Citater

Vi oplever, at flere fortsat ikke er fuldt ud bekendt med, hvad det såkaldte ”Blackstone”-indgreb i juli 2020 har medført af ændringer af boligreguleringsloven, herunder navnlig i relation til mulighederne/begrænsningerne for at regulere lejen efter en såkaldt gennemgribende renovering.

Da ændringerne fortsat er meget relevante for såvel eksisterende ejere som kommende ejere af udlejningsejendomme, indeholder nærværende en kort opsummering af de væsentligste ændringer og gyldighedskrav, som man skal være opmærksom på i forbindelse med eventuel påtænkt istandsættelse og efterfølgende huslejeregulering.

Generelt

De nye regler gælder ikke for lejemål, der allerede er gennemgribende renoveret, og hvor huslejen inden den 1. juli 2020 er fastsat i henhold til den dagældende Boligreguleringslovs § 5 stk. 2.

Definitionen for, hvornår noget er gennemgribende renoveret, er i udgangspunktet ikke ændret, idet man herved fortsat forstår, at forbedringsudgiften i henhold til lovteksten skal udgøre mindst DKK 1.600 pr. m2 eller samlet DKK 183.000. Beløbene pristalsjusteres og udgør pr. 1. januar 2021 henholdsvis DKK 2.280 pr. m2 og samlet DKK 260.738,00. Dog skal der i tillæg hertil nu derudover opfyldes en række øvrige betingelser.

Huslejenævnets besigtigelse

Som noget nyt, skal der inden et lejemål forbedres ske en betingelse fra Huslejenævnet, jf. boligreguleringsloven § 5, stk. 3. Besigtigelsen har til formål at konstatere, om lejemålets stand på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, såfremt lejemålet forbedres som forudsat. Derfor er det ikke nødvendigvis nok, at man overholder de beløbsfastsatte grænser for forbedringerne.

Det er udlejer, der skal anmode Huslejenævnet om at foretage besigtigelsen. Besigtigelsen skal herefter gennemføres inden for fire uger fra udlejers anmodning. Huslejenævnets afgørelse skal fremsendes til udlejer senest to uger fra besigtigelsesdagen og er gyldig i tre år.

Besigtigelseskravet gælder for alle gennemgribende forbedringer, der påbegyndes efter 1. juli 2020. Hvis man er påbegyndt på et projekt før denne dato, skal dette kunne dokumenteres behørigt.

Energimærkekrav

Huslejen kan endvidere alene kun fastsættes efter § 5, stk. 2, hvis lejemålet på udlejningstidspunktet mindst har opnået energimærke C, eller alternativt at energimærket er steget mindst to niveauer i forhold til den indplacering, som ejendommen havde pr. 1. juli 2020.

Dette krav kan være væsentligt fordyrende i forhold til de hidtidige regler, hvor mindstekravet var energimærke D eller alternativt et fastsat beløb pr. bruttoetagemeter.

De skærpede energimærkekrav gælder for alle lejemål, hvor den første udlejning efter den gennemgribende forbedring påbegyndes efter den 1. juli 2020.

Karensperiode

Endeligt er der indført en karensperiode, idet der ikke kan gennemføres lejeregulering før tidligst 5 år efter, der er sket et såkaldt kontrolskifte af ejendommen, jf. boligreguleringsloven § 5, stk. 5.

Karensperioden gælder ikke for kontrolskifte af ejendomme, der allerede gyldigt udlejes i henhold til § 5 stk. 2.

Et kontrolskifte fortolkes meget bredt, således at enhver overgang af mindst 50% af ejerandelene eller kontrollen over ejendommen, eller den juridiske enhed, der ejer ejendommen, vil være at betragte som et kontrolskifte – også selvom det foregår blandt de ultimative ejere i f.eks. et holdingselskab.

Et kontrolskifte, der er sket efter den 22. april 2020, udløser den nævnte karensperiode, men virkningen af det skete kontrolskifte indtræder først den 1. juli 2020. Det vil sige, at fra den 1. juli 2020 er udlejer afskåret fra at foretage gennemgribende forbedringer af et lejemål og førstegangsudleje efter § 5, stk. 2 indenfor de første 5 år.

Der gælder en række nærmere angivne undtagelser til kravet om karensperiode, herunder navnlig hvis kontrolskiftet er sket ved arv eller hvis der er tale om en koncernintern overdragelse. Samtidig er der indlagt et såkaldt grønt incitament, hvorefter man kan undgå karensperioden, såfremt ejendommen løftes 3 energiniveauer, eller der dokumenteret er afholdt DKK 3.000 pr. m2 boligareal på energiforbedringer (ekskl. renoveringer).

