Folketinget har vedtaget en ny lejelov, som trådte i kraft den 1. juli 2022. Den nye lejelov er en sammenskrivning af den tidligere lejelov og lov om midlertidige boligforhold (boligreguleringsloven).
Ved udlejning af beboelseslejemål skal man være opmærksom på, at der som følge af den nye lejelov er kommet en ny typeformular for boliglejekontrakter – Typeformular A 10.
Typeformular 10A er med få ændringer en videreførelse af typeformular 9A, men har som noget nyt bl.a. nogle fortrykte felter omkring lejefastsættelse.
Den nye formular er autoriseret til at anvende på lejeforhold indgået efter 1. september 2022.
I perioden 1. september 2022 til 31. december 2022 kan man dog både anvende typeformular 9A og 10A, men fra 1. januar 2023 er det kun typeformular 10A, der er autoriseret og dermed kan anvendes.
Man bør således ikke anvende typeformular 9A efter 1. januar 2023, da formularen ikke er autoriseret efter denne dato, hvilket får den konsekvens, at hvis vilkår ikke er særligt fremhævet i kontrakten, gælder lejelovens bestemmelser.
Det er værd at bemærke, at den nye lejelov ikke indeholder overgangsbestemmelser og at den derfor finder anvendelse på alle lejeforhold efter 1. juli 2022 og uanset om man vælger den nye eller gamle typeformular i perioden 1. september til 31. december.
Har du brug for hjælp i lejeforhold, er du meget velkommen til at kontakte advokat Susanne Buskov Møller eller advokat Jacob Pedersen.
I mange erhvervslejekontrakter er det aftalt, at huslejen kan reguleres årligt i henhold til udviklingen i Danmarks Statistiks Nettoprisindeks. Sådanne aftalte reguleringer er ofte kombineret med minimums-og/eller maksimumsbegrænsninger.
Indtil de forestående voldsomme stigninger i nettoprisindekset er det vores erfaring, at huslejereguleringer i en række erhvervslejeforhold ikke altid er opkrævet, f.eks. fordi udlejer ganske enkelt ikke har været opmærksom på at regulere lejen løbende.
I konsekvens af de forestående store stigninger oplever vi i stigende grad at få spørgsmål fra både udlejere og lejere om, hvorvidt udlejer har mulighed for at regulere lejen med tilbagevirkende kraft, og dermed undgå at gå glip af ikke tidligere-opkrævede reguleringer.
Retsstillingen beror i vid udstrækning alene på parternes aftale, og ofte indeholder erhvervslejekontrakten ingen stillingtagen til konsekvensen af, at udlejer ikke har reguleret lejen løbende.
Når intet andet er aftalt, er udlejer som udgangspunkt berettiget til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft overfor lejer. Denne ret er dog begrænset af forældelsesloven, da ”glemte” reguleringer kan være så gamle, at kravet på disse er forældet. Derudover kan udlejer have mistet sin ret til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft ud fra en passivitetsbetragtning.
Hvorvidt udlejer kan regulere lejen med tilbagevirkende kraft herunder med hvor meget, kan være af stor betydning for både udlejer og lejer, og skal vurderes konkret fra sag til sag.
Hvad enten du er udlejer eller lejer i et erhvervslejeforhold og har spørgsmål til huslejeregulering eller erhvervslejeretlige forhold i øvrigt, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse.
Den 17. juli 2022 er de nye regler i konkursloven om forebyggende rekonstruktion trådt i kraft. Reglerne implementerer EU’s insolvens- og rekonstruktionsdirektiv og giver mulighed for at indlede en forebyggende rekonstruktion blot der foreligger sandsynlighed for insolvens.
Reglerne giver mulighed for mere enkel, fleksibel og stille rekonstruktionsproces gennem skifteretten. Målet er, at få erhvervsdrivende til at reagere på sine økonomiske problemer på et tidligere tidspunkt og få løst udfordringerne, før den erhvervsdrivende må lukke.
