyrehold hjemme til at udstede påbud om aflivning.

  • Hvis du har en ikke-smittet besætning beliggende inden for en radius på 7,8 km. fra en smittet besætning minkfarm, skal du ifølge myndighederne hurtigst muligt indgå en aftale med Fødevarestyrelsen om aflivning af minkene.

Der er muligvis i lov om dyrehold hjemmel til at udstede påbud om aflivning.

Hvordan der er opstået en zonegrænse på lige præcis 7,8 kilometer er svært at finde et svar på.

I 19 ud af 20 af de første tilfælde lå de smittede minkfarme ifølge myndighederne inden for en radius af 7,8 kilometer fra andre farme inficeret med covid-19, og efterfølgende har man iværksæt aflivning af alle mink inden for denne zone, men der er ikke en nærmere videnskabelig forklaring på dette.

Hvis man eksempelvis sammenligner med svinesygdommen APP 2 som er en luftbåren smitte, modsat Covid 19, så regner man alene med at smitten kan brede sig i op til 3 km.

Der kan således ikke konkluderes noget endeligt om, hvorvidt de anbefalede tiltag fra myndighederne angående ikke-smittede minkfarme, jf. pkt. 1 og 3 ovenfor, er nødvendige og proportionale.

Retningslinjerne for erstatningsudmålingen er ej heller tydelige, og det er en i høj grad et fortolkningsspørgsmål, hvad fuld ekspropriationserstatning udgør.

******

Aflivning af dyr uden hjemmel, ulovlige påbud, hastbehandling af retsgrundlaget, utvetydige oplysninger omkring erstatningsudmåling, fastsættelse af zonegrænse uden nærmere begrundelse.

Hvad er dine rettigheder som minkavler – Interlex Advokaters Team Landbrug kan bistå med juridisk rådgivning både lige nu og ved en efterfølgende sag om erstatningsudmåling.

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Caroline Louise Ganzhorn – Advokat

E-mail: clg@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 37

Aflivning af Danmarks minkbestand – dine rettigheder som minkavler

Som følge af Covid-19 skal alle mink i Danmark aflives.

Baggrunden er, at Statens Serum Institut har fundet en ny muteret coronavirus i mink. Denne mutation vurderes at kunne påvirke effekten af en vaccine samtidig med, at minkfarme øger risikoen for flere virusmutationer.

Ud fra et forsigtighedsprincip har regeringen besluttet, at alle danske mink skal aflives.

Nedenfor redegøres for lovgrundlaget for henholdsvis smittede og ikke-smittede mink, hvilke rettigheder du har som minkavler, når myndighederne tvinger sig adgang til din ejendom, samt hvilken kompensation/erstatning du kan forvente.

 

Hjemmel til aflivning af smittede mink

I henhold til lovbekendtgørelse 2020-01-15 nr. 38 om hold af dyr (lov om dyrehold) kan myndighederne aflive dyr, hvis hensigten er at udrydde, hindre, begrænse eller imødegå risiko for udbredelse af nærmere bestemte sygdomme. Ved udstedelse af bekendtgørelse 2020-10-08 nr. 1455 om COVID-19 hos pelsdyr blev COVID-19 tilføjet til sygdomslisten.

Det betyder, at Miljø- og Fødevareministeriet med baggrund i de to ovennævnte bekendtgørelser efter omstændighederne har hjemmel til at kræve aflivning af smittede mink, enten ved udstedelse af konkrete påbud eller ved fastsættelse af mere generelle bekæmpelsesforanstaltninger.

Lov om dyrehold giver samtidig myndighederne ret til at tiltvinge sig adgang til private ejendommen. Det betyder at myndighederne, såfremt de viser behørig legitimation, kan tiltvinge sig adgang til minkfarmene. Hvis en minkavler alligevel nægter myndighederne adgang, vil myndighederne med politiets hjælp kunne tvinge sig ind på minkfarmen og påbegynde aflivningen.

Manglende hjemmel til aflivning af ikke-smittede mink

Den nuværende lovgivning giver kun hjemmel til at påbyde aflivning af dyr på smittede besætninger samt dyr i nærheden af smittede besætninger.

I skrivende stund er der ikke hjemmel til at give myndighederne adgang til minkfarme uden smittede besætninger. For at kræve adgang til en minkfarm med henblik på aflivning af minkene skal der enten være konstateret sygdom blandt dyrene, eller minkfarmen skal ligge i et område med sygdomsudbrud.

På det foreliggende grundlag kan myndighederne med andre ord ikke lovligt kræve aflivning af raske mink, hvis der ikke er sygdom i besætningen, og hvis besætningen ikke er beliggende i et område med sygdomsudbrud.

Med baggrund i den manglende hjemmel har Miljø- og Fødevareministeriet udformet et udkast til et lovforslag, som allerede tirsdag den 10. november 2020 vil blive hastebehandlet i Folketinget.

Aflivning af minkbesætninger medfører krav på erstatning

Som minkavler er du berettiget til erstatning, når din minkbesætning aflives med baggrund i et påbud fra myndighederne. Erstatningen skal som udgangspunkt svare til dyrenes værdi. Derudover er du berettiget til erstatning for det opståede driftstab.

Aflivning af hele minkbestande, avlsmateriale mv. har karakter af ekspropriative indgreb og bør derfor erstattes tilsvarende.

Med baggrund i den seneste udmelding om aflivning af såvel smittede som ikke-smittede mink afventer vi på nuværende tidspunkt en opdatering af erstatningsmodellerne på Miljø- og Fødevareministeriets hjemmeside.

Kontakt os gerne for en uforpligtende drøftelse af dine rettigheder.

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Caroline Louise Ganzhorn – Advokat

E-mail: clg@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 37

LOV OM KONTROLPAKKE STILLER KRAV TIL OPBEVARING AF SELSKABSDOKUMENTER

Folketinget vedtog den 12. maj 2020 den såkaldte ”kontrolpakke”. Formålet med kontrolpakken er blandt andet at mindske økonomisk kriminalitet begået gennem virksomheder og selskaber. Nærværende artikel vil gøre dig klogere på Erhvervsstyrelsens nye opgave som kontrolmyndighed, den nye opbevaringspligt af selskabsdokumenter og de afledte forpligtelser for selskabets ledelse.

Erhvervsstyrelsen som ny kontrolmyndighed

I de seneste år har der været en række større og meget alvorlige sager, hvor virksomheder har gjort brug af urigtige eller forfalskede selskabs- og regnskabsoplysninger for at skjule ulovligheder. På den baggrund vedtog folketinget kontrolpakken, som skal sikre rigtigheden af de selskabs- og regnskabsoplysninger, der er og bliver registreret i CVR-registret. Erhvervsstyrelsen skal derfor fremover også agere kontrolmyndighed, og har fået nye værktøjer, således at der hurtigt og effektivt kan gribes ind ved forkerte eller mangelfulde regnskabs- og selskabsoplysninger i CVR-registret.

Opbevaring af selskabsretlige dokumenter i mindst 5 år

En ny og vigtig regel er pligten til at opbevare selskabsdokumenter i 5 år efter udløbet af det regnskabsår, som dokumenterne vedrører. Selskabsdokumenter er ethvert dokument eller bilag, som et selskab er forpligtet til at lade udarbejde i henhold til selskabsloven eller regler fastsat i medfør af selskabsloven, eksempelvis stiftelsesdokument, vedtægter, ejerbog og generalforsamlingsreferater.

Opbevaringspligten indebærer, at myndighederne uden vanskeligheder, skal kunne få adgang til dokumenterne. Enten skal dokumenterne opbevares elektronisk, f.eks. via en server eller cloudløsning, eller i fysisk form. Hvis dokumenterne opbevares fysisk, skal de opbevares i Danmark, således at myndighederne uden vanskeligheder, kan få adgang til dokumenterne. Det er derimod intet krav at serveren eller cloudløsningen er fysisk tilstede i Danmark, så længe myndighederne kan få adgang til dokumenterne i forbindelse med tilsyn.

Nye pligter for ledelsen

Pligten til at opbevare selskabsretlige dokumenter i mindst 5 år påhviler som udgangspunkt selskabets direktion. I selskaber med en bestyrelse, påhviler pligten også indirekte bestyrelsen, fordi bestyrelsen skal sikre, at direktionen udøver sit erhverv på behørig måde og efter bestyrelsens retningslinjer.

Bestyrelsen skal derfor ikke kun sikre at direktionen efterlever de nye pligter, men også sikre, at bestyrelsens retningslinjer er fornødne. Hvilke selskabsdokumenter som direktionen skal opbevare bør indskrives i bestyrelsens retningslinjer.

Sanktioner

Hvis de nye pligter om opbevaring af selskabsdokumenter ikke iagttages, kan Erhvervsstyrelsen sanktionere med bøde og i meget grove tilfælde med tvangsopløsning af selskabet. Bøde vil kunne pålægges både selskabet og ledelsesmedlemmerne, forudsat at den manglende iagttagelse ikke er af underordnet karakter. Hvis et forhold kan berigtiges, vil selskabet blive pålagt en frist, forinden det potentielt vil blive tvangsopløst.

Ikrafttrædelse

De nye kontrolbeføjelser i medfør af ændringerne i årsregnskabsloven og revisorloven trådte i kraft den 1. juli 2020, og kontrolbeføjelserne i medfør af ændringerne i selskabsloven og lov om visse erhvervsdrivende virksomheder træder i kraft den 1. januar 2021. Den ovenfornævnte opbevaringspligt vedrørende selskabsdokumenter træder ligeledes i kraft den 1. januar 2021.

Kontakt os gerne for en uforpligtende drøftelse

Har du spørgsmål vedrørende dine forpligtelser i denne sammenhæng eller i øvrigt spørgsmål til indretningen af din virksomhed, er du velkommen til at kontakte os i Team Erhverv.

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Jesper Hedegaard, 22 16 50 23 – jh@interlex.dk

 

Jens Hedegaard, 87 34 34 22 – jeh@interlex.dk

FORSINKELSE AF BYGGESAGEN GRUNDET CORONAVIRUS, COVID-19

Udbredelsen af Covid-19 kan medføre forsinkelse af igangværende byggeri enten som følge af syge eller hjemsendte/karantæneramte medarbejdere eller som følge af forsinkede materialeleverancer. Herudover kan byggesagen blive standset fra bygherres side grundet risiko for Covid-19.

Som udgangspunkt skal man som entreprenør levere sine ydelser i overensstemmelse med aftalen med bygherren til den aftalte tid.

Det er entreprenørens egen risiko, hvis medarbejderne bliver syge og derfor ikke kan udføre deres arbejde.

Det er endvidere entreprenørens egen risiko, hvis materialeleverance bliver forsinket.

Undtagelsen hertil og muligheden for at opnå ret til tidsfristforlængelse og derved undgå at komme i ansvarspådragende forsinkelse, fremgår af reglerne i henholdsvis AB 92 § 24 og AB 18 § 39.

Reglerne i AB 92 og AB 18 indholdsmæssigt enslydende og anfører, at der er ret til forlængelse af tidsfrister ved forsinkelse af arbejdet, der er en følge af bl.a. force majeure eller offentlige påbud eller forbud.

Force majeure

Spørgsmålet er om udbruddet af Covid-19 er force majeure, som giver ret til tidsfristforlængelse. Force majeure er defineret som ekstraordinære udefrakommende omstændigheder. Umiddelbart er en virus af influenza lignende karakter ikke i sig selv et force majeure forhold. Det er dog værd at bemærke sig, at WHO den 11. marts 2020 erklærede, at Covid-19 er en pandemi (en global epidemi).

Der kan derfor tales for, at netop udbredelsen af Covid-19 kan udgøre et force majeure forhold, men det beror på en konkret vurdering i hver enkelt byggesag. Det kræves tillige, at man i den konkrete byggesag kan redegøre for, at forsinkelsen er forårsaget af syge eller hjemsendte/karantæneramte medarbejdere for, at man vil være berettiget til en tidsfristforlængelse.

Det er af afgørende betydning, at man så hurtigt som muligt varsler bygherre, at man er berettiget til tidsfristforlængelse som følge af force majeure. Som en almindelig loyalitetsforpligtelse fremgår det af AB 92 § 24 og AB 18 § 39, at man indenfor rimelighedens grænser skal forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen.

Ved vurdering af om man er berettiget til tidsfristforlængelse som følge af forsinkede materialeleveracer, er det afgørende, at man kan bevise, at forsinkelsen skyldes udbrud af Covid-19, hvilket vil være oplagt, såfremt forsinkelsen kan henføres til, at leverancen kommer fra de områder, hvor Covid-19 er særligt udbredt.