Spørgsmål

Du er meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse, hvis du er i tvivl om, hvad reglerne har eller kan komme til at betyde for dig som udlejer.

Lars Sundtoft Madsen – Advokat, Partner

E-mail: lsm@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 17

Frederikke Bülow Prisak – Advokatfuldmægtig

E-mail: fbp@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 08

Som led i den grønne omstilling har et flertal i Folketinget den 3. december 2020 vedtaget et forslag til lovændring i Miljøbeskyttelsesloven, der betyder, at fra 1. april 2021 skal gamle brændeovne fra før 2003 skrottes eller udskiftes med en ny, når der sker ejerskifte. Denne udgift påhviler køberen.

Baggrunden for denne ændring er et ønske om at mindske partikelforurening i Danmark.

Til dig som køber:

Hvis du efter den 1. april 2021 køber en bolig med en brændeovn eller pejseindsats, som er produceret før 1. januar 2003, vil den nye lovændring forventeligt medføre, at du som køber bliver forpligtet til enten at udskifte eller nedlægge brændeovnen eller pejseindsatsen og selv afholde alle udgifter forbundet dertil.

Ifølge forarbejderne til lovændringen, er det meningen, at der ved ejerskiftet skal oplyses overfor tinglysningsretten, hvorvidt ejendommen indeholder en brændeovn eller pejseindsats, som er fra før eller efter 1. januar 2003. Det skal ifølge forarbejder som udgangspunkt ske senest 12 måneder efter tinglysning af ejerskiftet. Såfremt det oplyses, at anlægget er produceret efter den 1. januar 2003, vil der blive stillet krav om dokumentation herfor, som skal sendes til Miljøstyrelsen. Ved manglende indberetning/dokumentation er der ifølge forarbejderne til lovændringen risiko for, at køber kan ifalde tvangsbøder. Dette er endnu op til miljøministeren at fastsætte regler for.

Baggrunden for, at det er køber der skal bekoste udskiftning eller nedlæggelse er, at ved ejerskifte får køber adkomst til ejendommen, og det vil derfor ikke længere være muligt for sælger at kontrollere, om udskiftning eller nedlæggelse faktisk finder sted.

Det er dog oplagt, at forholdet kan gøres til et selvstændigt forhandlingspunkt mellem sælger og køber.

Der kommer til at være visse undtagelser til denne ordning. Ifølge lovændringens forarbejder, vil f.eks. ejerskifte som følge af hensidden i uskiftet bo og skilsmisse være undtaget. Ligeledes vil visse typer af fyringsanlæg, som har særlig værdi for ejendommen, være undtaget af ordningen, såsom; antikke brændeovne produceret før 1920, kakkelovne m.fl.

Hos Interlex Advokater ser vi frem til at gøre os bekendt med de nærmere regler, som miljøministeren fastsætter på området, nu hvor lovændringen er trådt i kraft pr. 1. januar 2021.

Spørgsmål?

Er du som køber eller sælger i tvivl om, hvorvidt din brændeovn eller pejseindsats vil være omfattet af ordningen, eller hvordan dette bedst håndteres i en salgssituation, står INTERLEX Advokater parat til at være dig behjælpelig.

Lars Sundtoft Madsen – Advokat, Partner

E-mail: lsm@interlex.dk

Tlf. dir.: 87 34 34 17

Black Friday, eller Black Week, er de erhvervsdrivendes chance for med slagtilbud at sælge store mængder hurtigt. Efter at have oplevet det gode salg, kan flere erhvervsdrivende se fordelene ved, at tilbuddene fra Black Friday eller Black Week, efterfølgende forlænges  under et andet navn.

Spørgsmålet er, hvordan de markedsføringsretlige regler og retningslinjer, kan begrænse mulighederne for en forlængelse.

Denne artikel skal derfor ses som en oplysning til de erhvervsdrivende om, hvilke udfordringer det kan medføre.

Først og fremmest må betegnelsen ”Tilbud” (for varer der ikke er dagligvarer og sæsonvarer) kun bruges, hvis varen har været udbudt til normalprisen mindst 6 uger forinden tilbuddet.

Dernæst er udgangspunktet, at tilbuddet kun må vare i maksimalt 2 uger.

Hvis tilbuddet skal vare mere end 2 uger, er det et krav, at der tydeligt informeres om tilbudsperiodens reelle længde – både ved tilbudsperiodens begyndelse og ved gentagen markedsføring af tilbuddet.

Black Friday- eller Black Week-tilbud kan med andre ord ikke forlænges til en efterfølgende periode, hvis tilbuddet derved varer mere end 2 uger, og hvis der ikke ved begyndelsen af tilbudsperioden og under hele markedsføringen tydeligt informeres om den længere varighed.

