Flere og flere forældre køber lejlighed til deres børn for at sikre dem en god studiebolig. Hvis man ønsker at overdrage lejligheden til børnene, er det fordelagtigt at gøre inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft i 2019

Overdragelse af lejlighed

Hvis man ønsker at overdrage lejligheden til børnene har SKAT historisk set accepteret at overdragelsesprisen for lejligheden fastsættes til den offentlige vurdering +/- 15%. De fleste vælger den offentlige vurdering minus 15%, da børnene på den måde ofte erhverver en billig lejlighed, idet den offentlige vurdering oftest ligger under markedsprisen for lejligheden.

De nye ejendomsvurderinger

Som de fleste nok ved, er der nye ejendomsvurderinger på vej, og her må det forventes at vurderingen vil stige til omkring markedsprisen. Dermed vil den pris, som overdragelsen kan ske til stige. Det kan derfor være en god ide, at overdrage lejligheden nu, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft.

Fordelene ved at overdrage lejligheden nu

I forbindelse med ovenstående skal man være opmærksom på, at man bliver beskattet af fortjenesten ved salg af lejligheder, som man ikke selv har boet i. Derfor kan det være hensigtsmæssigt, at overdrage lejligheden mens vurderingen er lav, da den skattepligtige fortjeneste for forældrene derved minimeres eller potentielt forsvinder. Barnet, som efterfølgende fortsat har haft lejligheden som bopæl i en periode, kan sælge lejligheden ud af familien til handelsværdi med en skattefri fortjeneste til følge.

Sidste udkald for overdragelsen

Den forventede opstramning er lige om hjørnet. Der kan være mange penge at spare ved at overdrage en forældrekøbslejlighed inden de nye ejendomsvurderinger.

Ønsker du rådgivning i forbindelse med overdragelse af lejlighed, kan du kontakte advokat Susanne Buskov Møller på sbm@interlex.dk som står klar til at yde kvalificeret rådgivning vedrørende fast ejendom.

Pr. 1. juli 2018 er der trådt nye regler i kraft for andelsboligforeninger, som skal gøre op med uigennemskuelige andelsboligpriser og penge under bordet.

Mere robuste andelsboligforeninger

Et bredt flertal i folketinget har siden november 2017 arbejdet på en aftale under overskriften ”mere robuste andelsboligforeninger”. Som resultat heraf, er der pr. 1. juli 2018 trådt nye regler i kraft for andelsboligforeninger, som har til formål at komme en række problemstillinger i tilknytning til andelsboligforeninger til livs.

De nye reglernes relevans 

Dette er blevet særlig relevant, idet der de seneste par år har været en række tilfælde, hvor nødlidende andelsboligforeninger er gået konkurs, med det paradoksale resultat, at medlemmerne kunne bo billigere i deres andelsboliger.

Herudover fokuserer aftalen på tiltag, som skaber et værn mod, at andelsboligforeninger kommer i økonomiske vanskeligheder, og at der fremadrettet kun stiftes levedygtige andelsboligforeninger.

Overblik over de væsentligste tiltag

• Sammenligneligt med hvad der gælder for finansiering af køb af ejer- eller fritidsbolig, indføres der nu et krav om egenfinansiering på 5 % af købesummen, når en køber erhverver en andelsbolig.
• Der vil fremover være et låneloft på 40 % af købesummen for afdragsfrie lån i forbindelse med stiftelse af nye andelsboligforeninger. Tidligst tre år fra stiftelsestidspunktet vil andelsboligforeningen kunne optage yderligere afdragsfrie lån eller omlægge lån til afdragsfrihed.
• Der indføres nye regler om lejefastsættelse, forudbetalt leje og depositum for andelsboligforeninger, der ophører som følge af salg, tvangsauktion eller konkurs.
• Der er kommet nye krav til valuarer (personer som vurderer prisen på andelsboligen/andelsforeningen), således at denne skal følge faste vurderingsprincippet, så prisen på andelsboligen ikke fastsættes for højt. Formålet hermed er, at sikre et mere retvisende billede af andelskronen, så nye andelshavere ikke betaler en overpris.
• Med de nye regler sikres en længere klagetid for andelskøbere, således at købere, der har betalt en overpris, kan fremsætte krav overfor sælger i op til tre år efter overdragelsen (mod tidligere kun 6 måneder).
• Forældelse af rådgiveransvaret for advokater, revisorer, administratorer, finansielle virksomheder eller andre, der erhvervsmæssigt har ydet rådgivning til en andelsboligforening om lån og kreditter, forlænges fra 3 til 6 år.
• Ved stiftelse af andelsboligforeningen vil der fremover skulle udarbejdes en 15-årig vedligeholdelsesplan for andelsboligforeningens ejendom. Vedligeholdelsesplanen skal løbende opdateres, og mindst hvert femte år.
• Stiftelsesbudgettet skal med de nye regler dække en periode på mindst 15 år (mod de nuværende 10 år).
• Der indføres en generalklausul, som skal værne mod, at andelsboligforeningens generalforsamling træffer beslutninger, som har til formål at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning.
• Der vil blive nedsat en arbejdsgruppe, der skal fremsætte tiltag til, hvordan det kan forhindres at andelsboliger blive solgt med penge under bordet.