Det skal dog dokumenteres, at materialeforsinkelsen i den konkrete byggesag er forårsaget af udbrud af Covid-19 og at dette har medført en forsinkelse af entreprisen samt, at man ikke har haft mulighed for at indkøbe materialerne rettidigt andetsteds. Forpligtelsen til at søge at foretage dækningskøb andetsteds er større, jo mere almindelig (og uforarbejdet) materiale der er tale om modsat specielle produkter, der ikke uden videre kan købes andetsteds.

Man skal endvidere så hurtigt som muligt varsle bygherre, at man er berettiget til tidsfristforlængelse som følge af force majeure, ligesom man indenfor rimelighedens grænser skal forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen.

Økonomiske konsekvenser:

Såfremt force majeure reglen kan anvendes, er der ret til tidsfristforlængelse, men det følger samtidig af AB 92 § 27 og AB 18 § 43, at der ikke er ret til godtgørelse eller dækning af de meromkostninger, som forsinkelsen medfører for entreprenøren. Man undgår således alene ansvaret for forsinkelsen, typisk en dagbod, men må selv afholde omkostningerne ved forlængelse af byggeriet.

Påbud / forbud:

Som anført kan en tidsfristforlængelse tillige begrundes i, at der fra det offentlige udstedes et påbud eller forbud, som direkte påvirker fremdriften af et byggeri og som man er uden skyld i. For nuværende har der alene fra myndighedernes side været tale om henstillinger, men ikke deciderede påbud eller forbud, hvorfor denne undtagelse ikke anses for at være aktuel at anvende på nuværende tidspunkt. Der er varslet flere påbud fra myndighedernes side, men umiddelbart vedrører disse ikke driften af byggepladser.

Varsling af tidsfristforlængelse:

Såfremt man i et konkret tilfælde bliver forsinket eller der er risiko herfor som følge af Covid-19, er det vigtigt, at man varsler hurtigst muligt overfor bygherren, at man er berettiget til tidsfristforlængelse. Det skal dog præciseres, at det ikke med sikkerhed kan konkluderes, at Covid-19 er et force majeure forhold, som giver ret til tidsfristforlængelse, hvilket i sidste ende vil blive en vurdering fra rettens side i en eventuel voldgiftssag.

En meddelelse til bygherre kan eksempelvis udføres som følger:

 

”Det kan konstateres, at det omhandlede byggeri er forsinket / risikerer at blive forsinket som følge af Covid-19, idet følgende forhold har indvirket på fremdriften af byggesagen:

 

[Nedenstående forhold, som måtte være relevante, skal beskrives så udførligt som muligt]

 

  • (forsinkelse af materialeleverancer)
  • (hjemsendelse/karantæne af medarbejdere i overensstemmelse med myndighedernes anvisninger)
  • (sygdomsramte medarbejdere)

 

Det skal derfor gøres gældende, at der i medfør af reglerne i AB 92 § 24, stk. 1, nr. 3 / AB 18 § 39, stk. 1, litra c er ret til tidsfristforlængelse som følge af de opståede force majeure forhold.

 

Vi vil naturligvis forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen, men må allerede nu varsle ret til tidsfristforlængelse. Længde af den varslede tidsfrist kan ikke fastsættes endeligt, men vi vil naturligvis vende tilbage med løbende status herom.”

Standsning af byggesagen fra bygherres side:

Der kan forekomme situationer, hvor det er bygherre, som påberåber sig Covid-19, som et force majeure forhold, som begrundelse for at standse arbejderne på en byggeplads. Baggrunden herfor kan være hensynet til ældre beboere, hvor der i renoveringssager skal arbejdes inde i de ældre beboeres boliger.

Bygherre vil i den forbindelse angiveligt ligeledes være berettiget til at påberåbe sig den tilsvarende force majeure regel, som findes i AB 92 § 26, stk.1 / AB 18 § 42, stk. 1, litra b. I så fald vil entreprenøren ikke have ret til at kræve erstatning eller godtgørelse for de meromkostninger, som en sådan standsning af byggeriet medfører, hvilket fremgår af AB 92 § 27, stk. 3 / AB 18 § 43, stk. 3.

Begrunder bygherren derimod standsning af arbejdet med offentlige påbud, jfr. AB 92 § 26, stk. 1 / AB 18 § 42, stk. 1, litra d, vil entreprenøren være berettiget til at kræve dækning af det tab, som entreprenøren lider ved forsinkelsen i medfør af AB 92 § 27, stk. 2, litra 1 / AB 18 § 43, stk. 2, litra d.

Såfremt bygherre standser arbejderne grundet ovenstående forhold, bør man hurtigst muligt varsle krav på tidsfristforlængelse ligesom der i det mindste bør tages et forbehold om at kræve sit mulige tab dækket af bygherren.

En meddelelse til bygherre kan eksempelvis udføres som følger:

”Det er noteret, at bygherre har standset arbejderne på ovennævnte byggesag. Som følge heraf vil byggeriet blive forsinket og det skal for god ordens skyld gøres gældende, at der i medfør af reglerne i AB 92 § 24 / AB 18 § 39 er ret til tidsfristforlængelse som følge af den krævede standsning af arbejderne.

Herudover skal der tages forbehold for at kræve dækket det tab, som vi måtte lide som følge af forsinkelsen.

Vi vil naturligvis forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen, men må allerede nu varsle ret til tidsfristforlængelse. Længde af den varslede tidsfrist kan ikke fastsættes endeligt, men vi vil naturligvis vende tilbage med løbende status herom.”

 

********

Kontakt advokat og partner Thomas Heintzelmann for yderligere spørgsmål.

 

INTERLEX Advokater medarbejder

Thomas Heintzelmann, thh@interlex.dk, 28 87 14 34

CORONA – COVID19

De første nye ejendomsvurderinger

Thomas Heintzelmann, Partner og entrepriseretsprofil hos INTERLEX Advokater, runder et skarpt hjørne

 

Thomas Heintzelmann kan i dag fejre sin 50 års fødselsdag, hvoraf han i knap halvdelen af disse har haft juridiske dokumenter mellem hænderne. Han har i mange år beskæftiget sig intensivt med alle aspekter indenfor entrepriseretten, hvor han navnlig bistår entreprenører og rådgivere. I løbet af sin karriere har Thomas Heintzelmann derfor også været involveret i flere større sager indenfor entrepriseretten.

 

Et skarpt hjørne rundes i dag for Thomas Heintzelmann, der i løbet af sin karriere har markeret sig som et stærkt navn indenfor entrepriseret. Her bistår han klienter med rådgivning indenfor alle aspekter indenfor fast ejendom, dog navnlig entrepriseretlige forhold, hvor klienterne primært er entreprenørvirksomheder og tekniske rådgivere.

Fra den midtjyske muld til de bonede gulve

Thomas rykkede fra Midtjylland til Aarhus i 1990 for at læse jura. Allerede tidligt under studiet blev der vagt en stor interesse for de problemstillinger, der kan være forbundet med fast ejendom og byggeri – en interesse som sidenhen har gjort Thomas til en af de stærkeste profiler indenfor sit felt.

Thomas er, netop qua sin store viden og engagement indenfor feltet, samtidig chef og ansvarlig for INTERLEX’s Team Fast Ejendom.

Trods titel som Partner, Team chef og Advokat med møderet for Højesteret har Thomas dog ifølge såvel personale som klienter fortsat begge ben godt placeret i den jyske muldjord.

Udvikling og ansvar er de afgørende faktorer

Klienter beskriver Thomas Heintzelmanns engagement for entrepriseret således:¨Thomas er drevet af den stadige udvikling, der er i entreprise. Han skal konstant være opmærksom på nye forhold, der kan vise sig at få en afgørende betydning for klienten. Thomas tager ejerskab over sagen, så klienten kan få lettet sine skuldre – og dét kan man kun, når man er opmærksom på branchens udvikling.¨

Fejring af fødselsdag

Foruden en behørig fejring af sine kollegaer, fejrer Thomas dagen med sin nærmeste familie.

 

Generationsskiftets nye regler

Ændring i tinglysningsloven

Invitation til fødselsdagsreception

Vores kollega, partner og konsul Jesper Ørskov Nielsen fylder 50 år.

I den anledning inviteres klienter, forretningsforbindelser, kolleger og venner af huset og af Jesper til reception hos INTERLEX Advokater i Pakhusene på Mariane Thomsens Gade 1 C, 8. sal, 8000 Aarhus C.

Fredag d. 3. maj 2019 kl. 14.00-17.00

 

Vi glæder os til at se jer.

Venlig hilsen
INTERLEX Advokater

Regeringen vil sløjfe iværksætterselskaber

Der er på baggrund af en aftale mellem regeringen og Dansk Folkeparti fremsat lovforslag om, at selskabsformen iværksætterselskaber (IVS) afskaffes, og at kapitalkravet til anpartsselskaber (ApS) nedsættes fra kr. 50.000 til kr. 40.000.


Baggrunden for lovforslaget

Da selskabsformen IVS blev introduceret, var formålet at forbedre vilkårene for iværksætteri, ved at sikre at det var muligt at stifte et selskab uden nødvendigvis at have den nødvendige kapital til at stifte et ApS.

Det har dog vist sig, at IVS’erne har medført en forhøjet risiko for svig, og at der i IVS’erne er opbygget gæld til det offentlige i et væsentligt større omfang, end hvad der er tilfældet for enkeltmandsvirksomheder.

Blandt andet på denne baggrund har regeringen og Dansk Folkeparti besluttet, at selskabsformen skal afvikles.


Indholdet og konsekvenserne af lovforslaget

Betydningen for IVS’er:

Lovforslaget betyder, hvis det bliver vedtaget, at der ikke kan stiftes nye IVS’er. Herudover skal de ca. 45.000 eksisterende IVS’er afvikles, og der lægges op til at der gives en frist på 2 år til, at disse selskaber skal omregistreres til ApS’er. Omdannelsen til ApS forudsætter, at den fornødne kapital er til stede enten som kontantbeholdning, eller i øvrige aktiver.

Betydningen for ApS’er:

I tråd med sidste års nedsættelse af kapitalkravet til A/S’er, sker der nu en nedsættelse af kapitalkravet til ApS’er fra kr. 50.000 til kr. 40.000.
Rent praktisk betyder denne del af lovforslaget, at det bliver mindre omkostningsfuldt både at stifte ApS’er og at omdanne andre virksomheds- og selskabsformer til ApS’er.


Kontakt os gerne for en snak om jeres muligheder

Har du i dag et IVS, som vil blive ramt af de nye regler, eller overvejer du i øvrigt at omdanne din virksomhed eller selskab til et ApS, så er du mere en velkommen til at kontakte os for en snak herom.

Du kan kontakte advokat og partner Jesper Ørskov Nielsen på jn@interlex.dk, eller på tlf. 28 19 58 38.

 

 

 

 

Ny kendelse – Entreprenør vinder sag og opnår godtgørelse for nedsat effektivitet

INTERLEX Advokater har ført en voldgiftssag, hvor entreprenøren opnåede en betydelig godtgørelse for nedsat effektivitet som følge af forskydning af entreprisen til vinterhalvåret.

En betonentreprenør havde en entreprise på ca. 4 mio. kr., som skulle udføres i sommerhalvåret. Entreprisen blev på grund af omstændigheder, som entreprenøren ikke bar ansvaret for, udsat, hvorefter entreprisen skulle udføres i vinterhalvåret. Udførelsesperioden blev forlænget på grund af nedsat effektivitet som følge af det koldere vejr samt længere hærdetider for betonen.

Entreprenørens krav omfattede især forlænget byggeperiode og nedsat effektivitet.

Voldgiftsretten fandt det efter bevisførelsen for bevist, at entreprenøren kunne kræve godtgørelse i medfør af AB 92 § 27, stk. 2, i betydeligt omfang, hvilket blev fastsat skønsmæssigt fra voldgiftsrettens side.

Den samlede godtgørelse udgjorde faktisk over 35 % af den samlede entreprisesum på de ca. 4 mio. kr. vedr. den forlængede byggeperiode og især den nedsatte effektivitet, som i sig selv udgjorde 20 % af entreprisesummen.

Kendelsen viser, at det er muligt at få medhold i de meromkostninger, som en entreprenør bliver påført, når forudsætningerne for udførelse af en entreprise ændres, bl.a. ved en forskydning af entreprisen til vinterhalvåret.

–oo0oo–

Har du spørgsmål vedrørende den konkrete kendelse eller generelt til problematikken vedrørende entreprenørens godtgørelseskrav, er du velkommen til at kontakte advokat Thomas Heintzelmann, thh@interlex.dk.

Nyhed: BMG konkurs

Torben Korsager fra INTERLEX Advokater er sammen med Søren Christensen Volder fra Bech-Bruun udpeget til kuratorer for konkursboet efter BMG A/S. Infomøder for de berørte landmænd afholdes i uge 6. Møderne finder sted både i Aarhus og på Sjælland.