Har den erhvervsdrivende f.eks. et ”Black Friday-tilbud” uden at angive yderligere om, hvilken periode tilbuddet er tilgængeligt i, kan den erhvervsdrivende f.eks. ikke forlænge dette tilbud til også at gælde for hele december måned.

Samtidig ligger der i betegnelsen ”Black Friday” og ”Black Week” en forventning om, at tilbuddene kun gælder i kortere periode, hvorfor det muligvis også af den grund kan være vildledende hvis tilbuddet blot skifter navn og fortsætter efter Black Friday/Black Week.

Bjarke G. Jochumsen – Advokat
E-mail: bj@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 43

Jesper Hedegaard – Advokat, Partner
E-mail: jh@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 38

Den 10. november 2020 sendte Fødevarestyrelsen et nyt brev ud til minkavlerne. 

Ved brev af 6. blev det meldt ud, at alle mink i landet skal aflives hurtigst muligt; dét ændres der ikke på med brevet af 10. november 2020.

Eneste reelle ændring er, at Fødevarestyrelsen oplyser, at regeringen er ved at indhente de fornødne hjemler til at påbyde aflivning af raske mink uden for 7,8 km. zonerne – altså en tynd indrømmelse af, at det juridisk fundament for alle aflivninger ikke var og endnu ikke er på plads.

Brev til minkavlerne version 2

I det seneste brev fra Fødevarestyrelsen til minkavlerne – ”Version 2” – er der en opdatering af, hvorledes du som minkavler skal forholde dig. I brevet er fremgangsmåden anført, men det står uklart, hvad der reelt stilles krav om, og hvad der alene opfordres til.

Idet lovgrundlaget ikke er på plads, må retningslinjerne formentlig skulle fortolkes således:

• Hvis din minkfarm ikke er smittet, og den er beliggende længere væk end 7,8 km fra en smittet minkfarm, opfordres du af myndighederne til at aflive minkene.

I en sådan situation er der ikke hjemmel (endnu) til at give påbud om aflivning.

• Hvis du har en smittet minkfarm, skal du ifølge myndighederne hurtigst muligt indgå en aftale med Fødevarestyrelsen om aflivning af minkene.

Der er i lov om dyrehold hjemme til at udstede påbud om aflivning.

• Hvis du har en ikke-smittet besætning beliggende inden for en radius på 7,8 km. fra en smittet besætning minkfarm, skal du ifølge myndighederne hurtigst muligt indgå en aftale med Fødevarestyrelsen om aflivning af minkene.

Der er muligvis i lov om dyrehold hjemmel til at udstede påbud om aflivning.

Hvordan der er opstået en zonegrænse på lige præcis 7,8 kilometer er svært at finde et svar på.

I 19 ud af 20 af de første tilfælde lå de smittede minkfarme ifølge myndighederne inden for en radius af 7,8 kilometer fra andre farme inficeret med covid-19, og efterfølgende har man iværksæt aflivning af alle mink inden for denne zone, men der er ikke en nærmere videnskabelig forklaring på dette.

Hvis man eksempelvis sammenligner med svinesygdommen APP 2 som er en luftbåren smitte, modsat Covid 19, så regner man alene med at smitten kan brede sig i op til 3 km.

Der kan således ikke konkluderes noget endeligt om, hvorvidt de anbefalede tiltag fra myndighederne angående ikke-smittede minkfarme, jf. pkt. 1 og 3 ovenfor, er nødvendige og proportionale.

Retningslinjerne for erstatningsudmålingen er ej heller tydelige, og det er en i høj grad et fortolkningsspørgsmål, hvad fuld ekspropriationserstatning udgør.

******

Aflivning af dyr uden hjemmel, ulovlige påbud, hastbehandling af retsgrundlaget, utvetydige oplysninger omkring erstatningsudmåling, fastsættelse af zonegrænse uden nærmere begrundelse.

Hvad er dine rettigheder som minkavler – Interlex Advokaters Team Landbrug kan bistå med juridisk rådgivning både lige nu og ved en efterfølgende sag om erstatningsudmåling.

Caroline Louise Ganzhorn – Advokat
E-mail: clg@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 37

Som følge af Covid-19 skal alle mink i Danmark aflives.

Baggrunden er, at Statens Serum Institut har fundet en ny muteret coronavirus i mink. Denne mutation vurderes at kunne påvirke effekten af en vaccine samtidig med, at minkfarme øger risikoen for flere virusmutationer.

Ud fra et forsigtighedsprincip har regeringen besluttet, at alle danske mink skal aflives.

Nedenfor redegøres for lovgrundlaget for henholdsvis smittede og ikke-smittede mink, hvilke rettigheder du har som minkavler, når myndighederne tvinger sig adgang til din ejendom, samt hvilken kompensation/erstatning du kan forvente.