Indledning af en forebyggende rekonstruktion
En forebyggende rekonstruktion kan indledes ved skifteretten, hvis følgende 3 betingelser er opfyldt
skyldner selv indgiver en begæring til skifteretten
skyldner er en fysisk person eller et selskab, der aktuelt driver erhvervsmæssig virksomhed og
der foreligger sandsynlighed for insolvens.
I modsætning til rekonstruktion har den erhvervsdrivende mulighed for at indlede en forebyggende rekonstruktion, blot der foreligger sandsynlighed for insolvens som følge af økonomiske vanskeligheder.
Der kan således opstartes en rekonstruktionsproces før virksomheden bliver insolvent, dvs. før virksomheden ikke længere er i stand til at opfylde sine forpligtelser efterhånden som de forfalder.
Ved vurderingen af, om der foreligger økonomiske vanskeligheder, skal der anlægges en bred fortolkning, som tager hensyn til formålet bag reglerne, som er at redde erhvervsdrivende, som endnu ikke insolvente. Der kan f.eks. lægges vægt på likviditetsvanskeligheder, indskrænkning i virksomhedens kreditfaciliteter, løbende underbalance og ikke uvæsentlige underskud i tidligere regnskaber, indkaldelser til fogedretsmøder og om virksomheden har været nødsaget til at få betalingsfrister eller få henstand med betalingen af gæld.
Det er forventningen, at skifteretten som udgangspunkt vil tillade en forebyggende rekonstruktion indledt uden nærmere prøvelse, hvis virksomheden selv vurderer, at der foreligger sandsynlighed for insolvens.
Der er ikke krav om udmelding af en rekonstruktør ved indledningen af en forebyggende rekonstruktion, medmindre virksomhedens anmoder om et fyldestgørelsesforbud (se nærmere herom nedenfor).
Mindre offentlighed
En indledt forebyggende rekonstruktion skal ikke offentliggøres gennem Statstidende, som vi kender det fra en almindelig rekonstruktion.
En forebyggende rekonstruktionsproces kan derfor iværksættes uden orientering af kreditorerne. Kreditorerne skal først orienteres når og hvis virksomheden fremsætter et rekonstruktionsforslag eller, hvis virksomheden anmoder om fyldestgørelsesforbud.
Virksomheden har dermed mulighed for at gå stille med den forebyggende rekonstruktion i den indledende fase.
Valgfrit fyldestgørelsesforbud
Indledningen af en forebyggende rekonstruktion medfører ikke, at der iværksættes et forbud mod, at kreditorerne kan tvangsfuldbyrde deres krav gennem fogedretten (fyldestgørelsesforbud).
Virksomheden kan dog på ethvert tidspunkt under den forebyggende rekonstruktionsprocedure anmode skifteretten om et fyldestgørelsesforbud og dermed opnå beskyttelse mod kreditorernes fuldbyrdelse ved fogedretten.
Så snart virksomheden anmoder om fyldestgørelsesforbud skal den forebyggende rekonstruktion offentliggøres og kreditorerne orienteres, ligesom der skal udpeges en rekonstruktør, der skal samtykke til alle væsentlige dispositioner. Endelig skal kreditorerne indkaldes til et 4 ugers møde i skifteretten og løbende orienteres om rekonstruktionsprocessen.
Et fyldestgørelsesforbud gælder for alle kreditorer på nær fortrinsstillede lønmodtagerkrav og pantesikrede kreditorer. Det betyder, at et virksomhedspant og et fordringspant ikke berøres af et fyldestgørelsesforbud. En virksomhed kan således fortsat udskille virksomhedspantsatte varer som led i regelmæssig drift, ligesom nye aktiver, som virksomheden erhverver under den forebyggende rekonstruktion, bliver omfattet af virksomhedspantet.
Vær opmærksom på, at et fyldestgørelsesforbud ikke hindrer, at en kreditor kan indlevere og få fremmet en konkursbegæring. En konkurs må i så fald afværges ved, at den erhvervsdrivende indleverer en begæring om (almindelig) rekonstruktion.