Kornhandelsvirksomheden Blach & Møller Gruppen A/S erklærede sig mandag d. 28. januar 2019 konkurs og har måtte indstille al drift med øjeblikkelig virkning.
Nu er Torben Korsager og Søren Christensen Volder blevet udpeget til kuratorer for konkursboet.

Konkursboet afholder informationsmøder for de berørte landmænd:

  • Sjælland, tirsdag d. 5. februar 2019 kl. 11.00 ved VKST Fulbyvej 15, 4180 Sorø
  • Jylland, onsdag d. 6. februar 2019 kl. 14.00 på Værkmestergade 2, 8000 Aarhus C

Anmeldelser i konkursboet kan sendes til bobehandler Jette Andersen på jet@bechbruun.com

Siden opdateres løbende med nye informationer i sagen. Følg med her: https://interlex.dk/2019/01/30/nyhed-bmg-konkurs/

 

Torben Korsager • Partner og Advokat •  E-mail: tk@interlex.dk • Tlf dir: 87 34 34 56• Mobil: 20 64 01 54

Er det spam eller reklame?

At afgøre hvad der er lovlige henvendelser og ulovlig spam er ikke altid let at skelne mellem. Nu skal en ny spamvejledning gøre det lettere for virksomhederne at navigere rundt i reglerne, der tager højde for, at markedsføring er rykket over på sociale platforme. 

Forbrugerombudsmandens nye vejledning, der udkom i december 2018, afløser den tidligere vejledning fra 2002. I den nye vejledning inddrages Forbrugerombudsmandens nyeste praksis, og løfter sløret for fortolkningerne af f.eks. dagligdagens nyere kommunikationsformer.

Alle virksomheder har behov for at kommunikere med sine kunder, og omvendt har alle modtagerne en interesse i ikke at blive spammet med uønsket markedsføring. I takt med at teknologien udvikler sig og vores sociale medier er blevet virksomhedernes direkte vej til forbrugerne, er der nu behov for en ny spamvejledning, der tager højde for de mange nye markedsføringsmuligheder. Den nye vejledning vil i modsætning til tidligere, kun fokusere på spamforbuddet, og dermed virksomheders henvendelser ved brug af elektronisk post, fx mail, sms og sociale medier.

 


Vidste du f.eks. at Push-beskeder i en app er elektronisk post, og derfor også skal overholde spamforbuddet?

Eller vidste du at udsendelse af (reelle!) markedsundersøgelser eller tilfredshedsundersøgelser ikke er omfattet af spamforbuddet?


Ved læsningen af vejledningen skal man dog huske, at den praksis den baserer sig på, altid er konkrete tilfælde. Det er derfor ikke sikkert, at netop din virksomheds markedsføring er beskrevet i vejledningen.  Det kræver en konkret og oplyst vurdering før man kaster sig ud i markedsføringen.

I nogle tilfælde er det ikke altid så lige til, og det kan illustreres ved vejledningens fortolkning af den lettere adgang til at måtte markedsføre ”tilsvarende produkter” til sine kunder:

En bilforhandler der havde solgt en bil til en kunde, måtte gerne markedsføre bl.a. salg af vinterdæk som ”tilsvarende produkter”, mens et teleselskab der havde solgt sin kunde en mobiltelefon ikke måtte markedsføre en bredbåndsløsning til sin kunde som ”tilsvarende produkter”. En cykel svarer ifølge praksis heller ikke til en knallert, mens en flybillet til Rom svarer til en flybillet til New York, men ikke til et krydstogt til Caribien.

Vejledningen kan læses i sin helhed her: Spamvejledning 2018

–oo0oo–

Kontakt advokat Bjarke G. Jochumsen på bj@interlex.dk eller telefon 40 23 18 93 hvis du har brug for sparring eller rådgivning vedrørende din virksomheds markedsføring, f.eks. til vurderingen af lovligheden af et konkret markedsføringstiltag.

Skifteretternes tvangsopløsning af selskaber uden nærmere undersøgelser kan blive fortid

Står det til Konkursrådet, skal det ikke længere være muligt at tvangsopløse selskaber uden en nærmere undersøgelse af selskabet udført af enten en likvidator eller kurator. Som praksis er i dag, er der en risiko for, at misbrug af selskaber aldrig kommer for dagens lys


Skifteretternes behandling af tvangsopløsningssager 

Det følger af selskabslovens regler, at Erhvervsstyrelsen under særlige omstændigheder kan anmode skifteretten om, at et kapitalselskab opløses. Dette er f.eks. tilfældet, hvis selskabet ikke rettidigt har indsendt årsrapport eller ikke har en lovlig ledelse.

Skifteretten skal herefter træffe afgørelse om, hvorledes opløsningen skal gennemføres. Er det pågældende selskab solvent (eller er der tvivl herom), udpeger skifteretten en eller flere likvidatorer til at varetage bobehandlingen. Ligger det derimod fast, at selskabet er insolvent, tager skifteretten straks selskabet under konkursbehandling eller rekonstruktionsbehandling.

Er et selskab uden aktiver, har der dog udviklet sig en praksis, hvorefter skifteretterne i medfør af en analogi af konkurslovens § 143 blot opløser selskabet uden yderligere behandling. Det er denne praksis, der vækker bekymring hos Konkursrådet.

Konkurslovens § 143

Viser det sig under boets behandling, at den sikkerhed, der er eller kan kræves stillet efter § 27, ikke er tilstrækkelig til at dække yderligere omkostninger ved boets behandling, og er boets midler ikke tilstrækkelige til at dække disse omkostninger, sluttes boet snarest muligt på en dertil særligt indkaldt skiftesamling (…)

 

Et bekymret Konkursråd

I Konkursrådets udtalelse af 12.06.2018 om overgangen fra tvangsopløsning til konkurs peger Konkursrådet på en række betænkeligheder forbundet med skifteretternes tvangsopløsning af selskaber efter en analogi af konkurslovens § 143.

Konkursrådet pointerer, at praksis ved de enkelte skifteretter er uens, idet der er stor forskel på, hvornår en anmodning om tvangsopløsning ender med en umiddelbar opløsning af selskabet efter en analogi af konkurslovens § 143, og hvornår der iværksættes yderligere undersøgelser ved en likvidator eller kurator. Det betyder, at der er stor forskel på, om det undersøges, hvorvidt der er aktiver i selskabet, der kan anvendes til fyldestgørelse af kreditorerne.

Den uens behandling ved skifteretterne indbyder ifølge Konkursrådet til forumshopping, idet ledelsen i et selskab kan spekulere i at etablere eller senere ændre selskabets hjemsted til et sted, hvor skifteretten i højere grad opløser selskaber efter en analogi af konkurslovens § 143 og dermed ikke undersøges nærmere.

Endvidere påpeger Konkursrådet, at der er risiko for, at et selskab misbruges, idet det ikke undersøges, om der er foregået ulovlige dispositioner i selskabet, herunder ulovlige aktionærlån, om selskabet er insolvent, om der er grundlag for at indlede en sag om konkurskarantæne mod selskabets tidligere ledelse, eller om der er grundlag for at indlede en politimæssig efterforskning.

En sådan praksis strider mod grundlæggende samfundsinteresser, ligesom det strider mod retsfølelsen, hvis et selskabs forhold ikke undersøges, og der som følge heraf ikke pålægges konkurskarantæne, når der er grundlag herfor.


Konklusionen fra Konkursrådet

Konkursrådet mener, at den samfundsmæssige interesse i, at der foretages en nærmere undersøgelse af et selskab, som Erhvervsstyrelsen har anmodet skifteretten om at tvangsopløse, taler for, at tvangsopløsning af et selskab enten fører til, at der udnævnes en likvidator, eller at selskabet tages under konkursbehandling.

Et selskab skal således efter Konkursrådets opfattelse ikke – som det er tilfældet i flere af landets skifteretter i dag – kunne opløses efter en analogi af konkurslovens § 143.

Konkursrådet foreslår således, at det ikke fremadrettet skal være muligt at opløse et selskab, som Erhvervsstyrelsen har anmodet skifteretten om at tvangsopløse, efter en analogi af konkurslovens § 143.


Advokatrådet og Danske Advokater er positivt indstillet over for forslaget

I forbindelse med en høring over Konkursrådets udtalelse af 12.06.2018 har både Advokatrådet og Danske Advokater tilkendegivet at være positivt indstillet over for Konkursrådets forslag.

Det er imidlertid en politisk beslutning, om der skal afsættes ressourcer til gennemførelse af Konkursrådets forslag, og det er således afgørende, om også politikkerne viser sig positivt indstillet over for Konkursrådets forslag. Dette er endnu uvist.

–oo0oo–

INTERLEX Advokater har stor erfaring med såvel tvangsopløsningssager som konkursboer. Har du spørgsmål i relation hertil, er du velkommen til at kontakte advokatfuldmægtig Susan Lund Andersen på sla@interlex.dk.

 

 

 

 

INTERLEX advokat giver ekspertvurdering af ekspropriations-sagen i Vejen

Svineproducenten Martin Lund Madsen har kæmpet en lang kamp mod Vejen Kommune, og afslog for nyligt tilbuddet om erstatning på 2 millioner kroner. I sagen om den omstridte vej i Vejen har Jyllands-Posten bedt INTERLEX advokat Birgitte Nygaard Christensen om en uvildig ekspertvurdering af klagemulighederne.

Vores advokat Birgitte Nygaard Christensen har ekspropriation som ét af sine specialer og er derfor en stærk ekspert, når ekspropriationssager skal vurderes og håndteres. I en artikel om sagen uddyber hun de klagemuligheder, der er i forbindelse med ekspropriationen, og tilføjer en forklaring herefter:

’’Et af de vigtigste budskaber i sagen fra Vejen er efter min opfattelse, at man ikke uden videre kan regne med, at myndighedernes afgørelser er rigtige. Der er ofte god grund til at gennemgå afgørelserne med kritiske øjne, og netop dér kan vi med vores erfaring og ekspertise tilføre stor værdi for vores klienter’’.

Læs  hele artiklen fra Jyllands-Posten her

–oo0oo–

Hvis du er i tvivl om dine klagemuligheder i forbindelse med ekspropriation eller har øvrige spørgsmål vedrørende ekspropriation er du meget velkommen til at kontakte advokat Birgitte Nygaard Christensen på bnc@interlex.dk eller tlf. 20 54 21 25.

Hos INTERLEX Advokater har vi valgt at fokusere udelukkende på fire kerneområder; Team Erhverv, Team Fast ejendom, Team Insolvens og Team Landbrug. Det har skabt en dynamisk sammensætning af rådgivere, der er specialister inden for hvert deres kerneområde. Ved at udnytte individuelle styrker, giver det klienten en bedre sikkerhed og dybere forståelse for deres situation.

På baggrund af mange års erfaring har vores Team Landbrug opnået en særlig ekspertise inden for ekspropriationssager. Her kan du bl.a. læse om, hvordan vi kæmper landbrugets sag.

 

Ny lov vil gøre det lettere at beskytte dit varemærke

Den 1. januar 2019 træder en ny varemærkelov i kraft i Danmark.

Der er ikke tale om nogen revolution, men en mindre reform for at modernisere systemet, og bringe de danske regler i bedre overensstemmelse med EU-varemærkesystemet. Ændringerne skal bl.a. sikre et effektivt og brugervenligt registreringssystem, som er tilpasset brugernes behov og den teknologiske udvikling. 

Gebyrændring

Som en meget konkret ændring, bliver der fremover forskel i gebyrets størrelse afhængig af om et varemærke søges for 1, 2 eller 3 klasser.

Som systemet er før 1. januar 2019, er gebyret det samme uanset om man ansøger om et varemærke i 1, 2 eller 3 klasser, nemlig kr. 2.350, og 600 for hver yderligere klasse ud over de inkluderede 3.

Efter årsskiftet udgør gebyret kr. 2.000 for en enkelt klasse, og herefter et tillægsgebyr på kr. 200 for første ekstra klasse og kr. 600  for hver yderligere klasse.

Resultatet er derfor, at gebyret bliver lidt lavere hvis man kun søger 1 eller 2 klasser, og lidt dyrere hvis man søger 3 eller flere klasser. Samtidig bliver gebyrsystemet i bedre overensstemmelse med EU-varemærkesystemet, hvor gebyrtrappen ser ligedan ud.

Opgør med kravet om grafisk gengivelse af varemærker

Som noget helt nyt indeholder de nye regler et opgør med det hidtidige krav om, at varemærker skal kunne gengives grafisk.

Tidligere var det et krav, hvilket f.eks. gav store udfordringer ved ansøgningen af lydmærker og animerede varemærker. Med de nye regler bliver det således muligt at ansøge et lydmærke eller et animeret varemærke ved indlevering af en lydfil eller en videofil.

Præcisering vedrørende uregistrerede varemærker

Der er fortsat mulighed for at opnå en uregistreret varemærkebeskyttelse ved ibrugtagning i den nye varemærkelov.

