Citater

Kan man smide en lejer ud, der ikke overholder sin aftale med udlejer? Svaret på det spørgsmål har hidtil været lidt uklart, men en ny afgørelse har gjort livet en anelse mere surt for lejere, der ikke overholder sine aftaler.

Udlejers typiske adgang til at ophæve lejemål

Ønsker en udlejer at ophæve og udsætte en lejer af et lejemål, er mulighederne meget begrænset i den danske lejelovgivning. Den typiske og hurtigste måde, hvorpå en udlejer kan ophæve et lejemål, er, hvis en lejer ikke betaler husleje eller anden pligtig pengeydelse.

Hvad er pligtig pengeydelse?

Pligtig pengeydelse er beløb, der er aftalt i lejekontrakten som f.eks. depositum.

Men hvad hvis det i lejekontrakten er aftalt, at lejeren selv skal tilmelde sig som forbruger hos elværket, men ikke gør det? Udlejeren må så betale til elværket, men er det beløb så en pligtig pengeydelse? Det mener Vestre Landsret i kendelse fra 11. august 2017.

Lejer tilmelder sig ikke elforsyningsselskabet

Sagen handlede om et lejemål, som ifølge lejekontrakten skulle påbegynde den 1. december 2016. På grund af problemer med indbetaling af indskuddet og første måneds husleje fik lejeren først nøglerne til lejligheden den 6. januar 2017. Lejeren havde derfor ikke tilmeldt sig elforsyningsselskabet for december måned, som hun ifølge lejekontrakten var forpligtet til.

Elforsyningsselskabet opkræver pengene hos udlejer

Udlejeren blev derfor opkrævet 266,48 kr. fra elforsyningsselskabet for levering af el for december måned 2016. Som ejer af ejendommen er udlejeren nemlig forpligtet til at betale for levering af el, hvis der ikke foreligger en anden aftale med f.eks. en lejer.

Udlejer opkræver beløbet hos lejer

Udlejeren opkrævede beløbet hos lejeren den 9. februar 2017. Lejeren mente dog ikke, at hun ikke skulle betale regningen for elforbruget for december 2016, da hun først havde fået nøglerne udleveret januar 2017. Hvorefter udlejeren ophævede lejemålet og udsatte lejeren af lejemålet.

Vestre Landsret: du må gerne smide lejeren ud

Ifølge Vestre Landsret var udgiften en pligtig pengeydelse, da udlejeren var forpligtet til at betale for leveringen af el til lejemålet, og lejeren ikke overholdt sin lejekontrakt. Udlejeren var derfor berettiget til at ophæve og udsætte lejer på baggrund af manglende betaling af elregningen på 266,48 kr.

Hvad er nyt?

Med kendelsen fastslår Vestre Landsret, at manglende betaling af en elregning, som udlejeren har betalt, men som burde have været betalt af lejeren, er en pligtig pengeydelse, og kan resultere i en ophævelse af lejemålet, hvis lejeren ikke betaler beløbet til udlejeren. Størrelsen af kravet er også uden betydning.

Kontakt INTERLEX

INTERLEX har stor erfaring med håndtering af lejesager. Har du spørgsmål til ovenstående eller behov for vejledning eller rådgivning i forbindelse med ophævelse, udsættelse eller andre lejeforhold, kan du kontakte os.

Med bredt flertal er Folketinget blevet enige om at ændre ferieloven. Den væsentligste ændring er, at der med den nye Ferielov gøres op med det nuværende forskudte optjeningsprincip og i stedet indføres samtidighedsferie, således nye lønmodtagere har ret til ferie med løn fra ansættelsens start. Loven træder endeligt i kraft til september 2020.

Hvad gælder nu?

I dag optjenes ferien forskudt, idet man i optjeningsåret, der løber fra den 1. januar til den 31. december, optjener ret til 2,08 dages betalt ferie pr. måned. Har man været beskæftiget et fuldt kalenderår, har man således optjent ret til 25 dages betalt ferie. Denne ferie skal afholdes i det efterfølgende ferieår, som løber fra 1. maj til 30. april.

Lønmodtagere, der er nye på arbejdsmarkedet, kan således med de nuværende regler risikere at vente i op til 16 måneder, før de er berettiget til at afholde betalt ferie.

Betalt ferie i det første år som lønmodtager

Med den nye lov indføres samtidighedsferie. Som ny lønmodtager på arbejdsmarkedet skal man således ikke vente med at afholde betalt ferie til det efterfølgende år – ferien kan afholdes i takt med, at den optjenes. For lønmodtageren medfører det, at ferie, der optjenes i april, allerede kan afholdes i maj, forudsat at der bliver varslet herom.