Indholdet af rekonstruktionen
En erhvervsdrivende, der er under forebyggende rekonstruktion, kan vælge at fremsætte et rekonstruktionsforslag. Hvis et rekonstruktionsforslag fremsættes, skal kreditorerne orienteres og indkaldes til et møde i skifteretten, hvor der skal afholdes en afstemning om forslaget.
Et rekonstruktionsforslag skal indeholde mindst en af følgende elementer:
en tvangsakkord
en virksomhedsoverdragelse eller
andre tiltag, der er egnet til at afværge virksomhedens insolvens.
Det er en nyskabelse, at en rekonstruktion kan gennemføres ved andre tiltag end en tvangsakkord og/eller en virksomhedsoverdragelse. Andre tiltag, der er egnet til at afværge den erhvervsdrivendes insolvens, kunne f.eks. være en kapitaltilførsel eller gældskonvertering som led i rekonstruktionen. Det bemærkes at det nye element ”andre tiltag” også finder anvendelse under en almindelig rekonstruktion.
Hvis rekonstruktionsforslaget bliver vedtaget på afstemningsmødet binder det kreditorerne. Indeholder forslaget en bestemmelse om tvangsakkord, har det virkning som et retsforlig.
Hvis rekonstruktionsforslaget forkastes på afstemningsmødet ophører den forebyggende rekonstruktion. Det medfører ikke i sig selv, at virksomheden overgår til konkurs, som i en almindelig rekonstruktion.
Den erhvervsdrivende kan herefter anmode om, at overgå til en almindelig rekonstruktion eller vil kunne indgive en konkursbegæring, hvis betingelserne herfor er opfyldt. Kreditorerne vil have samme muligheder.
Ophør af en forebyggende rekonstruktion
Den erhvervsdrivende kan når som helst anmode skifteretten om, at lade den forebyggende rekonstruktionsbehandling ophøre.
En forebyggende rekonstruktionsbehandling kan maksimalt vare i et år. Skifteretten kan dog også tidligere beslutte, at en forebyggende rekonstruktionsbehandling skal ophøre f.eks. hvis den vurderes udsigtsløs eller den erhvervsdrivende ikke samarbejder.
Kontakt os gerne
Team Insolvens har mange års erfaring og ekspertise med at yde bistand til kriseramte virksomheder og kan bistå med at få gennemført en rekonstruktion gennem skifteretten.
Står din virksomhed i økonomiske vanskeligheder er du meget velkommen til at kontakte advokat Torben Korsager eller advokat Charlotte Graakjær Eriksen for en drøftelse af, hvordan vi kan hjælpe virksomheden igennem krisen.
Der er fra Landbrugsstyrelsens side kommet fokus på landbrug med flere CVR-numre.
Med baggrund i kritik fra Rigsrevisionen er Landbrugsstyrelsen gået i gang med at kontrollere bagvedliggende ejerforhold på alle tilskudsordninger.
Det har resulteret i, at adskillige landmænd ikke har fået udbetalt deres EU-støtte for 2021 og kan yderligere få den konsekvens, at tidligere udbetalte tilskud og støtte skal tilbagebetales.
Kontrollen begrundes med risiko for omgåelse af reglerne om støtte ved en ”kunstig” opdeling af sin bedrift for derved at opnår mere i støtte eller for at undgå reglerne om krydsoverensstemmelse.
Ifølge EU-domstolens praksis på området er der kun tale om omgåelse, såfremt den pågældende handling udelukkende har være gennemført for at opnå en økonomisk fordel i strid med EU-reglernes formål.
Derfor er det vigtig, at man ved modtagelse af et ”kontrolbrev” fra Landbrugsstyrelsen indsender en nærmere beskrivelse af den valgte selskabskonstruktion.
Det anbefales, at alle dokumenter mv. fremlægges i sagen, således at Landbrugsstyrelsen har det rette beslutningsgrundlag.