Dog har man valgt at præcisere, at enhver ibrugtagning ikke automatisk medfører nogen varemærkeret.

Det fremgår nu direkte af loven, at brugen af varemærket skal være af mere end lokalt afgrænset karakter, før brugen i sig selv kan anses for at stifte en varemærkeret.

Bl.a. for at undgå denne usikkerhed, bør man altid sørge for at registrere og vedligeholde sine varemærker.

Valgfri søgningsrapporter

Ansøges et dansk varemærke efter de nugældende regler, vil ansøgeren modtage en søgningsrapport hvor Patent- og Varemærkestyrelsen vil opliste eventuelle tredjemandsrettigheder, som muligvis kan udgøre en såkaldt relativ registreringshindring. Rapporten er ikke nærmere begrundet, men oplister blot de mulige konflikter der er fundet.

Som noget nyt, vil ansøgere efter årsskiftet kunne bede Styrelsen udarbejde en nærmere begrundelse til søgningsrapporten mod et gebyr på kr. 700.
Alternativt vil ansøgeren have mulighed for helt at fravælge søgningsrapporten, for dermed at få ansøgningen behandlet hurtigere.

Uanset hvilken løsning der vælges, vil det stadig være op til ansøgeren at vurdere, om ansøgningen skal fortsætte eller ej, hvis der findes tredjemandsrettigheder der måske kan kollidere med det ansøgte varemærke.

Den ny varemærkelov indeholder en række yderligere mindre ændringer, herunder en øget beskyttelse for indehavere af registrerede varemærkerettigheder mod import af kopivarer samt bestemmelser, der generelt understøtter digital kommunikation.

–oo0oo–

Kontakt advokat Bjarke G. Jochumsen på bj@interlex.dk eller telefon 40 23 18 93 hvis du har brug for sparring eller rådgivning vedrørende din virksomheds immaterielle rettigheder, eller hvis vi skal hjælpe dig med en ansøgning af din virksomheds varemærker.

Ny kendelse i MgO-sagerne

For nyligt blev der afsagt kendelse i den tredje sag vedrørende brugen af MgO-vindspærreplader, og det var advokat og partner Thomas Heintzelmann fra Interlex Advokater, der førte sagen på vegne af bygherre i sagen ved Voldgiftsretten.

Afklaring af ansvarspersoner

Kendelsen er i tråd med de forudgående kendelser og giver nu endnu en afklaring i forhold til den omfattende brug af MgO-plader og hvem der skal bære ansvaret.

I sagen var der mellem bygherre og entreprenør aftalt anvendelse af fibercement vindspærreplader og der var i stedet for fibercementplader anvendt MgO-vindspærreplader.

Det blev under sagen på vegne af bygherren gjort gældende:

  • at entreprenøren havde ansvaret for, at det aftalte materiale anvendes i byggeriet
  • at MgO-plader under alle omstændigheder ikke er lignende produkter
  • at det leverede og anvendte materiale ikke stemte overens med det aftalte, eller havde de samme egenskaber som de aftalte vindplader

Afgørelsen i sagen

Voldgiftsretten fandt, at entreprenøren ikke kunne anvende et andet produkt, uden at have drøftet det forinden og med klar tilladelse fra bygherre. Da entreprenøren havde anvendt MgO-pladerne uden en aftale med bygherre fandt Voldgiftsretten, at entreprenøren skulle betale udbedringerne og omkostningerne ved udskiftningen af MgO-pladerne.

Der blev samtidig taget stilling til leverandørens ansvar overfor entreprenøren, da entreprenøren ikke på forhånd blev underrettet om, at der blev leveret MgO-plader i stedet for de foreskrevne fibercementplader, som ellers fremgik af leverandørens tilbud.

Voldgiftsnævnet fandt, at leverandøren ikke kunne ændre materialevalget uden, at han havde fået tilladelse til det, og da der i øvrigt ikke kunne dokumenteres en godkendelse af fremgangsmåden, blev leverandøren gjort ansvarlig overfor entreprenøren.

Kort om MgO- problematikken

Da man begyndte at anvende MgO-vindspærreplader i ydervæggene, var det med en tro på et nyt produkt, der var både billigere og bedre end de andre alternativer. Uheldigvis viste det sig, at pladerne var absolut uanvendelige til formålet, da de på grund af materialeopbygningen var i stand til at suge vand fra den omkringværende luft og derved medførte store fugtproblemer i husenes ydervægge. Diskussionen er herefter gået på, hvem der må bære ansvaret for brugen af pladerne og påtage sig de ikke ubetydelige omkostninger, en udskiftning må medføre.

–oo0oo–

Hvis du har spørgsmål til kendelsen eller generelt til problematikken vedrørende MgO-pladerne, er du velkommen til at kontakte advokat Thomas Heintzelmann på thh@interlex.dk

Få et skarpt indblik i de nye aftalevilkår for byggeriet

”Gennem en tæt dialog på kurset bliver du klar til indføringen af de nye AB18 regler,’’  Thomas Heintzelmann, partner hos INTERLEX Advokater

INTERLEX Advokater tilbyder et gratis kursus

INTERLEX Advokater tilbyder et gratis kursus i aktuelle emner indenfor byggeriet. På 1½ time gennemgår vi de nye regler, som har relevans for dig som entreprenør, rådgiver, eller med anden professionel interesse indenfor bygherre.

Vi afholder gerne kurset hos jer, som kan være i forbindelse med jeres morgenmøde eller i en anden sammenhæng, der kan planlægges nærmere. På kurset modtager du en kursusmappe med specificeret og udvalgt materiale, som du kan benytte dig af fremadrettet i dit daglige arbejde.

De nye AB18 regler

Efter 25 år er de gamle ABR89, AB92 og ABT93 blevet justereret og tilpasset den udvikling, der er sket i byggeriet. Formålet med de nye ændringer er kort sagt at skabe et tidssvarende aftalegrundlag. Overordnet set bliver byggeriets parter pålagt flere forpligtelser, herunder deltagelse i et fælles planlægningsforløb i højere grad end tidligere.

De nye aftalevilkår anvendes fra 1. januar 2019.

Er du interesseret i et kursus så kontakt venligst advokat Thomas Heintzelmann på thh@interlex.dk

–oo0oo–

Hos INTERLEX Advokater rådgiver vi både erhvervslivet, offentlige institutioner og privatpersoner. Vores mål er at give dig som klient den bedste juridiske løsning, og det gør vi gennem vores forretningsmæssige og menneskelige forståelse – for dig, dit udgangspunkt og din virksomhed.

Thomas Heintzelmann arbejder specifikt med klienter inden for bygge- og anlægssektoren, herunder entreprenører, tekniske rådgivere samt private og offentlige bygherrer. Thomas er herudover specialiseret i handel med fast ejendom for både private og erhverv, og har et stærkt kendskab til byggeriets regelsæt.

KONKURS KAN KOSTE DIG DINE FERIEFRIDAGE

Er du funktionær i en virksomhed med røde tal på bundlinjen, skal du ikke vente med at holde dine feriefridage. Nu er konkursboet nemlig berettiget til at nægte økonomisk kompensation for ikke-afholdte feriefridage, selvom det er i direkte modstrid med de ansattes overenskomst.


Ansættelsesforhold i konkurssituationen

Konkursboet kan kræve, at du som ansat funktionær i en konkursramt virksomhed afholder dine feriefridage i opsigelsesperioden, så længe ferielovens krav til varslets længde og feriefridagene begge er indenfor opsigelsesperioden. Det er ferielovens regler om afholdelse af restferie, der anvendes. Konsekvensen er, at konkursboet i langt de fleste tilfælde, hvor man har tre måneders opsigelse eller mere, kan kræve ferie-fridagene afholdt i opsigelsesperioden. Du får derfor ingen økonomisk kompensation for ikke-afholdte feriefridage.
Højesteret har nu bestemt, at det også gælder i det tilfælde, hvor den ansatte er omfattet af en overenskomst, der giver arbejdsgiveren forbud mod at placere feriefridagene i opsigelsesperioden.


Dilemmaet i sagen

Fire ansatte havde feriefridage til gode, da deres arbejdsgiver E. Phil & Søn A/S gik konkurs. De ansattes fagforening var af den opfattelse, at de ikke-afholdte feriefridage havde karakter af privilegerede lønkrav, der skulle udbetales som løn.  Konkursboet afviste dog at yde økonomisk kompensation. Feriefridagene blev i stedet betragtet som afholdt i opsigelsesperioden, selvom det fremgik af overenskomsten, at feriefridagene ikke kunne placeres i opsigelsesperioden.


Afgørelsen

Overenskomstens forbud om, at feriefridagene ikke måtte placeres i opsigelsesperioden var reelt set en aftale om konvertering af ikke-afholdte feriefridage til løn. I dommen fastslog Højesteret, at forbuddet havde karakter af et forlænget opsigelsesvarsel. Derfor, kunne det afkortes i konkurssituationen, idet der ikke var tale om et sædvanligt eller rimeligt vilkår. Højesteret sammenholdt i sin vurdering med den lovgivning, der sædvanligvis gælder for afvikling af feriefridage ved ansættelsesforholdets ophør.
Højesteret fandt, at de ikke-afholdte feriefridage kunne betragtes som afholdt i opsigelsesperioden i overensstemmelse med ferielovens regler om placering af restferie. De ansatte fik derfor ikke krav på økonomisk kompensation.


Dommen er i strid med de ansattes overenskomst

Dommen betyder, at en funktionær – selvom det er i strid med overenskomsten – kan være nødsaget til at afholde sine feriefridage i opsigelsesperioden og dermed mister retten til den økonomiske kompensation, der følger af overenskomsten. Det kan konkursboet gøre i alle tilfælde, hvor feriefridagene kan placeres i opsigelsesperioden efter ferielovens regler om placering af restferie.

 

Er udsigterne til en konkurs store i den virksomhed, du er ansat i, skal du derfor sørge for at få afviklet dine feriefridage, før konkursen indtræder.

Konkurslovens § 61

Konkursboet kan efter konkursloven opsige et ansættelsesforhold med sædvanligt eller rimeligt varsel. Det betyder, at konkursboet kan afkorte opsigelsesvarsler, der er længere end, hvad loven eller overenskomster kræver. Kurator kan også afslå krav på udbetaling af ydelser, der har til formål at stille den ansatte på samme måde, som en forlængelse af opsigelsesvarslet ville gøre.

–oo0oo–

INTERLEX Advokater har stor erfaring med håndteringen af konkursbo. Har du spørgsmål til ovenstående eller behov for vejledning i forhold andet omhandlende håndteringen af konkurser, kan du kontakte advokat Charlotte Graakjær Eriksen på cge@interlex.dk.

DET ER FORDELAGTIGT AT OVERDRAGE EN FORÆLDREKØBSLEJLIGHED INDEN 2019

Flere og flere forældre køber lejlighed til deres børn for at sikre dem en god studiebolig. Hvis man ønsker at overdrage lejligheden til børnene, er det fordelagtigt at gøre inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft i 2019

Overdragelse af lejlighed

Hvis man ønsker at overdrage lejligheden til børnene har SKAT historisk set accepteret at overdragelsesprisen for lejligheden fastsættes til den offentlige vurdering +/- 15%. De fleste vælger den offentlige vurdering minus 15%, da børnene på den måde ofte erhverver en billig lejlighed, idet den offentlige vurdering oftest ligger under markedsprisen for lejligheden.

De nye ejendomsvurderinger

Som de fleste nok ved, er der nye ejendomsvurderinger på vej, og her må det forventes at vurderingen vil stige til omkring markedsprisen. Dermed vil den pris, som overdragelsen kan ske til stige. Det kan derfor være en god ide, at overdrage lejligheden nu, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft.

Fordelene ved at overdrage lejligheden nu

I forbindelse med ovenstående skal man være opmærksom på, at man bliver beskattet af fortjenesten ved salg af lejligheder, som man ikke selv har boet i. Derfor kan det være hensigtsmæssigt, at overdrage lejligheden mens vurderingen er lav, da den skattepligtige fortjeneste for forældrene derved minimeres eller potentielt forsvinder. Barnet, som efterfølgende fortsat har haft lejligheden som bopæl i en periode, kan sælge lejligheden ud af familien til handelsværdi med en skattefri fortjeneste til følge.

Sidste udkald for overdragelsen

Den forventede opstramning er lige om hjørnet. Der kan være mange penge at spare ved at overdrage en forældrekøbslejlighed inden de nye ejendomsvurderinger.

 

–oo0oo–

Ønsker du rådgivning i forbindelse med overdragelse af lejlighed, kan du kontakte advokat Susanne Busskov Møller på sbm@interlex.dk som står klar til at yde kvalificeret rådgivning vedrørende fast ejendom.

 

 

NYE REGLER FOR ANDELSBOLIGFORENINGER

Pr. 1. juli 2018 er der trådt nye regler i kraft for andelsboligforeninger, som skal gøre op med uigennemskuelige andelsboligpriser og penge under bordet.