Hjemmel til aflivning af smittede mink

I henhold til lovbekendtgørelse 2020-01-15 nr. 38 om hold af dyr (lov om dyrehold) kan myndighederne aflive dyr, hvis hensigten er at udrydde, hindre, begrænse eller imødegå risiko for udbredelse af nærmere bestemte sygdomme. Ved udstedelse af bekendtgørelse 2020-10-08 nr. 1455 om COVID-19 hos pelsdyr blev COVID-19 tilføjet til sygdomslisten.

Det betyder, at Miljø- og Fødevareministeriet med baggrund i de to ovennævnte bekendtgørelser efter omstændighederne har hjemmel til at kræve aflivning af smittede mink, enten ved udstedelse af konkrete påbud eller ved fastsættelse af mere generelle bekæmpelsesforanstaltninger.

Lov om dyrehold giver samtidig myndighederne ret til at tiltvinge sig adgang til private ejendommen. Det betyder at myndighederne, såfremt de viser behørig legitimation, kan tiltvinge sig adgang til minkfarmene. Hvis en minkavler alligevel nægter myndighederne adgang, vil myndighederne med politiets hjælp kunne tvinge sig ind på minkfarmen og påbegynde aflivningen.

Manglende hjemmel til aflivning af ikke-smittede mink

Den nuværende lovgivning giver kun hjemmel til at påbyde aflivning af dyr på smittede besætninger samt dyr i nærheden af smittede besætninger.

I skrivende stund er der ikke hjemmel til at give myndighederne adgang til minkfarme uden smittede besætninger. For at kræve adgang til en minkfarm med henblik på aflivning af minkene skal der enten være konstateret sygdom blandt dyrene, eller minkfarmen skal ligge i et område med sygdomsudbrud.

På det foreliggende grundlag kan myndighederne med andre ord ikke lovligt kræve aflivning af raske mink, hvis der ikke er sygdom i besætningen, og hvis besætningen ikke er beliggende i et område med sygdomsudbrud.

Med baggrund i den manglende hjemmel har Miljø- og Fødevareministeriet udformet et udkast til et lovforslag, som allerede tirsdag den 10. november 2020 vil blive hastebehandlet i Folketinget.

Aflivning af minkbesætninger medfører krav på erstatning

Som minkavler er du berettiget til erstatning, når din minkbesætning aflives med baggrund i et påbud fra myndighederne. Erstatningen skal som udgangspunkt svare til dyrenes værdi. Derudover er du berettiget til erstatning for det opståede driftstab.

Aflivning af hele minkbestande, avlsmateriale mv. har karakter af ekspropriative indgreb og bør derfor erstattes tilsvarende.

Med baggrund i den seneste udmelding om aflivning af såvel smittede som ikke-smittede mink afventer vi på nuværende tidspunkt en opdatering af erstatningsmodellerne på Miljø- og Fødevareministeriets hjemmeside.

Kontakt os gerne for en uforpligtende drøftelse af dine rettigheder.

Caroline Louise Ganzhorn – Advokat
E-mail: clg@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 37

Nyt styresignal ændrer praksis for ”A/B-modellen”

Den 27. august 2020 offentliggjorde skattestyrelsen et nyt styresignal som ændrer praksis for værdiansættelse af aktieklasserne i såkaldte A/B-modeller. Praksisændringen indbefatter at man ved værdiansættelse i visse tilfælde skal medregne en gevinstmulighed. Praksisændringen har virkning fra den 28. februar 2021 og hvis man derfor har planer om generationsskifte i nærmeste fremtid, bør man snarest tage stilling til om man ønsker at benytte A/B-modellen.

A/B-modellen

Modellen er grundlæggende at man forinden et generationsskifte opdeler aktierne i A- og B-aktier, hvor A-aktierne har forlods ret til udbytte. Eftersom B-aktierne står tilbage for A-aktiernes forlods udbytteret kan B-aktierne overdrages til en efter omstændighederne lav værdi, samtidig med at de nye ejere/børnene er sikret en ejerandel af den fremtidige værditilvækst i selskabet. Den hidtidige praksis er at værdiansættelsen primært er afhængig af selskabets værdi og af værdien af den forlods udbytteret inklusiv opskrivning.

Den hidtidige A/B-model og værdiansættelse er fortsat gældende indtil at styresignalet træder i kraft den 28. februar 2021. Det skal dog dokumenteres, at overdragelsen er sket forinden denne dato.

Praksisændring

Med praksisændringen skal den værdimæssige forskydning mellem klasserne indregnes i værdiansættelsen af A- og B-aktierne. Det sker på baggrund af skattestyrelsens opfattelse af at den fremtidige indehaver af B-aktierne får adgang til en potentielt stor gevinst ved en relativ lav investering, hvorfor der opstår asymmetri mellem gevinstmuligheden og risikoen. Fremover skal denne formueforskydning mellem A- og B-aktierne således indregnes i værdiansættelsen af anparterne.