Det anbefales tillige, at de efterspurgte oplysninger imødekommes, idet oplysningerne bliver afgørende for, om den konkrete selskabskonstruktion er at betragte som omgåelse i EU-forordningen forstand.
I de sager, vi allerede har behandlet, er det primært støtte til unge landbrugere, capping og krydsoverensstemmelse, der har været problemet.
Hvis du har flere CVR-numre, ikke har fået udbetalt EU-støtten eller har fået et høringsbrev fra Landbrugsstyrelsen og ønsker hjælp til at udrede din situation, kan du kontakte advokat Caroline Louise Ørskov Ganzhorn.
Vi har allerede nu samlet erfaring fra mange sager og kan derfor hjælpe dig bedst muligt.
Såfremt du endnu ikke er udtaget til kontrol, kan vi også hjælpe dig med at se på, om du skal foretage nogle ændringer, således at din konstruktion ikke senere vil blive betragtet som omgåelse.
Den 17. juli 2022 træder nye regler om gældssanering i kraft. Betingelserne for at opnå gældssanering lempes, og der skelnes ikke længere mellem gældssanering i og udenfor konkurs- og rekonstruktionsbehandling.
Den overordnede og generelle forudsætning for at opnå gældssanering er dog fortsat uændret, idet gældssanering – både før og efter de nye regler – alene kan opnås, hvis skyldneren er håbløst forgældet og ingen udsigt har til at kunne betale sine gældsforpligtelser inden for de nærmeste år.
Gældssaneringen skal i øvrigt medføre en varig forbedring af skyldnerens forhold.
Gældssanering før 17. juli 2022
Gældssanering kan efter de gamle regler som udgangspunkt ikke opnås, hvis skyldnerens økonomiske forhold er uafklarede, hvis skyldneren har handlet uforsvarligt i økonomiske anliggender, hvis en ikke uvæsentlig gæld er pådraget ved strafbare eller erstatningspådragende forhold, hvis skyldneren har undladt at afdrage på sin gæld trods rimelig mulighed herfor, hvis skyldneren har indrettet sig med henblik på gældssanering, eller hvis skyldneren stifter ny gæld, efter gældssaneringssagen er indledt.
Efter de gamle regler gælder der særlige regler for gældssanering i forbindelse med konkurs- og rekonstruktionsbehandling.
I modsætning til de almindelige regler er det ikke et krav i forbindelse med konkurs og rekonstruktion, at skyldnerens økonomiske forhold er afklarede, ligesom en skyldner som udgangspunkt kun skal afdrage på sin gæld i tre år mod de normale fem år.
Gældssanering efter 17. juli 2022
Betingelserne for at opnå gældssanering findes også efter 17. juli 2022 i konkurslovens § 197.
Nedenfor fremhæves udvalgte (ikke udtømmende) områder, hvor der sker en ændring i forhold til de gamle regler.
Uforsvarlig økonomisk adfærd
Som tidligere, er det fortsat en betingelse for gældssanering, at skyldneren ikke har handlet uforsvarligt i økonomiske anliggender. Både de gamle og nye regler indeholder konkrete eksempler på, hvad der skal betragtes som uforsvarlig økonomisk adfærd.
Med de nye regler har man imidlertid foretaget en betydelig ændring i relation til stiftelse af erhvervsgæld og forbrugsgæld.
Stiftelse af erhvervsgæld eller låneomlægning på et tidspunkt, hvor skyldneren var ude af stand til at opfylde sine økonomiske forpligtelser, skal ikke længere udelukke gældssanering, hvis gældsstiftelsen er forretningsmæssigt velbegrundet. Der er herved sket en lempelse i vurderingen for erhvervsdrivende.
F.eks. skal en iværksætter, der har foretaget forretningsmæssigt velbegrundet gældsstiftelse, ikke nægtes gældssanering.
Ligeledes skal forbrugsgæld ikke længere udelukke gældssanering, hvis gældsstiftelsen som følge af særlige omstændigheder fremstår som rimelig.