Mere robuste andelsboligforeninger

Et bredt flertal i folketinget har siden november 2017 arbejdet på en aftale under overskriften ”mere robuste andelsboligforeninger”. Som resultat heraf, er der pr. 1. juli 2018 trådt nye regler i kraft for andelsboligforeninger, som har til formål at komme en række problemstillinger i tilknytning til andelsboligforeninger til livs.

De nye reglernes relevans 

Dette er blevet særlig relevant, idet der de seneste par år har været en række tilfælde, hvor nødlidende andelsboligforeninger er gået konkurs, med det paradoksale resultat, at medlemmerne kunne bo billigere i deres andelsboliger.

Herudover fokuserer aftalen på tiltag, som skaber et værn mod, at andelsboligforeninger kommer i økonomiske vanskeligheder, og at der fremadrettet kun stiftes levedygtige andelsboligforeninger.

Overblik over de væsentligste tiltag

  • Sammenligneligt med hvad der gælder for finansiering af køb af ejer- eller fritidsbolig, indføres der nu et krav om egenfinansiering på 5 % af købesummen, når en køber erhverver en andelsbolig.
  • Der vil fremover være et låneloft på 40 % af købesummen for afdragsfrie lån i forbindelse med stiftelse af nye andelsboligforeninger. Tidligst tre år fra stiftelsestidspunktet vil andelsboligforeningen kunne optage yderligere afdragsfrie lån eller omlægge lån til afdragsfrihed.
  • Der indføres nye regler om lejefastsættelse, forudbetalt leje og depositum for andelsboligforeninger, der ophører som følge af salg, tvangsauktion eller konkurs.
  • Der er kommet nye krav til valuarer (personer som vurderer prisen på andelsboligen/andelsforeningen), således at denne skal følge faste vurderingsprincippet, så prisen på andelsboligen ikke fastsættes for højt. Formålet hermed er, at sikre et mere retvisende billede af andelskronen, så nye andelshavere ikke betaler en overpris.
  • Med de nye regler sikres en længere klagetid for andelskøbere, således at købere, der har betalt en overpris, kan fremsætte krav overfor sælger i op til tre år efter overdragelsen (mod tidligere kun 6 måneder).
  • Forældelse af rådgiveransvaret for advokater, revisorer, administratorer, finansielle virksomheder eller andre, der erhvervsmæssigt har ydet rådgivning til en andelsboligforening om lån og kreditter, forlænges fra 3 til 6 år.
  • Ved stiftelse af andelsboligforeningen vil der fremover skulle udarbejdes en 15-årig vedligeholdelsesplan for andelsboligforeningens ejendom. Vedligeholdelsesplanen skal løbende opdateres, og mindst hvert femte år.
  • Stiftelsesbudgettet skal med de nye regler dække en periode på mindst 15 år (mod de nuværende 10 år).
  • Der indføres en generalklausul, som skal værne mod, at andelsboligforeningens generalforsamling træffer beslutninger, som har til formål at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning.
  • Der vil blive nedsat en arbejdsgruppe, der skal fremsætte tiltag til, hvordan det kan forhindres at andelsboliger blive solgt med penge under bordet.

 

–oo0oo–

Ønsker du rådgivning i forbindelse med køb eller salg af en andelsbolig eller anden bolig, kan du kontakte advokat Susanne Busskov Møller på sbm@interlex.dk eller advokatfuldmægtig Morten Riber Nielsen på mrn@interlex.dk, som står klar til at yde kvalificeret rådgivning vedrørende fast ejendom.

DE NYE AB REGLER OFFENTLIGGØRES

I dag kl.12.00 er de nye AB regler blevet offentliggjort på Trafikstyrelsens hjemmeside efter 3 års udvalgsarbejde.

De nye regler omfatter

Der er udarbejdet og offentliggjort en betænkning nr. 1570 med alle aftaletekster og tilhørende bemærkninger:

  • AB18
  • ABR18
  • ABT18
  • AB18 Forenklet
  • ABR18 Forenklet
  • Appendikser:
    • Appendiks om projektudvikling
    • Appendiks om projektoptimering
    • Appendiks om driftskrav
    • Appendiks om incitamentsbestemmelser

Indholdet af reglerne svarer i store træk til de tidligere offentliggjorte udkast til AB18 og ABR18 fra høringsprocessen.

Udvalget lægger op til, at de nye regler først aftales gældende fra 1.1.2019, men det kan i branchen allerede nu konstateres, at de kommende udbud i indeværende år vil blive udbudt efter de nye regler, ligesom igangværende rådgivningsaftaler vil blive opdateret til de nye ABR18 regler.

 

Du kan læse mere om reglerne her:

http://www.trafikstyrelsen.dk/DA/Byggeri/Byggeriets-aftalevilkar.aspx

 

Vi tilbyder gratis kurser

INTERLEX Advokater afholder derfor løbende gratis kurser i de nye regler, som sikrer, at din virksomhed er klar til indføringen af reglerne. Kurserne er fleksible, og kan efter jeres ønske finde sted både på jeres kontor eller hos os. Kurserne er en oplagt mulighed for, at medarbejdere og samarbejdspartnere får indsigt i de nye AB regler.

 

–oo0oo–

Ønsker du og din virksomhed at få et gratis kursus om de nye AB regler, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til AB reglerne eller andet inden for entreprise, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Thomas Heintzelmann på thh@interlex.dk eller tlf. 87 34 34 21.

NYT KAPITALKRAV TIL AKTIESELSKABER (A/S) OG PARTNERSELSKABER (P/S)

På baggrund af aftalen om Erhvervs- og iværksætterinitiativer fra november 2017 har Folketinget nu vedtaget at sænke kapitalkravet til stiftelse af aktie- og partnerselskaber til DKK 400.000.

 

Kravet til selskabskapitalen er rekordhøj i Danmark

Siden 1991 har det været et krav at aktie- og partnerselskaber i Danmark skulle have en selskabskapital på DKK 500.000. Kapitalkravet er højt i forhold til Danmarks nabolande, hvor kapitalkravene svinger mellem DKK 335.000 og DKK 437.000. Norge ligger dog fortsat meget højt med et kapitalkrav på ca. DKK 815.000. Derudover har et EU direktiv fra 2017 fastlagt et fælles mindstekrav i medlemslandende på blot EUR 25.000 (ca. DKK 186.000).

 

Selskabskapitalen sænkes fra 1. juli 2018

Som reaktion herpå og som et initiativ til at styrke erhvervslivet har Folketinget med virkning fra 1. juli 2018 vedtaget, at kapitalkravet til aktie- og partnerselskaber fremadrettet skal være DKK 400.000. Selskabslovens regel om, at der til enhver tid skal være indbetalt 25 % af selskabskapitalen, gælder fortsat. Dermed kan aktie- og partnerselskaber fremadrettet nøjes med effektivt at indbetale DKK 100.000.

 

Lovenændringen skaber mere tryghed

Lovændringen gælder både for nystiftede aktie- og partnerselskaber og for selskaber, der omdannes til aktie- og partnerselskaber. Dermed bliver lettere for virksomheder at opnå den tryghed, som investorer mv., generelt har til aktie- og partnerselskaber.

 

Fordelene forbundet med etablering af- eller omdannelse til et aktie- og partnerselskab skal dog altid opvejes med den større grad af lovregulering. Derfor skal valget af selskabsform altid træffes efter nøje overvejelser omkring virksomhedens forhold.

 

–oo0oo–

 

Du er meget velkommen til at kontakte os for en drøftelse af jeres selskabsretlige forhold, herunder om I bør overveje en anden selskabsform. Du kan kontakt advokat og partner Jesper Ørskov Nielsen på jn@interlex.dk eller på tlf. 28 19 58 38.

SEMINAR: FÅ SVAR PÅ ALLE VIGTIGE SPØRGSMÅL VED SALG ELLER KØB AF VIRKSOMHED

Riv en eftermiddag ud af kalenderen og få svar på alle vigtige spørgsmål ved salg eller køb af virksomheder.

 

Vi inviterer til gratis seminar

Vi inviterer sammen med Beierholm, Nordea og Virksomhedsbørsen as ejerledere og beslutningstagere til et gratis seminar om formidling af virksomheder. Seminaret giver deltagerne et grundigt indblik i alle aspekter ved gennemførsel af en salgs- eller købsproces, herunder værdiansættelse, jura, økonomi, finansiering og procesforløb.

 

Tidspunkt og sted

Seminaret finder sted onsdag den 20. juni 2018, kl. 15.00-18.00 hos Beierholm Aarhus, Tangen 9, 8200 Aarhus N.

 

Programmet

Programmet for seminaret er:

  • Velkomst og præsentation
  • Den succesfulde proces med det perfekte ejerskifte dream-team
  • Den juridiske forberedelse ved køb eller salg af virksomhed
  • Hvordan er skatteforholdene og hvordan betales min virksomhed
  • Pengeinstituttet som sparrings- og finansieringspartner
  • Spørgsmål og afslutning, let traktement og networking

Nærmere information omkring programmet kan du finde HER

 

Tilmelding

Tilmelding til seminaret skal ske seneste den 13. juni 2018. Du kan tilmelde dig HER.

 

INTERLEX ADVOKATER BISTÅR VED SALG AF STØRRE EJENDOMSPORTEFØLJE I KOLDING

INTERLEX Advokater bistår konsortium med salg af business park.

Både sælger og køber er tilfredse med handlen

INTERLEX Advokater har bistået sælger med salget af 4 fuldt udlejede kontorejendomme på 21.000 kvm i Kolding. Kontorejendommene er solgt for et større 3-cifret millionbeløb. Sælger er et konsortium af danske investorer. Køber er det svenske ejendomsinvesteringsselskab Niam.

Advokat Torben Korsager fra INTERLEX Advokater har været medvirket ved forhandling af salgsvilkårene og gennemførelse af handlen.

Læs mere

Nærmere oplysninger om handlen kan du finde her: https://byensejendom.dk/article/niam-kober-21000-kvm-business-park-i-kolding-24232.

INTERLEX BISTÅR VED SALG AF EN AF LANDETS STØRSTE SVINEGÅRDE

Interlex Advokater’s Team Insolvens har bistået sælger og sælgers pengeinstitut med salget af Hedegaard, der er en af landets største svineejendomme.

Både sælger og køber er tilfredse

Ejendommen blev efter en turn-around periode udbudt til salg for kr. 185 mio., og der er nu gennemført et salg af ejendommen til både købers og sælgers tilfredshed.

Advokat Torben Korsager fra Interlex Advokater har været bestyrelsesformand for driftsselskabet i turn-around perioden og har derudover bistået med salget af ejendommen.

Læs mere i artiklen 

For nærmere oplysninger om handlen se følgende artikel: https://jyllands-posten.dk/#ia10571917;finans.

 

EKSPROPRIATION TIL JERNBANESTRÆKNINGEN FRA AARHUS TIL GRENAA

Den nye jernbanestrækning fra Aarhus til Grenaa skal fastlægges. Kommissarius ved Statens Ekspropriationer i Jylland afholder møde, hvor du har mulighed for at blive hørt.

Møde om ekspropriationen

Den 24. og 25. april samt den 8. maj 2018 afholder Kommissarius ved Statens Ekspropriationer i Jylland ekspropriationsforretninger med henblik på nedlæggelse og sikring af overkørsler på jernbanestrækningen fra Aarhus til Grenaa.

De berørte ejere og brugere af ejendommene samt øvrige, der har en interesse at varetage i forbindelse med ekspropriationerne, kan give møde ved ekspropriationsforretningen enten personligt eller ved stedfortræder med skriftlig fuldmagt.

Hvorfor er det vigtigt at deltage?

Det er vigtigt at deltage, da ekspropriationens omfang vil blive fastlagt, ligesom erstatningsfastsættelserne forventes færdigbehandlet på stedet.

Vær opmærksom på, at ekspropriationskommissionens afgørelse om ekspropriation og erstatning kan indbringes for taksationskommissionen.

 

–oo0oo–

Hvis du er i tvivl om, hvordan du skal forholde dig til de forestående ekspropriationsforretninger vedrørende Grenaabanen, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til ekspropriation, er du meget velkommen til at kontakte advokat Birgitte Nygaard Christensen på bnc@interlex.dk eller tlf. 20 54 21 25.

3 GODE RÅD TIL PROJEKTUDVIKLERE

Markedet boomer med salg af nyopførte boliger og det er i høj grad sælgers marked. Alligevel opleves processen med godkendelsen ofte lang og besværlig for både køber og sælger, fordi købers advokat ofte har en lang række forbehold i forbindelse med godkendelsen af handlen.