For god ordens skyld skal det nævnes at SKAT forbeholder sig retten til at skønne ved værdiansættelsen, og at en forkert værdiansættelse kan medføre vidtrækkende skattemæssige konsekvenser for aktionærerne.

Har du planer om generationsskifte i nærmeste fremtid eller har du i øvrigt spørgsmål til indretningen af din virksomhed, heraf skatteretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os i Team Erhverv.

Advokat Lars Sundtoft Madsen, 22 16 45 86 – lsm@interlex.dk

Susanne Buskov Møller bliver fremover en del af kapitalpartnerkredsen i INTERLEX Advokater, der er et moderne erhvervsorienteret advokatfirma med base i Aarhus, men med klienter over hele landet og stærke internationale relationer. INTERLEX Advokater er specialiseret i fire teams: Team Erhverv, Team Fast Ejendom, Team Landbrug og Team Insolvens.

Susanne Buskov Møller har været en del af INTERLEX Advokater igennem en længere årrække, og i 2016 indtrådte hun i partnerkredsen som associeret partner. Susanne Buskov Møller er specialiseret indenfor køb og salg af erhvervs- og boligejendomme, projektudvikling og seriesalg, ligesom hun beskæftiger sig med generationsskifte, hvor hun har bistået flere større virksomheder.

Det har været helt naturligt og i tråd med planen for INTERLEX’s udvikling og partnerprogram, at Susanne Buskov Møller skulle blive en del af kapitalpartnerkredsen. Partner og teamchef for Team Erhverv, Thomas Heintzelmann udtaler:

”Susanne bidrager allerede med stor faglighed og forretningsmæssigt indsigt til vores klienter i Team Fast Ejendom. Samtidig har vi også internt i partnerkredsen haft stor glæde af Susannes input og styrker, så jeg er ikke i tvivl om, at hun såvel internt som eksternt kommer til at bidrage meget positivt til udviklingen af INTERLEX Advokater.”

Susanne Buskov Møller udtaler:

”INTERLEX Advokater passer perfekt til mit ønske om specialisering på et højt fagligt niveau og med en forståelig rådgivning i øjenhøjde. Vi lægger vægt på at skabe værdi for vores klienter, og i alt beskedenhed mener jeg, at vi har en forretningsmæssig forståelse og en evne til at sætte os i klientens sted, der netop er med til at skabe værdi.”

Rustet til fremtiden – men stadig på udkig efter spændende profiler

Med Susanne Buskov Møllers indtræden står INTERLEX Advokater yderligere styrket og rustet til fremtiden. Men det er ikke kun partnerkredsen, der er omdrejningspunkt for INTERLEX Advokaters oprustning. INTERLEX Advokater har således også for nyligt budt velkommen til to nye unge profiler i form af Eline Marie Demmer og Jens Hedegaard, der skal bistå henholdsvis Team Fast ejendom og Team Erhverv.

INTERLEX Advokater stopper dog ikke dermed sin udvikling, og INTERLEX Advokater planlægger således fortsat organisk vækst på såvel partnersiden som blandt de ansatte, hvis muligheden med de rette profiler opstår.

Thomas Heintzelmann udtaler:

”Vi har et rigtig stærkt team allerede, og vi har efter vores vurdering også en rigtig god størrelse i markedet, som det ser ud nu, men hvis den rette partnerprofil eller advokat melder sig, er vi altid åbne overfor at tage en dialog.”  

Folketinget vedtog den 12. maj 2020 den såkaldte ”kontrolpakke”. Formålet med kontrolpakken er blandt andet at mindske økonomisk kriminalitet begået gennem virksomheder og selskaber. Nærværende artikel vil gøre dig klogere på Erhvervsstyrelsens nye opgave som kontrolmyndighed, den nye opbevaringspligt af selskabsdokumenter og de afledte forpligtelser for selskabets ledelse.

Erhvervsstyrelsen som ny kontrolmyndighed

I de seneste år har der været en række større og meget alvorlige sager, hvor virksomheder har gjort brug af urigtige eller forfalskede selskabs- og regnskabsoplysninger for at skjule ulovligheder. På den baggrund vedtog folketinget kontrolpakken, som skal sikre rigtigheden af de selskabs- og regnskabsoplysninger, der er og bliver registreret i CVR-registret. Erhvervsstyrelsen skal derfor fremover også agere kontrolmyndighed, og har fået nye værktøjer, således at der hurtigt og effektivt kan gribes ind ved forkerte eller mangelfulde regnskabs- og selskabsoplysninger i CVR-registret.