Ønsker du rådgivning i forbindelse med køb eller salg af en andelsbolig eller anden bolig, kan du kontakte advokat Susanne Busskov Møller på sbm@interlex.dk som står klar til at yde kvalificeret rådgivning vedrørende fast ejendom.

I dag kl.12.00 er de nye AB regler blevet offentliggjort på Trafikstyrelsens hjemmeside efter 3 års udvalgsarbejde.

De nye regler omfatter

Der er udarbejdet og offentliggjort en betænkning nr. 1570 med alle aftaletekster og tilhørende bemærkninger:

• AB18
• ABR18
• ABT18
• AB18 Forenklet
• ABR18 Forenklet
• Appendikser:
  • Appendiks om projektudvikling
  • Appendiks om projektoptimering
  • Appendiks om driftskrav
  • Appendiks om incitamentsbestemmelser

Indholdet af reglerne svarer i store træk til de tidligere offentliggjorte udkast til AB18 og ABR18 fra høringsprocessen.

Udvalget lægger op til, at de nye regler først aftales gældende fra 1.1.2019, men det kan i branchen allerede nu konstateres, at de kommende udbud i indeværende år vil blive udbudt efter de nye regler, ligesom igangværende rådgivningsaftaler vil blive opdateret til de nye ABR18 regler.

Du kan læse mere om reglerne her:

http://www.trafikstyrelsen.dk/DA/Byggeri/Byggeriets-aftalevilkar.aspx

Vi tilbyder gratis kurser

INTERLEX Advokater afholder derfor løbende gratis kurser i de nye regler, som sikrer, at din virksomhed er klar til indføringen af reglerne. Kurserne er fleksible, og kan efter jeres ønske finde sted både på jeres kontor eller hos os. Kurserne er en oplagt mulighed for, at medarbejdere og samarbejdspartnere får indsigt i de nye AB regler.

Ønsker du og din virksomhed at få et gratis kursus om de nye AB regler, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til AB reglerne eller andet inden for entreprise, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Thomas Heintzelmann på thh@interlex.dk eller tlf. 87 34 34 21.

På baggrund af aftalen om Erhvervs- og iværksætterinitiativer fra november 2017 har Folketinget nu vedtaget at sænke kapitalkravet til stiftelse af aktie- og partnerselskaber til DKK 400.000.

Kravet til selskabskapitalen er rekordhøj i Danmark

Siden 1991 har det været et krav at aktie- og partnerselskaber i Danmark skulle have en selskabskapital på DKK 500.000. Kapitalkravet er højt i forhold til Danmarks nabolande, hvor kapitalkravene svinger mellem DKK 335.000 og DKK 437.000. Norge ligger dog fortsat meget højt med et kapitalkrav på ca. DKK 815.000. Derudover har et EU direktiv fra 2017 fastlagt et fælles mindstekrav i medlemslandende på blot EUR 25.000 (ca. DKK 186.000).

Selskabskapitalen sænkes fra 1. juli 2018

Som reaktion herpå og som et initiativ til at styrke erhvervslivet har Folketinget med virkning fra 1. juli 2018 vedtaget, at kapitalkravet til aktie- og partnerselskaber fremadrettet skal være DKK 400.000. Selskabslovens regel om, at der til enhver tid skal være indbetalt 25 % af selskabskapitalen, gælder fortsat. Dermed kan aktie- og partnerselskaber fremadrettet nøjes med effektivt at indbetale DKK 100.000.

Lovenændringen skaber mere tryghed

Lovændringen gælder både for nystiftede aktie- og partnerselskaber og for selskaber, der omdannes til aktie- og partnerselskaber. Dermed bliver lettere for virksomheder at opnå den tryghed, som investorer mv., generelt har til aktie- og partnerselskaber.