Projektudvikler kan med fordel forebygge væsentlige forbehold fra købers advokat ved at følge 3 enkle råd:

1. Gør vilkårene overskuelige

Få lavet et godt kontrakt materiale af mægler eller advokat. Undgå at der både er en købsaftale, et sæt standardvilkår samt salgs- og leveringsbetingelser.

2. Give køber sikkerhed for at mangler bliver udbedret

Aftal med køber, at en del af købesummen først frigives til sælger, når mangler konstateret ved afleveringen er udbedret. Dette er med til at betrygge køber og købers advokat i at evt. mangler bliver udbedret.

3. Fastsæt en realistisk overtagelsesdag

Kontrakter, hvori det er aftalt, at overtagelsesdagen først fastsættes senere, gør ofte køberne utrygge i forhold til om projektet overhovedet gennemføres.

 

Det hele handler om, at betrygge køber i, at de får deres drømmebolig, uden mangler eller forsinkelser.

 –oo0oo–

Har du spørgsmål til ovenstående eller til andet i forbindelse med køb og salg af nyopførte boliger, kan du kontakte Advokat (H) Susanne Buskov Møller på sbm@interlex.dk. eller tlf. 87 34 34 33.

ETABLERINGEN AF BEDER-BERINGVEJEN. FÅ ET OVERBLIK OVER, HVAD DU SKAL VÆRE OPMÆRKSOM PÅ, HVIS DU STÅR OVER FOR EN EKSPROPRIATION

Etableringen af Beder-Beringvejen er en realitet, og linjeføringen er fastlagt lige syd for Mårslet og Tranbjerg. I den forbindelse vil en lang række borgere blive berørt, enten ved at skulle afstå jord til brug for selve vejanlægget eller ved at blive påført gener som følge af vejen. 

Afståelse af jorden

Afståelsen af jorden til Aarhus Kommunen til brug for etablering af vejanlægget kan enten ske i fri handel, ved ekspropriation (altså ved tvang) eller ved overdragelse på ekspropriationslignende vilkår, hvilket minder om en frivillig aftale. Her vil vi belyse de to sidstnævnte måder.

 

Der er mange problemstillinger ved ekspropriation

Før der kan ske ekspropriation, skal en lang række grundlæggende betingelser være opfyldt, før ekspropriationen er lovlig og gyldig. Problemstillingerne i forbindelse med ekspropriation er utallige. Men de ofte stillede spørgsmål er, om ekspropriationen er for vidtgående, og om det er nødvendigt og/eller muligt at ekspropriere hele ejendommen eller kun en del ejendommen. Svarene hertil er ikke entydige, da det afhænger af en konkret og individuel vurdering af den enkelte ejendom.

 

Overdragelse på ekspropriationslignende vilkår

I nogle tilfælde vil kommunen tilbyde at overtage jorden på ”ekspropriationslignende vilkår”. For at gennemføre en overdragelse på ekspropriationslignende vilkår skal ekspropriation være et både lovligt og reelt alternativ. Dette har også betydning for den skattemæssige behandling af ”købesummen”, da ekspropriationserstatning er undtaget for beskatning i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Der kan være tid og ressourcer sparet ved at overdrage jorden på ekspropriationslignende vilkår, men det er ikke i alle tilfælde den mest hensigtsmæssige løsning for borgeren. Man bør derfor sikre, at der er taget højde for alle relevante forhold, inden man indgår en endelig aftale med kommunen.

 

Erstatning ved ekspropriation

Det følger af grundloven, at ekspropriation kun kan ske mod fuldstændig erstatning, dvs. at man fuldt ud skal kompenseres for det formuetab, man lider som følge af ekspropriationen. De mest gængse former for ekspropriationserstatning er arealerstatning (dvs. en fastsat pris pr. kvm jord) og ulempeerstatning (fx for et tab som følge af, at en ejendom bliver delt i to pga. en ny vej).

 

Erstatning for øvrige gener

De typiske gener, som naboer kan opleve, er fx støjgener og udsynsgener. Sådanne gener kan også ramme ejendomme, hvor der ikke er sket ekspropriation. Hvis man er i tvivl om, hvorvidt man kan være berettiget til erstatning, kan det være en god idé at bede en ejendomsmægler vurdere det konkrete værdifald på ejendommen som følge af Beder-Beringvejen.

 

 –oo0oo–

Hvis du er i tvivl om, hvilke konsekvenser Beder-Beringvejen kan få for dig, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til ekspropriation, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Birgitte Nygaard Christensen på bnc@interlex.dkeller tlf. 20 54 21 25.

FORRETNINGSHEMMELIGHEDER – NY LOV PÅ VEJ

På baggrund af et EU direktiv om forretningshemmeligheder træder en ny lov om forretningshemmeligheder formentlig i kræft den 9. juni 2018. Formålet er, at beskyttelsen og håndteringen af krænkelser skal ensrettes i medlemslande, men hvad betyder ændringerne rent praktisk?

Definition af forretningshemmeligheder

Et centralt led i ensretningen er en fast definition af, hvad forretningshemmeligheder omfatter. Den danske formulering heraf er endnu ikke på plads, men det forventes, at denne ikke vil medføre nævneværdige ændringer i forståelsen af, hvad forretningshemmeligheder er.

Markedsføringsloven §23 udgår

Den nye lov erstatter markedsføringslovens § 23, der udgår. Det betyder blandt andet, at der i kontrakter, herunder ansættelseskontrakter, ejeraftaler, samhandelsaftaler mv., skal henvises til lov om forretningshemmeligheder i stedet for markedsføringsloven.

Erstatningen

Med den nye lovgivning bliver erstatningen fastlagt ud fra tabet og den uberettigede fortjeneste, som den krænkende part har opnået ved at misbruge forretningshemmeligheder. Erstatningen kan altså overstige det tab, man har lidt. Foruden erstatningen for tabet og fortjenesten, er der fortsat adgang til, at en domstol kan fastsætte erstatningen til ”et rimeligt vederlag”.

Det bliver mugligt at få kompensation for ikke-økonomisk skade

Den nye lov ligger op til udvidede kompensationsmuligheder, når en krænkelse finder sted. Hvis en virksomhed for eksempel oplever en nedgang i salget efter en uberettiget deling af fortrolig information, kan det være meget vanskeligt at påvise, at nedgangen ikke skyldes andre forhold, som f.eks. ændringer i købernes præferencer. Netop denne vanskelighed forsøger man ved den nye regulering at imødekomme.

Derfor giver den nye regulering adgang til, at der kan kræves godtgørelse for ikke-økonomisk skade. Der lægges således op til, at virksomheder i højere grad kan opnå en passende kompensation, også i de situationer, hvor et konkret økonomisk tab ikke kan påvises.

Reaktionsfrist skal sikre at virksomheder reagerer hurtigt

Der indføres derudover en søgsmålsfrist på 6 måneder, der skal sikre, at virksomheder hvis forretningshemmeligheder krænkes, skal reagere passende hurtigt. Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor den krænkede part har et tilstrækkeligt klart grundlag til at vurdere og anlægge sagen. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at det ikke altid vil være tilstrækkeligt, at anlægge en sag indenfor 6 måneder fra fristens begyndelse. Ved siden af søgsmålsfristen kan en krænket part fortabe retten til sit krav, hvis der ikke er reageret passende hurtigt. Det er derfor vigtigt at reagere så hurtigt som det er muligt, fra man opdager en krænkelse.

Straf og bøde for misbrug af forretningshemmeligheder

Ifølge lovforslaget vil uberettiget anskaffelse- og/eller misbrug af forretningshemmeligheder, også være underlagt strafsanktioner. Udgangspunktet vil være, at en overtrædelse medfører bøde eller fængsel i op til 18 måneder.

Afskrækkende foranstaltninger – offentliggørelse af krænkelser

Yderligere indføres det, at den krænkede part kan kræve, at dommen offentliggøres, uden at forretningshemmelighederne videregives til offentligheden.

Den færdige lov

Når den endelige lov er vedtaget, vender vi tilbage med en opdatering.

 –oo0oo–

Du er meget velkomne til at kontakte os for en drøftelse af, om jeres virksomheds forretningshemmeligheder er passende beskyttet, og/eller såfremt I oplever krænkelser af forretnings-hemmeligheder. Du kan kontakt advokat Lars Sundtoft Madsen på lsm@interlex.dk eller tlf. 87 34 34 17 samt advokatfuldmægtig Christian Bruun Homaa på cho@interlex.dk eller tlf. 87 34 34 42

DE NYE AB REGLER ER SENDT TIL HØRING

De nye AB og ABR regler er sendt i høring fredag den 2. februar 2018, hvor der er flere væsentlige ændringer i forhold til de gældende regler.

Væsentlige ændringer i AB18 og ABR18

  • Reglerne i AB18 og ABR18 koordineres og harmoniseres, hvor der bl.a. tages hensyn til de nye samarbejdsformer, herunder delt projektering og andre mellemformer.
  • AB18 indeholder 69 paragraffer mod AB92´s 47 paragraffer.
  • ABR18 opbygges ligeledes med paragraffer, i alt 63 pargraffer.
  • Der er udarbejdet fire appendikser (APP), som kan supplere AB reglerne. Disse appendikser omhandler projektudvikling, projektoptimering, driftskrav og incitamentsbestemmelser.
  • Der indføres regler om gennemførelse af effektiv tids- og økonomi planlægning af udførelsen.
  • Udbygning af regler om bygherres ændringer af opgaven.
  • Udbygning af regler om dels direkte krav (springende regres) og dels dagbod for mellemfrister.
  • Indførelse af et nyt konfliktløsningsinstrument, som sikre en hurtig afgørelse. Det er inspireret af reglerne om sagkyndig beslutning.
  • Indførelse af en løsningstrappe med korte forhandlingsperioder for at undgå lange og dyre voldgiftssager.

Reglerne er sendt i høring frem til den 12. marts 2018 og det forventes, at reglerne i endelig form med tilhørende vejledninger og betænkning offentliggøres den 2. maj 2018.

Reglerne kan læses her.

Gratis kurser

Det er hensigten, at de nye regler skal træde i kraft fra den 1. januar 2019. INTERLEX Advokater afholder fra foråret gratis kurser i de nye regler, som sikrer, at din virksomhed er klar til indføringen af reglerne. Kurserne er fleksible, og kan efter jeres ønske finde sted både på jeres kontor eller hos os. Kurserne er en oplagt mulighed for, at medarbejdere og samarbejdspartnere får indsigt i de nye AB regler.

–oo0oo–

Ønsker du og din virksomhed at få et gratis kursus om de nye AB regler, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til AB reglerne eller andet inden for entreprise, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Thomas Heintzelmann på thh@interlex.dk eller tlf. 87 34 34 21.

DE NYE AB REGLER KOMMER I HØRING PÅ FREDAG

De nye AB regler (AB18/ABR18) kommer i høring på fredag. Vi tilbyder gratis kurser i AB18/ABR18 til foråret, når de nye betingelser er endeligt fastlagt.

Revideringen er tiltrængt

Historisk set er AB-systemet blevet revideret hvert 20. år. Revideringen af de nugældende regler har været tiltrængt, særligt i betragtning af de nye samarbejdsformer i byggeriet. Derfor blev der i 2015 nedsat et nyt AB-udvalg bestående af byggeriets parter, der havde til opgave at revidere AB-system, som i dag består af dokumenterne ABR 89, AB 92 og ABT 93.

Høringsfristen er den 12. marts 2018

Udvalget sender udkastet til revideret AB og ABR i høring fredag den 2. februar 2018 med høringsfrist mandag den 12. marts 2018. Under og efter høringen arbejder AB-udvalget videre med revision af ABT mv.

Reglerne i AB-Forbruger, som anvendes, når bygherren er forbruger, blev senest revideret i 2012, hvorfor udvalget ikke har omfattet revision af disse regler.

Vi deltager i høringskonferencen

Høringsmaterialet kan fra den 2. februar findes på www.hoeringsportalen.dk. INTERLEX Advokater deltager i en høringskonference, som afholdes i København den 21. februar 2018, hvor resultatet af udvalgets udkast til AB og ABR præsenteres og debatteres. Den 7. maj offentliggøres de nye regler i endelig udgave – AB, ABR og ABT samt tilhørende betænkning.

Gratis kurser

Det er hensigten, at de nye regler skal træde i kraft fra den 1. januar 2019. INTERLEX Advokater afholder fra foråret gratis kurser i de nye regler, som sikrer, at din virksomhed er klar til indføringen af reglerne. Kurserne er fleksible, og kan efter jeres ønske finde sted både på jeres kontor eller hos os. Kurserne er en oplagt mulighed for, at medarbejdere og samarbejdspartnere får indsigt i de nye AB regler.

–oo0oo–

Ønsker du og din virksomhed at få et gratis kursus om de nye AB regler, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til AB reglerne eller andet inden for entreprise, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Thomas Heintzelmann på thh@interlex.dk eller tlf. 87 34 34 21.