Det kan f.eks. være tilfældet, hvor skyldneren har optaget et lån for at kunne anskaffe sig genstande, der er nødvendige for at opretholde en beskeden levefod (f.eks. en seng, et bord og almindelige hvidevarer). Overforbrug vil som tidligere føre til, at gældssanering nægtes.
Manglende betaling af afdrag trods mulighed herfor
Såvel efter de gamle som de nye regler medfører det nægtelse af gældssanering, hvis skyldneren trods rimelig mulighed for at afdrage på sin gæld har undladt dette.
Det har i praksis medført, at bestemmelsen er blevet anvendt til at nægte gældssanering ved selv små beløb, der kunne være anvendt til afdrag. Dette har man fra lovgivers side ønsket at undgå med de nye regler.
Derfor fremgår det nu direkte af det nye regelsæt, at gældssanering ikke skal nægtes som følge af manglende afdrag, hvis der er tale om et mindre væsentligt beløb, der blev udbetalt inden skyldneren indgav begæring om gældssanering.
Afdragsperioden ændres fra 5 til 3 år
Med de nye regler om gældssanering sker der en sammenlægning af reglerne i og uden for konkurs- og rekonstruktionsbehandling.
Det betyder blandt andet, at afdragsperioden nedsættes til tre år for alle, uanset om der er tale om gældssanering i eller uden for konkurs- og rekonstruktionsbehandling. Man kan dog i visse tilfælde (som tidligere) fravige de tre år og forlænge afdragsperioden.
Afdragsperioden er således ikke længere forskellig alt efter, om der er tale om gældssanering af erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig gæld.
Kontakt os gerne
Såfremt du måtte have spørgsmål vedrørende gældssanering eller insolvensret i øvrigt, er du velkommen til at kontakte advokat Susan Lund Danielsen eller advokat Torben Korsager.
Forbrugerombudsmanden har netop udsendt reviderede retningslinjer for prismarkedsføring.
Baggrunden for nye retningslinjer er en ny regulering af kravene til normalpris ift. markedsføring af prisnedsættelser og tilbudskampagner.
Retningslinjerne offentliggøres efter forhandlinger med Forbrugerrådet Tænk samt en række erhvervs- og brancheorganisationer, og trådte i kraft den 28. maj 2022.
Ændringen findes i ny § 9a i prismærkningsbekendtgørelsen og udspringer af artikel 6a i EU-direktiv 98/6, om forbrugerbeskyttelse i forbindelse med angivelse af priser på forbrugsvarer.
De reviderede retningslinjer indeholder, som de mest væsentlige ændringer, følgende:
En vare skal have haft sin normalpris i minimum 30 dage (tidligere 6 uger), før normalprisen kan anvendes som sammenligningsgrundlag ved prisnedsættelser. Denne periode kaldes referenceperioden. For varer der forældes hurtigt er referenceperioden dog kun 14 dage.
Som en konsekvens af den forkortede referenceperiode, ændres tilbudsperioden til 10 dage (mod tidligere 14 dage). Det betyder at produkter der har haft en normalpris i minimum 30 dage, kun kan markedsføres som tilbud med en nedsat pris i 10 dage. For varer der forældes hurtigt er tilbudsperioden dog kun 5 dage.
Kortvarige kampagner er ikke længere særligt undtaget. Der er ingen undtagelser til den nye § 9a i prismærkningsbekendtgørelsen, og erhvervsdrivende vil således ikke længere kunne markedsføre kortvarige kampagner af 3 dages varighed, uden at afbryde normalprisperioden på minimum 30 dage.
Hvis en vare markedsføres med en tilbudspris på eksempelvis kr. 300, i et ’Black Friday tilbud’ i slutningen af november, vil denne pris således skulle oplyses som normalprisen, hvis samme produkt sættes på tilbud i juleperioden.