Opbevaring af selskabsretlige dokumenter i mindst 5 år

En ny og vigtig regel er pligten til at opbevare selskabsdokumenter i 5 år efter udløbet af det regnskabsår, som dokumenterne vedrører. Selskabsdokumenter er ethvert dokument eller bilag, som et selskab er forpligtet til at lade udarbejde i henhold til selskabsloven eller regler fastsat i medfør af selskabsloven, eksempelvis stiftelsesdokument, vedtægter, ejerbog og generalforsamlingsreferater.

Opbevaringspligten indebærer, at myndighederne uden vanskeligheder, skal kunne få adgang til dokumenterne. Enten skal dokumenterne opbevares elektronisk, f.eks. via en server eller cloudløsning, eller i fysisk form. Hvis dokumenterne opbevares fysisk, skal de opbevares i Danmark, således at myndighederne uden vanskeligheder, kan få adgang til dokumenterne. Det er derimod intet krav at serveren eller cloudløsningen er fysisk tilstede i Danmark, så længe myndighederne kan få adgang til dokumenterne i forbindelse med tilsyn.

Nye pligter for ledelsen

Pligten til at opbevare selskabsretlige dokumenter i mindst 5 år påhviler som udgangspunkt selskabets direktion. I selskaber med en bestyrelse, påhviler pligten også indirekte bestyrelsen, fordi bestyrelsen skal sikre, at direktionen udøver sit erhverv på behørig måde og efter bestyrelsens retningslinjer.

Bestyrelsen skal derfor ikke kun sikre at direktionen efterlever de nye pligter, men også sikre, at bestyrelsens retningslinjer er fornødne. Hvilke selskabsdokumenter som direktionen skal opbevare bør indskrives i bestyrelsens retningslinjer.

Sanktioner

Hvis de nye pligter om opbevaring af selskabsdokumenter ikke iagttages, kan Erhvervsstyrelsen sanktionere med bøde og i meget grove tilfælde med tvangsopløsning af selskabet. Bøde vil kunne pålægges både selskabet og ledelsesmedlemmerne, forudsat at den manglende iagttagelse ikke er af underordnet karakter. Hvis et forhold kan berigtiges, vil selskabet blive pålagt en frist, forinden det potentielt vil blive tvangsopløst.

Ikrafttrædelse

De nye kontrolbeføjelser i medfør af ændringerne i årsregnskabsloven og revisorloven trådte i kraft den 1. juli 2020, og kontrolbeføjelserne i medfør af ændringerne i selskabsloven og lov om visse erhvervsdrivende virksomheder træder i kraft den 1. januar 2021. Den ovenfornævnte opbevaringspligt vedrørende selskabsdokumenter træder ligeledes i kraft den 1. januar 2021.

Kontakt os gerne for en uforpligtende drøftelse

Har du spørgsmål vedrørende dine forpligtelser i denne sammenhæng eller i øvrigt spørgsmål til indretningen af din virksomhed, er du velkommen til at kontakte os i Team Erhverv.

Jesper Hedegaard, 22 16 50 23 – jh@interlex-dk

Udbredelsen af Covid-19 kan medføre forsinkelse af igangværende byggeri enten som følge af syge eller hjemsendte/karantæneramte medarbejdere eller som følge af forsinkede materialeleverancer. Herudover kan byggesagen blive standset fra bygherres side grundet risiko for Covid-19.

Som udgangspunkt skal man som entreprenør levere sine ydelser i overensstemmelse med aftalen med bygherren til den aftalte tid.

Det er entreprenørens egen risiko, hvis medarbejderne bliver syge og derfor ikke kan udføre deres arbejde.

Det er endvidere entreprenørens egen risiko, hvis materialeleverance bliver forsinket.

Undtagelsen hertil og muligheden for at opnå ret til tidsfristforlængelse og derved undgå at komme i ansvarspådragende forsinkelse, fremgår af reglerne i henholdsvis AB 92 § 24 og AB 18 § 39.

Reglerne i AB 92 og AB 18 indholdsmæssigt enslydende og anfører, at der er ret til forlængelse af tidsfrister ved forsinkelse af arbejdet, der er en følge af bl.a. force majeure eller offentlige påbud eller forbud.

Force majeure

Spørgsmålet er om udbruddet af Covid-19 er force majeure, som giver ret til tidsfristforlængelse. Force majeure er defineret som ekstraordinære udefrakommende omstændigheder. Umiddelbart er en virus af influenza lignende karakter ikke i sig selv et force majeure forhold. Det er dog værd at bemærke sig, at WHO den 11. marts 2020 erklærede, at Covid-19 er en pandemi (en global epidemi).