Fordelene forbundet med etablering af- eller omdannelse til et aktie- og partnerselskab skal dog altid opvejes med den større grad af lovregulering. Derfor skal valget af selskabsform altid træffes efter nøje overvejelser omkring virksomhedens forhold.

Du er meget velkommen til at kontakte os for en drøftelse af jeres selskabsretlige forhold, herunder om I bør overveje en anden selskabsform. Du kan kontakt advokat og partner Jesper Ørskov Nielsen på jn@interlex.dk eller på tlf. 28 19 58 38.

Riv en eftermiddag ud af kalenderen og få svar på alle vigtige spørgsmål ved salg eller køb af virksomheder.

Vi inviterer til gratis seminar

Vi inviterer sammen med Beierholm, Nordea og Virksomhedsbørsen as ejerledere og beslutningstagere til et gratis seminar om formidling af virksomheder. Seminaret giver deltagerne et grundigt indblik i alle aspekter ved gennemførsel af en salgs- eller købsproces, herunder værdiansættelse, jura, økonomi, finansiering og procesforløb.

Tidspunkt og sted

Seminaret finder sted onsdag den 20. juni 2018, kl. 15.00-18.00 hos Beierholm Aarhus, Tangen 9, 8200 Aarhus N.

Programmet

Programmet for seminaret er:

• Velkomst og præsentation
• Den succesfulde proces med det perfekte ejerskifte dream-team
• Den juridiske forberedelse ved køb eller salg af virksomhed
• Hvordan er skatteforholdene og hvordan betales min virksomhed
• Pengeinstituttet som sparrings- og finansieringspartner
• Spørgsmål og afslutning, let traktement og networking

Nærmere information omkring programmet kan du finde HER

Tilmelding

Tilmelding til seminaret skal ske seneste den 13. juni 2018. Du kan tilmelde dig HER.

INTERLEX Advokater bistår konsortium med salg af business park.

Både sælger og køber er tilfredse med handlen

INTERLEX Advokater har bistået sælger med salget af 4 fuldt udlejede kontorejendomme på 21.000 kvm i Kolding. Kontorejendommene er solgt for et større 3-cifret millionbeløb. Sælger er et konsortium af danske investorer. Køber er det svenske ejendomsinvesteringsselskab Niam.

Advokat Torben Korsager fra INTERLEX Advokater har været medvirket ved forhandling af salgsvilkårene og gennemførelse af handlen.

Læs mere

Nærmere oplysninger om handlen kan du finde her: https://byensejendom.dk/article/niam-kober-21000-kvm-business-park-i-kolding-24232.

Interlex Advokater’s Team Insolvens har bistået sælger og sælgers pengeinstitut med salget af Hedegaard, der er en af landets største svineejendomme.

Både sælger og køber er tilfredse

Ejendommen blev efter en turn-around periode udbudt til salg for kr. 185 mio., og der er nu gennemført et salg af ejendommen til både købers og sælgers tilfredshed.

Advokat Torben Korsager fra Interlex Advokater har været bestyrelsesformand for driftsselskabet i turn-around perioden og har derudover bistået med salget af ejendommen.

Læs mere i artiklen 

For nærmere oplysninger om handlen se følgende artikel: https://jyllands-posten.dk/#ia10571917;finans.

Den nye jernbanestrækning fra Aarhus til Grenaa skal fastlægges. Kommissarius ved Statens Ekspropriationer i Jylland afholder møde, hvor du har mulighed for at blive hørt.

Møde om ekspropriationen

Den 24. og 25. april samt den 8. maj 2018 afholder Kommissarius ved Statens Ekspropriationer i Jylland ekspropriationsforretninger med henblik på nedlæggelse og sikring af overkørsler på jernbanestrækningen fra Aarhus til Grenaa.

De berørte ejere og brugere af ejendommene samt øvrige, der har en interesse at varetage i forbindelse med ekspropriationerne, kan give møde ved ekspropriationsforretningen enten personligt eller ved stedfortræder med skriftlig fuldmagt.

Hvorfor er det vigtigt at deltage?

Det er vigtigt at deltage, da ekspropriationens omfang vil blive fastlagt, ligesom erstatningsfastsættelserne forventes færdigbehandlet på stedet.

Vær opmærksom på, at ekspropriationskommissionens afgørelse om ekspropriation og erstatning kan indbringes for taksationskommissionen.

Hvis du er i tvivl om, hvordan du skal forholde dig til de forestående ekspropriationsforretninger vedrørende Grenaabanen, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til ekspropriation, er du meget velkommen til at kontakte advokat Birgitte Nygaard Christensen på bnc@interlex.dk eller tlf. 20 54 21 25.