Med udgangspunkt i EU-kommissionens vejledning, har § 9 a i prismærkningsbekendtgørelsen et særdeles bredt anvendelsesområde. Bestemmelsen omfatter en større kreds af salgsfremmende udtryk, hvorefter markering ved for eksempel “udsalgspris”, “særtilbud” og “Black Friday” også omfattes af bestemmelsen.
Samtidig er der kommet nye retningslinjer for betegnelserne ”gratis” eller ”vederlagsfrit”. Et produkt må ikke betegnes og/eller markedsføres som ‘gratis’, hvis kunden skal ‘betale’ med sine data, medmindre der oplyses tydeligt i markedsføringen at den erhvervsdrivende indsamler personoplysninger om forbrugeren samt hvordan disse personoplysninger anvendes.
Har du behov for rådgivning i implementeringen af de nye retningslinjer?
For rigtig mange virksomheder, vil den nye bestemmelse samt de nye retningslinjer for prismarkedsføring nødvendiggøre en ændring i måden hvorpå der prismarkedsføres. Vil du vide mere? Kontakt Advokat Bjarke G. Jochumsen.
En landmand har netop vundet en klagesag ved Planklagenævnet om en ulovlig ekspropriation, der uberettiget var foretaget af Herning Kommune.
Kommunen traf den 15. september 2021 beslutning om at tvinge landmanden til at afstå sin ejendom til kommunen for at kunne opføre kommunens egne regnvandsbassiner og anlægge rekreative arealer til offentlige formål.
Kommunen havde forinden vedtaget en lokalplan, der udlagde arealerne til de nævnte offentlige formål.
Landmanden protesterede imod at tvangsafstå sine jordarealer og besluttede at indbringe sagen for Planklagenævnet.
Et enstemmigt klagenævn underkendte ekspropriationen, der var behæftet med væsentlige mangler og fejl.
Konsekvenserne heraf er, at kommunen ikke har ret til at tvinge landmanden til at afstå sin ejendom på baggrund af lokalplanen, og landmanden har fortsat ejerskabet og rådigheden over arealerne.
Vores advokat Jacob Pedersen er fuldt ud enig i sagens udfald og tilføjer, at der er tale om en principiel sag, der fremadrettet vil stille kommuner til ansvar for deres ekspropriationer.
Planlovens hjemmel til ekspropriation skal fortolkes i overensstemmelse med grundlovens § 73, hvorefter ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom uden hvor almenvellet kræver det.
I denne sag var ekspropriationen ulovlig, idet (1) lokalplanen var uklar, (2) kommunen havde ikke sikret sig at indhente de nødvendige tilladelser til anlæggene samt (3) ekspropriationen omfattede et større areal end nødvendigt.
Det er vigtigt at borgere og virksomheder ydes rådgivning i forbindelse med ekspropriation, idet de ellers risikerer at fortabe deres rettigheder til at gøre indsigelser.
Hvis du er i tvivl om dine klagemuligheder over for offentlige myndigheder, er du meget velkommen til at kontakte advokat Jacob Pedersen på jp@interlex.dk eller tlf. 81 40 66 70.
Advokat Charlotte Graakjær Eriksen er af foreningen Danske Insolvensadvokater optaget som certificeret insolvensadvokat.
Charlotte har mere end 13 års erfaring med insolvensret i bred forstand. Gennem årene har Charlotte behandlet et stort antal konkursboer, rådgivet pengeinstitutter om kunder i krise samt bistået nødlidende virksomheder og personer med at tilvejebringe vedvarende løsninger på likviditetsmæssige udfordringer.
Certificeringen bekræfter, at Charlotte besidder en særlig ekspertise indenfor insolvensrettens område. Ekspertisen er opnået gennem indgående og bredt funderet kendskab til konkurs og rekonstruktion samt gennem faglig uddannelse indenfor insolvensretten.
Certificeringen medfører pligt til at behandle sager effektivt på højt fagligt niveau og at opretholde et højt niveau af efteruddannelse på det insolvensretlige område.
Se nærmere om Certificerede Insolvensadvokater på www.insolvensadvokater.dk
Partner og teamleder i Team Insolvens, Torben Korsager, er tillige certificeret insolvensadvokat.