BANEDANMARK PLANLÆGGER NY JERNBANELINJE – FÅ AFKLARET OM DU KAN FÅ FREMRYKKET EKSPROPRIATION?

Der kommer ny hurtig rute fra Aarhus til København. Tanken er, at toget blot skal bruge én time mellem de store byer – Aalborg til Aarhus, Aarhus til Odense, Odense til København og Odense til Esbjerg. For at det kan lade sig gøre, skal der anlægges en ny jernbanelinje mellem Hovedgård og Hasselager, så togene ikke skal gennem Skanderborg. De forskellige forslag til linjeføringen er sendt i høring af Banedanmark.

Usikkerheden om ekspropriation til Banedanmark

Dette skaber en stor usikkerhed blandt borgerne, som bor i Solbjerg og omegn. For skal ens bolig eksproprieres til Banedanmark? Kommer man til at bo 10 meter væk fra jernbanen? Falder ens bolig i værdi? Bliver ens landbrugsjord delt af jernbanen? Kan man sælge sin bolig, hvis man får jernbanen som nabo? Spørgsmålene er mange hos de mennesker, som i denne tid er ramt af usikkerhed om, deres ejendom skal eksproprieres til Banedanmark.

 

Fremrykket ekspropriation er en mulighed

Husk, at der kan være en mulighed for at få afklaret om, din bolig er købt eller solgt før, linjeføringen er fastlagt. Opfylder du alle kriterierne for fremrykket ekspropriation, kan Banedanmark være tvunget til at opkøbe din bolig allerede idag – før det er vedtaget, hvordan linjeføringen bliver. Kriterierne er:

  1. Du har særlige personlige grunde til at ville flytte før de ordinære ekspropriationer.
  2. Ejendommen berøres væsentligt, hvis projektet bliver vedtaget.
  3. En ejendommægler vurderer, at salg på normale vilkår er umuligt.

 

–oo0oo–

Hvis du er i tvivl om, hvilke ekspropriationsmuligheder, der er for dig i forhold til den konkrete sag, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til ekspropriation, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Gert Lund på gl@interlex.dk eller tlf. 87 34 34 12.

DET ER BLEVET NEMMERE AT OPSIGE LEJERE, SOM IKKE HOLDER DERES AFTALER

Kan man smide en lejer ud, der ikke overholder sin aftale med udlejer? Svaret på det spørgsmål har hidtil været lidt uklart, men en ny afgørelse har gjort livet en anelse mere surt for lejere, der ikke overholder sine aftaler.

Udlejers typiske adgang til at ophæve lejemål

Ønsker en udlejer at ophæve og udsætte en lejer af et lejemål, er mulighederne meget begrænset i den danske lejelovgivning. Den typiske og hurtigste måde, hvorpå en udlejer kan ophæve et lejemål, er, hvis en lejer ikke betaler husleje eller anden pligtig pengeydelse.

Hvad er pligtig pengeydelse?

Pligtig pengeydelse er beløb, der er aftalt i lejekontrakten som f.eks. depositum.

Men hvad hvis det i lejekontrakten er aftalt, at lejeren selv skal tilmelde sig som forbruger hos elværket, men ikke gør det? Udlejeren må så betale til elværket, men er det beløb så en pligtig pengeydelse? Det mener Vestre Landsret i kendelse fra 11. august 2017.

Lejer tilmelder sig ikke elforsyningsselskabet

Sagen handlede om et lejemål, som ifølge lejekontrakten skulle påbegynde den 1. december 2016. På grund af problemer med indbetaling af indskuddet og første måneds husleje fik lejeren først nøglerne til lejligheden den 6. januar 2017. Lejeren havde derfor ikke tilmeldt sig elforsyningsselskabet for december måned, som hun ifølge lejekontrakten var forpligtet til.

Elforsyningsselskabet opkræver pengene hos udlejer

Udlejeren blev derfor opkrævet 266,48 kr. fra elforsyningsselskabet for levering af el for december måned 2016. Som ejer af ejendommen er udlejeren nemlig forpligtet til at betale for levering af el, hvis der ikke foreligger en anden aftale med f.eks. en lejer.

Udlejer opkræver beløbet hos lejer

Udlejeren opkrævede beløbet hos lejeren den 9. februar 2017. Lejeren mente dog ikke, at hun ikke skulle betale regningen for elforbruget for december 2016, da hun først havde fået nøglerne udleveret januar 2017. Hvorefter udlejeren ophævede lejemålet og udsatte lejeren af lejemålet.

Vestre Landsret: du må gerne smide lejeren ud

Ifølge Vestre Landsret var udgiften en pligtig pengeydelse, da udlejeren var forpligtet til at betale for leveringen af el til lejemålet, og lejeren ikke overholdt sin lejekontrakt. Udlejeren var derfor berettiget til at ophæve og udsætte lejer på baggrund af manglende betaling af elregningen på 266,48 kr.

Hvad er nyt?

Med kendelsen fastslår Vestre Landsret, at manglende betaling af en elregning, som udlejeren har betalt, men som burde have været betalt af lejeren, er en pligtig pengeydelse, og kan resultere i en ophævelse af lejemålet, hvis lejeren ikke betaler beløbet til udlejeren. Størrelsen af kravet er også uden betydning.

Kontakt INTERLEX

INTERLEX har stor erfaring med håndtering af lejesager. Har du spørgsmål til ovenstående eller behov for vejledning eller rådgivning i forbindelse med ophævelse, udsættelse eller andre lejeforhold, kan du kontakte advokat Kirsten Therkelsen på kit@interlex.dk.

NY FERIELOV PÅ VEJ – HVAD ÆNDRES OG HVAD BETYDER DET FOR DIG?

Med bredt flertal er Folketinget blevet enige om at ændre ferieloven. Den væsentligste ændring er, at der med den nye Ferielov gøres op med det nuværende forskudte optjeningsprincip og i stedet indføres samtidighedsferie, således nye lønmodtagere har ret til ferie med løn fra ansættelsens start. Loven træder endeligt i kraft til september 2020.

Hvad gælder nu?

I dag optjenes ferien forskudt, idet man i optjeningsåret, der løber fra den 1. januar til den 31. december, optjener ret til 2,08 dages betalt ferie pr. måned. Har man været beskæftiget et fuldt kalenderår, har man således optjent ret til 25 dages betalt ferie. Denne ferie skal afholdes i det efterfølgende ferieår, som løber fra 1. maj til 30. april.

Lønmodtagere, der er nye på arbejdsmarkedet, kan således med de nuværende regler risikere at vente i op til 16 måneder, før de er berettiget til at afholde betalt ferie.

Betalt ferie i det første år som lønmodtager

Med den nye lov indføres samtidighedsferie. Som ny lønmodtager på arbejdsmarkedet skal man således ikke vente med at afholde betalt ferie til det efterfølgende år – ferien kan afholdes i takt med, at den optjenes. For lønmodtageren medfører det, at ferie, der optjenes i april, allerede kan afholdes i maj, forudsat at der bliver varslet herom.

Ferieåret ændres

Det nye ferieår, hvor ferien optjenes, kommer til at løbe fra 1. september til 31. august året efter.

Det bliver dog muligt at afholde sin ferie i op til 4 måneder efter ferieåret slutter. Dette sker for ikke at bryde med det nuværende feriemønster samt sikre fleksibilitet i afviklingen af ferie. I alt bliver der 16 måneder til at afholde ferien i.

Med den nye ferielov ændres der ikke på, at lønmodtagere samlet optjener 5 ugers ferie om året, hvoraf 3 uger som hovedregel skal afholdes samlet i perioden fra den 1. maj til den 30. september.

Overgangsordning

Den nye ferielov bliver indarbejdet med en overgangsordning, som blandt andet medfører og sikrer, at lønmodtagere, der allerede er på arbejdsmarkedet, ikke bliver berettiget til 10 ugers betalt ferie i året for indførelsen af den nye lov.

Konkret vil der ske en indefrysning af den ferie, der optjenes i perioden mellem 1. september 2019 og 31. august 2020. Denne ferie indbetales til en feriefond og bliver udbetalt til den enkelte lønmodtager, når vedkommende forlader arbejdsmarkedet.

–oo0oo–

Hvis du er i tvivl om, hvad den nye Ferielov betyder for dig som arbejdsgiver eller lønmodtager, eller måtte du i øvrigt have et ansættelsesretligt spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte Associeret Partner og Advokat Lars Sundtoft Madsen på lsm@interlex.dk eller tlf. 22 16 45 86.

PAS PÅ – VED KØB AF VIRKSOMHED FRA KONKURSBO

Håndtering af medarbejderne er central i bestræbelserne på at sælge en ”going-concern”-virksomhed ud af et konkursbo. En Højesteretsdom fra oktober 2017 betød, at Eniro skal betale 1,3 mio. kr. som løn i opsigelsesperioden og godtgørelse for uberettiget afskedigelse til en medarbejder, de aldrig selv har haft ansat.

 

Ønsket om hurtig overtagelse

Hvis en virksomhed går konkurs, er det ofte mest fordelagtigt at sælge virksomheden som ”going-concern” for derved at opnå den bedste værdi af virksomhedens aktiver. For konkursboet er ønsket derfor at sælge virksomheden hurtigt, og inden de negative effekter af konkursen for alvor slår igennem fx ved tab af ordrer, kunder, gode medarbejdere mv.

Køber af en virksomhed ønsker normalt også at handle hurtigt, men vil til tider gerne købe virksomheden i en tilskåret form fx uden en del af medarbejderne. Håndtering af medarbejderne er derfor central i bestræbelserne på at sælge en ”going-concern”-virksomhed ud af et konkursbo.

 

Eniro overtager De Gule Sider A/S

De Gule Sider A/S gik konkurs den 24. november 2011. Konkursboet videreførte virksomheden på lavt blus i den følgende periode. Den 23. december 2011 indgik konkursboet en virksomhedsoverdragelsesaftale med Eniro, som fra den 30. december 2011 skulle overtage virksomheden.

 

En medarbejder opsiges og fritstilles

Den 27. december 2011 – altså 3 dage inden Eniro’s overtagelse af virksomheden – opsagde og fritstillede konkursboet en funktionær, der tidligere var tillidsrepræsentant, med den begrundelse, at han ikke var omfattet af overdragelsen.

 

Medarbejderens krav til Eniro

Medarbejderen rejste derefter krav overfor Eniro, selvom medarbejderen ikke var omfattet af overdragelsen og var blevet opsagt og fritstillet før Eniro’s faktiske overtagelse. Medarbejderens krav blev opgjort til ca. kr. 1,3 mio. kr. som løn i opsigelsesperioden og godtgørelse for uberettiget afskedigelse.

 

Højesterets dom: Eniro skal betale

Højesteret foretog en analyse af Virksomhedsoverdragelsesloven og fandt, at (i) loven gælder også ved overdragelse fra et konkursbo, og (ii) køberen af virksomheden hæfter også for krav fra en medarbejder, der er blevet opsagt i strid med lovens § 3, stk. 1. Af § 3, stk. 1 følger:

”Afskedigelse på grund af overdragelse af en virksomhed eller en del heraf anses ikke for rimeligt begrundet i virksomhedens forhold, medmindre afskedigelsen skyldes økonomiske, tekniske eller organisatoriske årsager, der medfører beskæftigelsesmæssige ændringer.”

Højesteret fandt, at medarbejderen var blevet opsagt som følge af virksomhedsoverdragelsen og ikke som følge af ”økonomiske, tekniske eller organisatoriske årsager”. Medarbejderen fik derfor medhold i sit fulde krav overfor Eniro. Hvilket betød, at Eniro kom til at betale 1,3 mio. kr. for afskedigelse af en medarbejder, som de aldrig havde haft ansat.

 

Det er vigtig at være opmærksom

Dommen illustrerer, at der er al mulig grund til at tilrettelægge køb af en virksomhed fra et konkursbo nøje og ikke mindst i relation til håndtering af medarbejderne.

INTERLEX har stor erfaring med håndteringen af køb af virksomhed fra konkursbo. Har du spørgsmål til ovenstående eller behov for vejledning i forhold til køb af virksomhed fra konkursbo, kan du kontakte advokat Torben Korsager på tk@interlex.dk.

GUIDE TIL REGISTRERING AF REELLE EJERE

Fristen for registreringen af virksomheders reelle ejere udløber den 1. december 2017. Manglende registrering inden for fristen kan medføre bøde. Vi har lavet en guide, som hjælper dig sikkert og nemt igennem processen.

 

Hvem skal registreres?

Frem til nu har virksomheder i Erhvervsstyrelsens system skulle registrere de formelle ejere dvs. de direkte ejere, uanset om det er selskaber eller enkeltpersoner. I forlængelse heraf skal man nu registrere virksomhedens reelle ejere. Kort fortalt er reelle ejere fysiske enkelt personer, som direkte eller indirekte besidder mere end 25% af stemmerettighederne eller ejerandelene i virksomheden.

