Ændring af boligreguleringsloven – gammel nyhed men forsat meget relevant

Vi oplever, at flere fortsat ikke er fuldt ud bekendt med, hvad det såkaldte ”Blackstone”-indgreb i juli 2020 har medført af ændringer af boligreguleringsloven, herunder navnlig i relation til mulighederne/begrænsningerne for at regulere lejen efter en såkaldt gennemgribende renovering.

Da ændringerne fortsat er meget relevante for såvel eksisterende ejere som kommende ejere af udlejningsejendomme, indeholder nærværende en kort opsummering af de væsentligste ændringer og gyldighedskrav, som man skal være opmærksom på i forbindelse med eventuel påtænkt istandsættelse og efterfølgende huslejeregulering.

Generelt

De nye regler gælder ikke for lejemål, der allerede er gennemgribende renoveret, og hvor huslejen inden den 1. juli 2020 er fastsat i henhold til den dagældende Boligreguleringslovs § 5 stk. 2.

Definitionen for, hvornår noget er gennemgribende renoveret, er i udgangspunktet ikke ændret, idet man herved fortsat forstår, at forbedringsudgiften i henhold til lovteksten skal udgøre mindst DKK 1.600 pr. m2 eller samlet DKK 183.000. Beløbene pristalsjusteres og udgør pr. 1. januar 2021 henholdsvis DKK 2.280 pr. m2 og samlet DKK 260.738,00. Dog skal der i tillæg hertil nu derudover opfyldes en række øvrige betingelser.

Huslejenævnets besigtigelse

Som noget nyt, skal der inden et lejemål forbedres ske en betingelse fra Huslejenævnet, jf. boligreguleringsloven § 5, stk. 3. Besigtigelsen har til formål at konstatere, om lejemålets stand på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, såfremt lejemålet forbedres som forudsat. Derfor er det ikke nødvendigvis nok, at man overholder de beløbsfastsatte grænser for forbedringerne.

Det er udlejer, der skal anmode Huslejenævnet om at foretage besigtigelsen. Besigtigelsen skal herefter gennemføres inden for fire uger fra udlejers anmodning. Huslejenævnets afgørelse skal fremsendes til udlejer senest to uger fra besigtigelsesdagen og er gyldig i tre år.

Besigtigelseskravet gælder for alle gennemgribende forbedringer, der påbegyndes efter 1. juli 2020. Hvis man er påbegyndt på et projekt før denne dato, skal dette kunne dokumenteres behørigt.

Energimærkekrav

Huslejen kan endvidere alene kun fastsættes efter § 5, stk. 2, hvis lejemålet på udlejningstidspunktet mindst har opnået energimærke C, eller alternativt at energimærket er steget mindst to niveauer i forhold til den indplacering, som ejendommen havde pr. 1. juli 2020.

Dette krav kan være væsentligt fordyrende i forhold til de hidtidige regler, hvor mindstekravet var energimærke D eller alternativt et fastsat beløb pr. bruttoetagemeter.

De skærpede energimærkekrav gælder for alle lejemål, hvor den første udlejning efter den gennemgribende forbedring påbegyndes efter den 1. juli 2020.

Karensperiode

Endeligt er der indført en karensperiode, idet der ikke kan gennemføres lejeregulering før tidligst 5 år efter, der er sket et såkaldt kontrolskifte af ejendommen, jf. boligreguleringsloven § 5, stk. 5.

Karensperioden gælder ikke for kontrolskifte af ejendomme, der allerede gyldigt udlejes i henhold til § 5 stk. 2.

Et kontrolskifte fortolkes meget bredt, således at enhver overgang af mindst 50% af ejerandelene eller kontrollen over ejendommen, eller den juridiske enhed, der ejer ejendommen, vil være at betragte som et kontrolskifte – også selvom det foregår blandt de ultimative ejere i f.eks. et holdingselskab.

Et kontrolskifte, der er sket efter den 22. april 2020, udløser den nævnte karensperiode, men virkningen af det skete kontrolskifte indtræder først den 1. juli 2020. Det vil sige, at fra den 1. juli 2020 er udlejer afskåret fra at foretage gennemgribende forbedringer af et lejemål og førstegangsudleje efter § 5, stk. 2 indenfor de første 5 år.

Der gælder en række nærmere angivne undtagelser til kravet om karensperiode, herunder navnlig hvis kontrolskiftet er sket ved arv eller hvis der er tale om en koncernintern overdragelse. Samtidig er der indlagt et såkaldt grønt incitament, hvorefter man kan undgå karensperioden, såfremt ejendommen løftes 3 energiniveauer, eller der dokumenteret er afholdt DKK 3.000 pr. m2 boligareal på energiforbedringer (ekskl. renoveringer).

Spørgsmål

Du er meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse, hvis du er i tvivl om, hvad reglerne har eller kan komme til at betyde for dig som udlejer.

Lars Sundtoft Madsen – Advokat, Partner

E-mail: lsm@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 17

Frederikke Bülow Prisak – Advokatfuldmægtig

E-mail: fbp@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 08