Ferieåret ændres

Det nye ferieår, hvor ferien optjenes, kommer til at løbe fra 1. september til 31. august året efter.

Det bliver dog muligt at afholde sin ferie i op til 4 måneder efter ferieåret slutter. Dette sker for ikke at bryde med det nuværende feriemønster samt sikre fleksibilitet i afviklingen af ferie. I alt bliver der 16 måneder til at afholde ferien i.

Med den nye ferielov ændres der ikke på, at lønmodtagere samlet optjener 5 ugers ferie om året, hvoraf 3 uger som hovedregel skal afholdes samlet i perioden fra den 1. maj til den 30. september.

Overgangsordning

Den nye ferielov bliver indarbejdet med en overgangsordning, som blandt andet medfører og sikrer, at lønmodtagere, der allerede er på arbejdsmarkedet, ikke bliver berettiget til 10 ugers betalt ferie i året for indførelsen af den nye lov.

Konkret vil der ske en indefrysning af den ferie, der optjenes i perioden mellem 1. september 2019 og 31. august 2020. Denne ferie indbetales til en feriefond og bliver udbetalt til den enkelte lønmodtager, når vedkommende forlader arbejdsmarkedet.

Hvis du er i tvivl om, hvad den nye Ferielov betyder for dig som arbejdsgiver eller lønmodtager, eller måtte du i øvrigt have et ansættelsesretligt spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte Partner og Advokat Lars Sundtoft Madsen på lsm@interlex.dk eller tlf. 22 16 45 86.

Håndtering af medarbejderne er central i bestræbelserne på at sælge en ”going-concern”-virksomhed ud af et konkursbo. En Højesteretsdom fra oktober 2017 betød, at Eniro skal betale 1,3 mio. kr. som løn i opsigelsesperioden og godtgørelse for uberettiget afskedigelse til en medarbejder, de aldrig selv har haft ansat.

Ønsket om hurtig overtagelse

Hvis en virksomhed går konkurs, er det ofte mest fordelagtigt at sælge virksomheden som ”going-concern” for derved at opnå den bedste værdi af virksomhedens aktiver. For konkursboet er ønsket derfor at sælge virksomheden hurtigt, og inden de negative effekter af konkursen for alvor slår igennem fx ved tab af ordrer, kunder, gode medarbejdere mv.

Køber af en virksomhed ønsker normalt også at handle hurtigt, men vil til tider gerne købe virksomheden i en tilskåret form fx uden en del af medarbejderne. Håndtering af medarbejderne er derfor central i bestræbelserne på at sælge en ”going-concern”-virksomhed ud af et konkursbo.

Eniro overtager De Gule Sider A/S

De Gule Sider A/S gik konkurs den 24. november 2011. Konkursboet videreførte virksomheden på lavt blus i den følgende periode. Den 23. december 2011 indgik konkursboet en virksomhedsoverdragelsesaftale med Eniro, som fra den 30. december 2011 skulle overtage virksomheden.

En medarbejder opsiges og fritstilles

Den 27. december 2011 – altså 3 dage inden Eniro’s overtagelse af virksomheden – opsagde og fritstillede konkursboet en funktionær, der tidligere var tillidsrepræsentant, med den begrundelse, at han ikke var omfattet af overdragelsen.

Medarbejderens krav til Eniro

Medarbejderen rejste derefter krav overfor Eniro, selvom medarbejderen ikke var omfattet af overdragelsen og var blevet opsagt og fritstillet før Eniro’s faktiske overtagelse. Medarbejderens krav blev opgjort til ca. kr. 1,3 mio. kr. som løn i opsigelsesperioden og godtgørelse for uberettiget afskedigelse.

Højesterets dom: Eniro skal betale

Højesteret foretog en analyse af Virksomhedsoverdragelsesloven og fandt, at (i) loven gælder også ved overdragelse fra et konkursbo, og (ii) køberen af virksomheden hæfter også for krav fra en medarbejder, der er blevet opsagt i strid med lovens § 3, stk. 1. Af § 3, stk. 1 følger:

”Afskedigelse på grund af overdragelse af en virksomhed eller en del heraf anses ikke for rimeligt begrundet i virksomhedens forhold, medmindre afskedigelsen skyldes økonomiske, tekniske eller organisatoriske årsager, der medfører beskæftigelsesmæssige ændringer.”