Markedet boomer med salg af nyopførte boliger og det er i høj grad sælgers marked. Alligevel opleves processen med godkendelsen ofte lang og besværlig for både køber og sælger, fordi købers advokat ofte har en lang række forbehold i forbindelse med godkendelsen af handlen.

Projektudvikler kan med fordel forebygge væsentlige forbehold fra købers advokat ved at følge 3 enkle råd:

1. Gør vilkårene overskuelige

Få lavet et godt kontrakt materiale af mægler eller advokat. Undgå at der både er en købsaftale, et sæt standardvilkår samt salgs- og leveringsbetingelser.

2. Give køber sikkerhed for at mangler bliver udbedret

Aftal med køber, at en del af købesummen først frigives til sælger, når mangler konstateret ved afleveringen er udbedret. Dette er med til at betrygge køber og købers advokat i at evt. mangler bliver udbedret.

3. Fastsæt en realistisk overtagelsesdag

Kontrakter, hvori det er aftalt, at overtagelsesdagen først fastsættes senere, gør ofte køberne utrygge i forhold til om projektet overhovedet gennemføres.

Det hele handler om, at betrygge køber i, at de får deres drømmebolig, uden mangler eller forsinkelser.

Har du spørgsmål til ovenstående eller til andet i forbindelse med køb og salg af nyopførte boliger, kan du kontakte Advokat Susanne Buskov Møller på sbm@interlex.dk. eller tlf. 87 34 34 33.

Etableringen af Beder-Beringvejen er en realitet, og linjeføringen er fastlagt lige syd for Mårslet og Tranbjerg. I den forbindelse vil en lang række borgere blive berørt, enten ved at skulle afstå jord til brug for selve vejanlægget eller ved at blive påført gener som følge af vejen. 

Afståelse af jorden

Afståelsen af jorden til Aarhus Kommunen til brug for etablering af vejanlægget kan enten ske i fri handel, ved ekspropriation (altså ved tvang) eller ved overdragelse på ekspropriationslignende vilkår, hvilket minder om en frivillig aftale. Her vil vi belyse de to sidstnævnte måder.

Der er mange problemstillinger ved ekspropriation

Før der kan ske ekspropriation, skal en lang række grundlæggende betingelser være opfyldt, før ekspropriationen er lovlig og gyldig. Problemstillingerne i forbindelse med ekspropriation er utallige. Men de ofte stillede spørgsmål er, om ekspropriationen er for vidtgående, og om det er nødvendigt og/eller muligt at ekspropriere hele ejendommen eller kun en del ejendommen. Svarene hertil er ikke entydige, da det afhænger af en konkret og individuel vurdering af den enkelte ejendom.

Overdragelse på ekspropriationslignende vilkår

I nogle tilfælde vil kommunen tilbyde at overtage jorden på ”ekspropriationslignende vilkår”. For at gennemføre en overdragelse på ekspropriationslignende vilkår skal ekspropriation være et både lovligt og reelt alternativ. Dette har også betydning for den skattemæssige behandling af ”købesummen”, da ekspropriationserstatning er undtaget for beskatning i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Der kan være tid og ressourcer sparet ved at overdrage jorden på ekspropriationslignende vilkår, men det er ikke i alle tilfælde den mest hensigtsmæssige løsning for borgeren. Man bør derfor sikre, at der er taget højde for alle relevante forhold, inden man indgår en endelig aftale med kommunen.

Erstatning ved ekspropriation

Det følger af grundloven, at ekspropriation kun kan ske mod fuldstændig erstatning, dvs. at man fuldt ud skal kompenseres for det formuetab, man lider som følge af ekspropriationen. De mest gængse former for ekspropriationserstatning er arealerstatning (dvs. en fastsat pris pr. kvm jord) og ulempeerstatning (fx for et tab som følge af, at en ejendom bliver delt i to pga. en ny vej).

Erstatning for øvrige gener

De typiske gener, som naboer kan opleve, er fx støjgener og udsynsgener. Sådanne gener kan også ramme ejendomme, hvor der ikke er sket ekspropriation. Hvis man er i tvivl om, hvorvidt man kan være berettiget til erstatning, kan det være en god idé at bede en ejendomsmægler vurdere det konkrete værdifald på ejendommen som følge af Beder-Beringvejen.

Hvis du er i tvivl om, hvilke konsekvenser Beder-Beringvejen kan få for dig, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til ekspropriation, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Birgitte Nygaard Christensen på bnc@interlex.dk eller tlf. 20 54 21 25.