 

Før du starter registreringen

Du skal som minimum vide følgende om virksomhedens reelle ejere:

  • Fulde navn, adresse og fødselsdato
  • Nationalitet
  • Bopæl og bopælsland
  • Ejerandel og stemmerettigheder i procent
  • CPR-nummer eller tilsvarende dokumentation

 

De 8 trin, som får dig sikkert og nemt igennem registreringen

1. Registreringen sker på https://indberet.virk.dk/

2. På startsiden vælges Registrer ejerforhold

3. Klik på Start

      

4. Log in med Nem ID

5. Indtast virksomhedens CVR-nummer og klik på Søg

6. Ud for søgeresultatet vælges Ændre og Rediger virksomhed

7. Vælg Ejerforhold i menuen til højre

8. Klik Rediger. Du kan nu tilføje, redigere og fjerne reelle ejere.

 

Vi håber guiden hjalp dig sikkert og nemt igennem registeringen af reelle ejere. Derudover vil vi gøre opmærksom på, at virksomheder er forpligtet til løbende at opdatere oplysningerne samt opbevare dokumentationen om reelle ejere i 5 år.

Har du spørgsmål til ovenstående, hvordan man finder ud af, hvem virksomhedens reelle ejere er eller til de yderligere ændringer i forbindelse med registreringen af ejere i Ejeregistret, kan du kontakte din faste advokat hos INTERLEX Advokater. Alternativt kan du kontakte advokat Lars Sundtoft Madsen på lsm@interlex.dk eller advokatfuldmægtig Christian Homaa på cho@interlex.dk

 

NY LOV OM ÆGTEFÆLLERS ØKONOMISKE FORHOLD ER VEDTAGET

Den ny lov om ægtefællers økonomiske forhold træder i kraft den 1. januar 2018. Her sker der en række ændringer i reguleringen af ægtefællers økonomiske forhold, bl.a. deling af ægtefællers formue, som er vigtige at være opmærksom på. Ændringerne omhandler eksempelvis følgende punkter. 

Gaver mellem ægtefæller

Gaver mellem ægtefæller – som ligger ud over almindelige fødselsdags og lejlighedsgaver – kræver i dag en ægtepagt for at være gyldige. Denne bestemmelse ophæves, således at gaver mellem ægtefæller fra 1. januar 2018 ikke længere kræver ægtepagt. Ophævelsen indebærer bl.a. at gaver kan omstødes i tilfælde af konkurs, også selvom der er gået mere end 2 år fra gaverne blev givet. Omstødelse af gaverne kan i tilfælde af konkurs ske, hvis gaven stod i åbenbart misforhold til gavegiverens økonomiske forhold og gavegiveren utvivlsomt havde tilstrækkelige midler til at dække sine forpligtelser. Dvs. at der sker en væsentlig stramning af muligheden for at give gaver, der ikke kan omstødes.

Særeje

I den nye lov etableres der en ny form for særeje, hvorved man kan lave særeje over en bestemt sum en såkaldt sumsæreje. Dermed kan man f.eks. gøre kr. 500.000 til særeje eller gøre en sum af et bestemt aktiv til særeje. Det kan ligeledes aftales at summen skal inflationssikres eller forhøjes med et årligt beløb eller en årlig procentsats.

Gæld

Der indføres mulighed for, at ægtefællerne kan aftale, at visse gældsposter skal fradrages før deling i forbindelse med en bodeling. Det gælder dog ikke gæld, som ikke er stiftet på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Lovvalg

Herudover indebærer den nye lov en specificering af reglerne om lovvalg. Det nye udgangspunkt bliver at parternes økonomiske forhold skal reguleres efter loven i den stat, hvor begge ægtefæller boede ved ægteskabets indgåelse eller hvor de begge først boede samtidig efter indgåelse af ægteskabet. Hvis begge parter har boet i Danmark i de seneste 5 år vil dansk ret dog finde anvendelse. Endelig kan parterne ved ægtepagt aftale, at loven i et land hvor en af parterne er statsborger skal finde anvendelse.

Har du spørgsmål til ovenstående, eller til de yderlige ændringer i ægtefællers økonomiske forhold, kan du kontakte Advokat (H) Susanne Buskov Møller, sbm@interlex.dk.

Kreditorer kan ifølge ny højesteretsdom få udbetalt et provenu forlods konkursboet, såfremt denne indestår for omkostningerne i omstødelsessager, hvor retssagen vindes.

I et stort antal konkursboer er realiteten desværre ofte, at der ikke er penge i konkursboet til at anlægge retssager i tilfælde, hvor der er foretaget omstødelige dispositioner op til konkuren. Dette medfører, at konkursboet – og dermed kreditorerne – går glip af store summer, som kunne være indgået i konkursmassen til lige fordeling mellem kreditorerne.

Kreditorer, der føler sig snydt ved en konkurs, hvor der ikke er penge til at forfølge mulige omstødelige dispositioner, kan ifølge ny højesteretsdom indestå for omkostningerne med vilkår om 50 % af provenuet, såfremt sagen vindes. Dette medfører, at kreditorerne kan få et beløb forlods konkursboets øvrige kreditorer, såfremt dette aftales med kurator. Denne model strider ellers imod det konkursretlige ligedelingsprincip, hvorefter kreditorerne ved en konkurs skal behandles ligeligt.

Højesterets dom

I Højesterets dom af 23. marts 2017 var der tale om et konkursbo, der ønskede at gennemføre en omstødelsessag mod selskabets bank vedrørende en række betalinger. Imidlertid var der ikke penge i konkursboet til at føre sagen uden sikkerhedsstillelse for omkostningerne ved retssagen fra en kreditor.

Kurator orienterede derfor alle kreditorerne om situationen og om, at én kreditor havde tilbudt at stille sikkerhed for sagens omkostninger mod at modtage 50 % af provenuet, såfremt konkursboet vandt sagen. Kreditorerne protesterede ikke imod dette tilbud og kurator modtog ikke bedre tilbud fra andre kreditorer.

Da konkursboet vandt sagen, modtog den kreditor, der havde stillet sikkerhed, derfor 50% af provenuet, trods modpartens protest imod aftalen. I sagen blev banken dømt til at betale kr. 3.900.000 tilbage til boet samt kr. 661.762 i sagsomkostninger.

INTERLEX Advokaters bemærkninger

Højesterets dom viser, at der til trods for udgangspunktet om ligedeling af kreditorerne i tilfælde af konkurs, alligevel kan ske forlods betaling til en kreditor, såfremt denne har indestået for omkostningerne i forbindelse med en retssag ført af konkursboet.

Der er derfor nu opstået et større incitament for kreditorer til at indestå for omkostningerne i forbindelse med retssager i bo-regi, da man som kreditor kan opnå et beløb forlods de øvrige

kreditorer. Ifølge dommen kan der – i hvert fald – kræves 50% af provenuet, inden beløbet indgår i konkursboet, såfremt der ikke protesteres af de øvrige kreditorer.

Som kreditor i et konkursbo er det derfor værd at være opmærksom på, hvorvidt der i det konkursramte selskab er foretaget betalinger, givet gaver eller andre handlinger, som kan omstødes med et provenu til konkursboet til følge. I dette tilfælde kan du nemlig som kreditor vælge at indestå for omkostningerne til at føre en retssag – og dermed også stille krav om, at du skal have en del af kagen forlods de øvrige kreditorer, såfremt sagen vindes.

Står du som kreditor i en lignende situation eller i øvrigt har konkursretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os.

Anne Mette Balle
Advokatfuldmægtig
Mobil: +45 20 54 21 26
Direkte: +45 87 34 34 25
Mail: ab@interlex.dk

Torben Korsager
Advokat (H)
Mobil:    +45 20 64 01 54
Direkte: +45 87 34 34 56
Mail:      tk@interlex.dk

Ny hverdag i Pakhusene på Aarhus Ø

Advokat Torben Korsager nu Certificeret Insolvensadvokat

Advokat Torben Korsager er af foreningen af Danske Insolvensadvokater optaget som Certificeret Insolvensadvokat.

Certificeringen bekræfter, at Torben besidder en særlig ekspertise indenfor insolvensrettens område. Ekspertisen er opnået gennem indgående og bredt funderet kendskab til rekonstruktion og konkurs samt gennem faglig uddannelse indenfor insolvensretten.

Certificeringen medfører pligt til at behandle sager effektivt og på et højt fagligt niveau og at opretholde et højt niveau af efteruddannelse på det insolvensretlige område.

Se nærmere om Certificerede Insolvensadvokater på www.cdia.dk.

Interlex’ Team Insolvens rådgiver virksomheder i krise. Og pengeinstitutter om kunder i krise.

Landbrug og generationsskifte – advokatbistand til landmænd

Står du foran et generationsskifte, salg eller køb af en landbrugsejendom, er der mange forhold, der kræver grundige overvejelser.

Gennemsnitsalderen for en dansk landmand er 62 år, og derfor står dansk landbrug foran et generationsskifte af format.

Alt på en landbrugsejendom er i dag planlagt ned i mindste detalje, herunder gød- ningsplaner, markplaner, efterafgrøder m.v., men det ses ofte, at der ikke er udarbejdet en plan for afståelse af landbrugsdriften i god tid.

I de seneste år er der indført lempeligere regler for generationsskifte af landbrugs- ejendomme, og derved er der åbnet for nye muligheder for at få de unge håbefulde landmænd i gang samtidig med, at de ældre kan nyde deres otium i økonomisk sikkerhed.

I mange tilfælde vil et generationsskifte udløse store skatter. Derfor er de skattemæs- sige overvejelser af stor betydning – skal der ske skattefri virksomhedsomdannelse, eller skal der ske succession i overdragerens skattemæssige stilling, såfremt køberen opfylder betingelserne herfor?

De kontraktretlige og juridiske forhold på bedriften skal også være på plads inden en overdragelse. Er der mundtlige aftaler med en bortforpagter, en jæger, en lejer eller andre, er det vigtigt, at få disse skrevet ned, så bedriften fremstår overskuelig og veldreven og ikke byder på uventede overraskelser.

Testamente og ægtepagt skal også tænkes ind i den valgte generationsskiftemodel. Såfremt der skal ske et glidende generationsskifte – altså et generationsskifte, der sker i flere etaper – er det vigtigt at få oprettet et testamente, der sikrer generationsskiftets gennemførelse, såfremt over-drageren går bort under processen.

Såfremt der ydes en gave til erhververen i forbindelse med generationsskiftet, kan overdrageren have interesse i, at der oprettes et testamente, hvori eventuelle øvrige børn tilgodeses ved overdragerens død.

Såfremt landbrugsejendommen skal være særeje for erhververen, skal der oprettes en ægtepagt.

INTERLEX Advokater har stor specialviden og erfaring i landbrugsretlige forhold, hvorfor vi i dag rådgiver landbruget og landbrugskonsulenter i hele landet.

Vi har en solid viden og erfaring indenfor generationsskifte, køb og salg af landbrugsejendomme, selskabskonstruktioner, kontraktret, landboret, ekspropria- tion og miljøretlige forhold.

Landbrugsmæssige retsforhold er et særligt kompetenceområde for INTERLEX Advokater, der gennem årene har ført mange markante og principelle retssager for landbrugsproducenter.

Vi er medlem af Danske Landbrugsadvokater.

Uffe Baller
ub@interlex.dk

Gert Lund
gl@interlex.dk

Birgitte Nygaard Christensen
bnc@interlex.dk

Caroline Louise Ganzhorn
clg@interlex.dk

Vi flytter i Pakhusene på Aarhus Ø!

Efter at have drevet advokatvirksomhed fra Strandvejen i årtier, er vi fra mandag den 27. februar at finde i Pakhusene på Mariane Thomsens Gade 1C, 8. 8000 Aarhus C (ved siden af Lighthouse og Isbjerget på Aarhus Ø). Vi får til huse på 7. og 8. etage.

Ved ankomst er der adgang til elevator i både p-kælder samt i hallen i stueetagen. Da der stadig er håndværkere i gang på nogle af de andre etager, så skal vi gøre opmærksom på, at man ikke kan benytte den midterste elevator, der er forbeholdt transport af byggematerialer. Du skal tage elevatoren til 8. etage og når du stiger ud kommer du lige til vores reception, hvor vi glæder os til at tage imod dig.

Som nedenstående kort viser, så skal du næsten helt ud til enden af Aarhus Ø. For at komme over til vores kontor, skal du til sidst krydse en lille bro over kanalen. Her vil der være gratis parke- ring for vores gæster både uden for bygningen, samt i Pakhusenes p-kælder. Alle vores pladser er markeret ”Interlex Advokater”. For at undgå p-bøder er det vigtigt, at du ved ankomst i receptionen oplyser registreringsnummer på din bil.

INTERLEX Advokater kort