Højesteret fandt, at medarbejderen var blevet opsagt som følge af virksomhedsoverdragelsen og ikke som følge af ”økonomiske, tekniske eller organisatoriske årsager”. Medarbejderen fik derfor medhold i sit fulde krav overfor Eniro. Hvilket betød, at Eniro kom til at betale 1,3 mio. kr. for afskedigelse af en medarbejder, som de aldrig havde haft ansat.

Det er vigtig at være opmærksom

Dommen illustrerer, at der er al mulig grund til at tilrettelægge køb af en virksomhed fra et konkursbo nøje og ikke mindst i relation til håndtering af medarbejderne.

INTERLEX har stor erfaring med håndteringen af køb af virksomhed fra konkursbo. Har du spørgsmål til ovenstående eller behov for vejledning i forhold til køb af virksomhed fra konkursbo, kan du kontakte advokat Torben Korsager på tk@interlex.dk.

Fristen for registreringen af virksomheders reelle ejere udløber den 1. december 2017. Manglende registrering inden for fristen kan medføre bøde. Vi har lavet en guide, som hjælper dig sikkert og nemt igennem processen.

Hvem skal registreres?

Frem til nu har virksomheder i Erhvervsstyrelsens system skulle registrere de formelle ejere dvs. de direkte ejere, uanset om det er selskaber eller enkeltpersoner. I forlængelse heraf skal man nu registrere virksomhedens reelle ejere. Kort fortalt er reelle ejere fysiske enkelt personer, som direkte eller indirekte besidder mere end 25% af stemmerettighederne eller ejerandelene i virksomheden.

Før du starter registreringen

Du skal som minimum vide følgende om virksomhedens reelle ejere:

• Fulde navn, adresse og fødselsdato
• Nationalitet
• Bopæl og bopælsland
• Ejerandel og stemmerettigheder i procent
• CPR-nummer eller tilsvarende dokumentation

De 8 trin, som får dig sikkert og nemt igennem registreringen

1. Registreringen sker på https://indberet.virk.dk/

2. På startsiden vælges Registrer ejerforhold

3. Klik på Start

4. Log in med Nem ID

5. Indtast virksomhedens CVR-nummer og klik på Søg

6. Ud for søgeresultatet vælges Ændre og Rediger virksomhed

7. Vælg Ejerforhold i menuen til højre

8. Klik Rediger. Du kan nu tilføje, redigere og fjerne reelle ejere.

Vi håber guiden hjalp dig sikkert og nemt igennem registeringen af reelle ejere. Derudover vil vi gøre opmærksom på, at virksomheder er forpligtet til løbende at opdatere oplysningerne samt opbevare dokumentationen om reelle ejere i 5 år.

Har du spørgsmål til ovenstående, hvordan man finder ud af, hvem virksomhedens reelle ejere er eller til de yderligere ændringer i forbindelse med registreringen af ejere i Ejeregistret, kan du kontakte din faste advokat hos INTERLEX Advokater. Alternativt kan du kontakte advokat Lars Sundtoft Madsen på lsm@interlex.dk eller Advokat Christian Homaa på cho@interlex.dk

Den ny lov om ægtefællers økonomiske forhold træder i kraft den 1. januar 2018. Her sker der en række ændringer i reguleringen af ægtefællers økonomiske forhold, bl.a. deling af ægtefællers formue, som er vigtige at være opmærksom på. Ændringerne omhandler eksempelvis følgende punkter. 

Gaver mellem ægtefæller

Gaver mellem ægtefæller – som ligger ud over almindelige fødselsdags og lejlighedsgaver – kræver i dag en ægtepagt for at være gyldige. Denne bestemmelse ophæves, således at gaver mellem ægtefæller fra 1. januar 2018 ikke længere kræver ægtepagt. Ophævelsen indebærer bl.a. at gaver kan omstødes i tilfælde af konkurs, også selvom der er gået mere end 2 år fra gaverne blev givet. Omstødelse af gaverne kan i tilfælde af konkurs ske, hvis gaven stod i åbenbart misforhold til gavegiverens økonomiske forhold og gavegiveren utvivlsomt havde tilstrækkelige midler til at dække sine forpligtelser. Dvs. at der sker en væsentlig stramning af muligheden for at give gaver, der ikke kan omstødes.

Særeje

I den nye lov etableres der en ny form for særeje, hvorved man kan lave særeje over en bestemt sum en såkaldt sumsæreje. Dermed kan man f.eks. gøre kr. 500.000 til særeje eller gøre en sum af et bestemt aktiv til særeje. Det kan ligeledes aftales at summen skal inflationssikres eller forhøjes med et årligt beløb eller en årlig procentsats.