Der kan derfor tales for, at netop udbredelsen af Covid-19 kan udgøre et force majeure forhold, men det beror på en konkret vurdering i hver enkelt byggesag. Det kræves tillige, at man i den konkrete byggesag kan redegøre for, at forsinkelsen er forårsaget af syge eller hjemsendte/karantæneramte medarbejdere for, at man vil være berettiget til en tidsfristforlængelse.

Det er af afgørende betydning, at man så hurtigt som muligt varsler bygherre, at man er berettiget til tidsfristforlængelse som følge af force majeure. Som en almindelig loyalitetsforpligtelse fremgår det af AB 92 § 24 og AB 18 § 39, at man indenfor rimelighedens grænser skal forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen.

Ved vurdering af om man er berettiget til tidsfristforlængelse som følge af forsinkede materialeleveracer, er det afgørende, at man kan bevise, at forsinkelsen skyldes udbrud af Covid-19, hvilket vil være oplagt, såfremt forsinkelsen kan henføres til, at leverancen kommer fra de områder, hvor Covid-19 er særligt udbredt.

Det skal dog dokumenteres, at materialeforsinkelsen i den konkrete byggesag er forårsaget af udbrud af Covid-19 og at dette har medført en forsinkelse af entreprisen samt, at man ikke har haft mulighed for at indkøbe materialerne rettidigt andetsteds. Forpligtelsen til at søge at foretage dækningskøb andetsteds er større, jo mere almindelig (og uforarbejdet) materiale der er tale om modsat specielle produkter, der ikke uden videre kan købes andetsteds.

Man skal endvidere så hurtigt som muligt varsle bygherre, at man er berettiget til tidsfristforlængelse som følge af force majeure, ligesom man indenfor rimelighedens grænser skal forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen.

Økonomiske konsekvenser:

Såfremt force majeure reglen kan anvendes, er der ret til tidsfristforlængelse, men det følger samtidig af AB 92 § 27 og AB 18 § 43, at der ikke er ret til godtgørelse eller dækning af de meromkostninger, som forsinkelsen medfører for entreprenøren. Man undgår således alene ansvaret for forsinkelsen, typisk en dagbod, men må selv afholde omkostningerne ved forlængelse af byggeriet.

Påbud / forbud:

Som anført kan en tidsfristforlængelse tillige begrundes i, at der fra det offentlige udstedes et påbud eller forbud, som direkte påvirker fremdriften af et byggeri og som man er uden skyld i. For nuværende har der alene fra myndighedernes side været tale om henstillinger, men ikke deciderede påbud eller forbud, hvorfor denne undtagelse ikke anses for at være aktuel at anvende på nuværende tidspunkt. Der er varslet flere påbud fra myndighedernes side, men umiddelbart vedrører disse ikke driften af byggepladser.

Varsling af tidsfristforlængelse:

Såfremt man i et konkret tilfælde bliver forsinket eller der er risiko herfor som følge af Covid-19, er det vigtigt, at man varsler hurtigst muligt overfor bygherren, at man er berettiget til tidsfristforlængelse. Det skal dog præciseres, at det ikke med sikkerhed kan konkluderes, at Covid-19 er et force majeure forhold, som giver ret til tidsfristforlængelse, hvilket i sidste ende vil blive en vurdering fra rettens side i en eventuel voldgiftssag.

En meddelelse til bygherre kan eksempelvis udføres som følger:

”Det kan konstateres, at det omhandlede byggeri er forsinket / risikerer at blive forsinket som følge af Covid-19, idet følgende forhold har indvirket på fremdriften af byggesagen:

[Nedenstående forhold, som måtte være relevante, skal beskrives så udførligt som muligt]

• (forsinkelse af materialeleverancer)
• (hjemsendelse/karantæne af medarbejdere i overensstemmelse med myndighedernes anvisninger)
• (sygdomsramte medarbejdere)

Det skal derfor gøres gældende, at der i medfør af reglerne i AB 92 § 24, stk. 1, nr. 3 / AB 18 § 39, stk. 1, litra c er ret til tidsfristforlængelse som følge af de opståede force majeure forhold.

Vi vil naturligvis forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen, men må allerede nu varsle ret til tidsfristforlængelse. Længde af den varslede tidsfrist kan ikke fastsættes endeligt, men vi vil naturligvis vende tilbage med løbende status herom.”

Standsning af byggesagen fra bygherres side:

Der kan forekomme situationer, hvor det er bygherre, som påberåber sig Covid-19, som et force majeure forhold, som begrundelse for at standse arbejderne på en byggeplads. Baggrunden herfor kan være hensynet til ældre beboere, hvor der i renoveringssager skal arbejdes inde i de ældre beboeres boliger.