Kontakt os gerne
INTERLEX Advokaters Team Insolvens rådgiver virksomheder i krise og pengeinstitutter om kunder i krise.
Du er meget velkommen til at kontakte advokat Torben Korsager eller advokat Charlotte Graakjær Eriksen for en drøftelse.
Forhold om en ejerforening er reguleret i ejerforeningens vedtægter. Hvis ejerforeningen har vedtaget en særvedtægt, som er tinglyst, er den gældende for foreningen. Hvis der ikke er vedtaget og tinglyst en særvedtægt, er det normalvedtægten, der er gældende.
Den 1. januar 2021 blev den hidtidige gældende normalvedtægt ændret med virkning for alle ejerforeninger, stiftet efter denne dato.
Med virkning fra 1. januar 2022 er den nye normalvedtægt for ejerlejligheder også gældende for ejerforeninger stiftet før 1. januar 2021.
Man bør derfor være opmærksom på, at hvis ejerforeningen benytter normalvedtægten eller en utinglyst særvedtægt, så er det den nye normalvedtægt, der er gældende for ejerforeningen fremover.
Den nye normalvedtægt ændrer f.eks. hæftelsen for ejerforeningens medlemmer fra solidarisk til proratorisk hæftelse, ligesom den nye normalvedtægt præciserer hvilke beslutninger, der kræver kvalificeret flertal.
Endvidere indeholder den nye normalvedtægt en bodsbestemmelse i tilfælde af misligholdelse fra en ejerlejlighedsejer overfor ejerforeningen.
Forhold som brugsrettigheder og andre bestemmelser fra en utinglyst særvedtægt, skal således fortsat tinglyses for at være gyldige.
Har man i sin ejerforening ikke tinglyste vedtægter, bør man have vurderet om der er behov for at fravige den nye normalvedtægt, da det er muligt at afvige fra normalvedtægten ved at vedtage og tinglyse en særvedtægt og hos INTERLEX Advokater bistår vi gerne med rådgivning herom. Kontakt Advokat Susanne Buskov Møller for nærmere oplysninger.
Historisk set har man siden 1982 kunnet overdrage fast ejendom til børn til en værdi svarende til den offentlige vurdering +/- 15% ved gave eller arv.
Højesteret har i 2016 afsagt en dom som har ændret på denne praksis i forbindelse med overdragelse ved arv, hvis der foreligger særlige omstændigheder, der indikerer, at værdien er en anden end den offentlige vurdering.
Østre Landsret har i en ny afgørelse af 29. november 2021 fastslået at begrebet ”særlige omstændigheder” også anvendes i forbindelse med overdragelse ved gave.
I denne afgørelse var der tale om en ejendom, købt i september 2015 for kr. 61.750.000 med overtagelse 15. december 2015. Ejendommen blev videresolgt til børn og børnebørn for kr. 32.200.000 svarende til den offentlige vurdering minus 15% den 17. december 2015.
Østre Landsret fandt, at det var en særlig omstændighed, at ejendommen er handlet mellem uafhængige parter, kort tid før overdragelsen.
Skatterådet har ligeledes i en række bindende svar fra efteråret 2021 prøvet spørgsmålet om, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Skatterådet lægger bl.a. vægt på følgende momenter:
om der er indhentet en mæglervurdering indenfor den seneste tid
prisforskellen mellem mæglervurdering og den ønskede handelspris
om øvrige børn kompenseres på anden måde
tidsmæssig forløb mellem erhvervelsen af ejendommen og videresalget
forældrenes købesum sammenholdt med videresalgsprisen til barnet
størrelsen af og tidspunktet for optagelse af første realkreditbelåning efter overdragelsen til barnet
Hos INTERLEX Advokater bistå vi med rådgivning om overdragelse af ejendom til børn.
Kontakt Advokat Susanne Buskov Møller på e-mail sbm@interlex.dk for nærmere rådgivning.