Gæld

Der indføres mulighed for, at ægtefællerne kan aftale, at visse gældsposter skal fradrages før deling i forbindelse med en bodeling. Det gælder dog ikke gæld, som ikke er stiftet på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Lovvalg

Herudover indebærer den nye lov en specificering af reglerne om lovvalg. Det nye udgangspunkt bliver at parternes økonomiske forhold skal reguleres efter loven i den stat, hvor begge ægtefæller boede ved ægteskabets indgåelse eller hvor de begge først boede samtidig efter indgåelse af ægteskabet. Hvis begge parter har boet i Danmark i de seneste 5 år vil dansk ret dog finde anvendelse. Endelig kan parterne ved ægtepagt aftale, at loven i et land hvor en af parterne er statsborger skal finde anvendelse.

Har du spørgsmål til ovenstående, eller til de yderlige ændringer i ægtefællers økonomiske forhold, kan du kontakte Advokat Susanne Buskov Møller.

Susanne Buskov Møller, Advokat – Partner
sbm@interlex.dk
Tlf. direkte: 87 34 34 33

I et stort antal konkursboer er realiteten desværre ofte, at der ikke er penge i konkursboet til at anlægge retssager i tilfælde, hvor der er foretaget omstødelige dispositioner op til konkuren. Dette medfører, at konkursboet – og dermed kreditorerne – går glip af store summer, som kunne være indgået i konkursmassen til lige fordeling mellem kreditorerne.

Kreditorer, der føler sig snydt ved en konkurs, hvor der ikke er penge til at forfølge mulige omstødelige dispositioner, kan ifølge ny højesteretsdom indestå for omkostningerne med vilkår om 50 % af provenuet, såfremt sagen vindes. Dette medfører, at kreditorerne kan få et beløb forlods konkursboets øvrige kreditorer, såfremt dette aftales med kurator. Denne model strider ellers imod det konkursretlige ligedelingsprincip, hvorefter kreditorerne ved en konkurs skal behandles ligeligt.

Højesterets dom

I Højesterets dom af 23. marts 2017 var der tale om et konkursbo, der ønskede at gennemføre en omstødelsessag mod selskabets bank vedrørende en række betalinger. Imidlertid var der ikke penge i konkursboet til at føre sagen uden sikkerhedsstillelse for omkostningerne ved retssagen fra en kreditor.

Kurator orienterede derfor alle kreditorerne om situationen og om, at én kreditor havde tilbudt at stille sikkerhed for sagens omkostninger mod at modtage 50 % af provenuet, såfremt konkursboet vandt sagen. Kreditorerne protesterede ikke imod dette tilbud og kurator modtog ikke bedre tilbud fra andre kreditorer.

Da konkursboet vandt sagen, modtog den kreditor, der havde stillet sikkerhed, derfor 50% af provenuet, trods modpartens protest imod aftalen. I sagen blev banken dømt til at betale kr. 3.900.000 tilbage til boet samt kr. 661.762 i sagsomkostninger.

INTERLEX Advokaters bemærkninger

Højesterets dom viser, at der til trods for udgangspunktet om ligedeling af kreditorerne i tilfælde af konkurs, alligevel kan ske forlods betaling til en kreditor, såfremt denne har indestået for omkostningerne i forbindelse med en retssag ført af konkursboet.

Der er derfor nu opstået et større incitament for kreditorer til at indestå for omkostningerne i forbindelse med retssager i bo-regi, da man som kreditor kan opnå et beløb forlods de øvrige

kreditorer. Ifølge dommen kan der – i hvert fald – kræves 50% af provenuet, inden beløbet indgår i konkursboet, såfremt der ikke protesteres af de øvrige kreditorer.

Som kreditor i et konkursbo er det derfor værd at være opmærksom på, hvorvidt der i det konkursramte selskab er foretaget betalinger, givet gaver eller andre handlinger, som kan omstødes med et provenu til konkursboet til følge. I dette tilfælde kan du nemlig som kreditor vælge at indestå for omkostningerne til at føre en retssag – og dermed også stille krav om, at du skal have en del af kagen forlods de øvrige kreditorer, såfremt sagen vindes.

Står du som kreditor i en lignende situation eller i øvrigt har konkursretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os.

Torben Korsager, Advokat – Partner
Mobil:    +45 20 64 01 54
Direkte: +45 87 34 34 56
Mail:      tk@interlex.dk

Efter godt to uger i vores nye lokaler i Pakhusene er flyttekasserne pakket ud, de sidste billeder er hængt op og nu glæder vi os bare til at byde dig velkommen. Få her et glimt af vores nye hverdag i Pakhusene på Aarhus Ø sammen med de øvrige virksomheder.

Kontakt os her