Bygherre vil i den forbindelse angiveligt ligeledes være berettiget til at påberåbe sig den tilsvarende force majeure regel, som findes i AB 92 § 26, stk.1 / AB 18 § 42, stk. 1, litra b. I så fald vil entreprenøren ikke have ret til at kræve erstatning eller godtgørelse for de meromkostninger, som en sådan standsning af byggeriet medfører, hvilket fremgår af AB 92 § 27, stk. 3 / AB 18 § 43, stk. 3.

Begrunder bygherren derimod standsning af arbejdet med offentlige påbud, jfr. AB 92 § 26, stk. 1 / AB 18 § 42, stk. 1, litra d, vil entreprenøren være berettiget til at kræve dækning af det tab, som entreprenøren lider ved forsinkelsen i medfør af AB 92 § 27, stk. 2, litra 1 / AB 18 § 43, stk. 2, litra d.

Såfremt bygherre standser arbejderne grundet ovenstående forhold, bør man hurtigst muligt varsle krav på tidsfristforlængelse ligesom der i det mindste bør tages et forbehold om at kræve sit mulige tab dækket af bygherren.

En meddelelse til bygherre kan eksempelvis udføres som følger:

”Det er noteret, at bygherre har standset arbejderne på ovennævnte byggesag. Som følge heraf vil byggeriet blive forsinket og det skal for god ordens skyld gøres gældende, at der i medfør af reglerne i AB 92 § 24 / AB 18 § 39 er ret til tidsfristforlængelse som følge af den krævede standsning af arbejderne.

Herudover skal der tages forbehold for at kræve dækket det tab, som vi måtte lide som følge af forsinkelsen.

Vi vil naturligvis forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen, men må allerede nu varsle ret til tidsfristforlængelse. Længde af den varslede tidsfrist kan ikke fastsættes endeligt, men vi vil naturligvis vende tilbage med løbende status herom.”

Kontakt advokat og partner Thomas Heintzelmann på thh@interlex.dk eller 28 87 14 34 for yderligere spørgsmål.

Der er rigtig mange spørgsmål, som presser sig på grundet den nuværende situation.

Et af de spørgsmål, vi allerede er blevet mødt med mange gange, er: kan vi pålægge vores medarbejdere at holde ferie i denne periode?

Det korte svar herpå er efter vores opfattelse; JA!

Vores vurdering og holdning er således, at situationen er så ekstraordinær, at betingelserne for at varsle ferie uden de sædvanlige varslingsregler er opfyldt, hvorfor der kan ske feriepålæg med forkortet eller dags varsel.

Selv for medarbejdere, der allerede har planlagt ferie i indeværende ferieår, der løber frem til 30. april 2019, er det vores vurdering, at denne ferie om nødvendigt kan ændres og varsles til afholdelse nu.  Hvis medarbejderen lider tab herved, skal dette dog som hovedregel erstattes af arbejdsgiveren.

Bemærk dog at der alene kan varsles ferie til afholdelse, såfremt medarbejderen har optjent ret hertil. Er der tale om nye medarbejdere, eller har medarbejderne afholdt al ferie i indeværende ferieår, kan der ikke gives feriepålæg.

Den generelle anbefaling er dog altid, at implementere de nødvendige skridt i samråd med jeres medarbejdere. Vores foreløbige erfaringer viser, at de fleste medarbejdere også har stor forståelse for situationen og også gerne vil bidrage.

Kontakt os hvis du måtte have spørgsmål eller bemærkninger hertil.

Vi vil endvidere forsøgte at holde jer opdateret på de øvrige tiltag og muligheder, der er givet virksomhederne som følge af den opståede situation.

Et eksempel til varsling af ferie til medarbejderne kunne være:

Grundet den nuværende pludseligt opståede situation omkring COVID-19, ser vi os nødsaget til at varsle, at du skal holde ferie fra den XX til den XX.

Da der er tale om en helt ekstraordinær situation bemærkes det, at feriepålægget sker med forkortet varsel, jf. herved Ferielovens § 15 stk. 2.

(Hvis anden ferie allerede er planlagt inden ferieårets udløb den 30. april og man anser det for nødvendigt ferien skal afholdes nu i stedet):

Ovennævnte indebærer endvidere, at den allerede planlagte og aftalte ferie fra den XX til den XX hermed annulleres, jf. herved Ferielovens § 15 stk. 3. Såfremt du allerede måtte have bestilt rejse eller lavet andre bindende aftaler, er vi villige til positivt at se på eventuelle løsninger herpå, herunder eventuelt fravær uden løn, såfremt du ikke efter ovennævnte feriepålæg måtte have tilstrækkeligt optjent ferie til denne periode. Du bedes i givet fald snarest muligt kontakte os herom.