Susanne Buskov Møller bliver fremover en del af kapitalpartnerkredsen i INTERLEX Advokater, der er et moderne erhvervsorienteret advokatfirma med base i Aarhus, men med klienter over hele landet og stærke internationale relationer. INTERLEX Advokater er specialiseret i fire teams: Team Erhverv, Team Fast Ejendom, Team Landbrug og Team Insolvens.

Susanne Buskov Møller har været en del af INTERLEX Advokater igennem en længere årrække, og i 2016 indtrådte hun i partnerkredsen som associeret partner. Susanne Buskov Møller er specialiseret indenfor køb og salg af erhvervs- og boligejendomme, projektudvikling og seriesalg, ligesom hun beskæftiger sig med generationsskifte, hvor hun har bistået flere større virksomheder.

Det har været helt naturligt og i tråd med planen for INTERLEX’s udvikling og partnerprogram, at Susanne Buskov Møller skulle blive en del af kapitalpartnerkredsen. Partner og teamchef for Team Erhverv, Thomas Heintzelmann udtaler:

”Susanne bidrager allerede med stor faglighed og forretningsmæssigt indsigt til vores klienter i Team Fast Ejendom. Samtidig har vi også internt i partnerkredsen haft stor glæde af Susannes input og styrker, så jeg er ikke i tvivl om, at hun såvel internt som eksternt kommer til at bidrage meget positivt til udviklingen af INTERLEX Advokater.”

Susanne Buskov Møller udtaler:

”INTERLEX Advokater passer perfekt til mit ønske om specialisering på et højt fagligt niveau og med en forståelig rådgivning i øjenhøjde. Vi lægger vægt på at skabe værdi for vores klienter, og i alt beskedenhed mener jeg, at vi har en forretningsmæssig forståelse og en evne til at sætte os i klientens sted, der netop er med til at skabe værdi.”

Rustet til fremtiden – men stadig på udkig efter spændende profiler

Med Susanne Buskov Møllers indtræden står INTERLEX Advokater yderligere styrket og rustet til fremtiden. Men det er ikke kun partnerkredsen, der er omdrejningspunkt for INTERLEX Advokaters oprustning. INTERLEX Advokater har således også for nyligt budt velkommen til to nye unge profiler i form af Eline Marie Demmer og Jens Hedegaard, der skal bistå henholdsvis Team Fast ejendom og Team Erhverv.

INTERLEX Advokater stopper dog ikke dermed sin udvikling, og INTERLEX Advokater planlægger således fortsat organisk vækst på såvel partnersiden som blandt de ansatte, hvis muligheden med de rette profiler opstår.

Thomas Heintzelmann udtaler:

”Vi har et rigtig stærkt team allerede, og vi har efter vores vurdering også en rigtig god størrelse i markedet, som det ser ud nu, men hvis den rette partnerprofil eller advokat melder sig, er vi altid åbne overfor at tage en dialog.”  

Folketinget vedtog den 12. maj 2020 den såkaldte ”kontrolpakke”. Formålet med kontrolpakken er blandt andet at mindske økonomisk kriminalitet begået gennem virksomheder og selskaber. Nærværende artikel vil gøre dig klogere på Erhvervsstyrelsens nye opgave som kontrolmyndighed, den nye opbevaringspligt af selskabsdokumenter og de afledte forpligtelser for selskabets ledelse.

Erhvervsstyrelsen som ny kontrolmyndighed

I de seneste år har der været en række større og meget alvorlige sager, hvor virksomheder har gjort brug af urigtige eller forfalskede selskabs- og regnskabsoplysninger for at skjule ulovligheder. På den baggrund vedtog folketinget kontrolpakken, som skal sikre rigtigheden af de selskabs- og regnskabsoplysninger, der er og bliver registreret i CVR-registret. Erhvervsstyrelsen skal derfor fremover også agere kontrolmyndighed, og har fået nye værktøjer, således at der hurtigt og effektivt kan gribes ind ved forkerte eller mangelfulde regnskabs- og selskabsoplysninger i CVR-registret.

Opbevaring af selskabsretlige dokumenter i mindst 5 år

En ny og vigtig regel er pligten til at opbevare selskabsdokumenter i 5 år efter udløbet af det regnskabsår, som dokumenterne vedrører. Selskabsdokumenter er ethvert dokument eller bilag, som et selskab er forpligtet til at lade udarbejde i henhold til selskabsloven eller regler fastsat i medfør af selskabsloven, eksempelvis stiftelsesdokument, vedtægter, ejerbog og generalforsamlingsreferater.

Opbevaringspligten indebærer, at myndighederne uden vanskeligheder, skal kunne få adgang til dokumenterne. Enten skal dokumenterne opbevares elektronisk, f.eks. via en server eller cloudløsning, eller i fysisk form. Hvis dokumenterne opbevares fysisk, skal de opbevares i Danmark, således at myndighederne uden vanskeligheder, kan få adgang til dokumenterne. Det er derimod intet krav at serveren eller cloudløsningen er fysisk tilstede i Danmark, så længe myndighederne kan få adgang til dokumenterne i forbindelse med tilsyn.

Nye pligter for ledelsen

Pligten til at opbevare selskabsretlige dokumenter i mindst 5 år påhviler som udgangspunkt selskabets direktion. I selskaber med en bestyrelse, påhviler pligten også indirekte bestyrelsen, fordi bestyrelsen skal sikre, at direktionen udøver sit erhverv på behørig måde og efter bestyrelsens retningslinjer.

Bestyrelsen skal derfor ikke kun sikre at direktionen efterlever de nye pligter, men også sikre, at bestyrelsens retningslinjer er fornødne. Hvilke selskabsdokumenter som direktionen skal opbevare bør indskrives i bestyrelsens retningslinjer.

Sanktioner

Hvis de nye pligter om opbevaring af selskabsdokumenter ikke iagttages, kan Erhvervsstyrelsen sanktionere med bøde og i meget grove tilfælde med tvangsopløsning af selskabet. Bøde vil kunne pålægges både selskabet og ledelsesmedlemmerne, forudsat at den manglende iagttagelse ikke er af underordnet karakter. Hvis et forhold kan berigtiges, vil selskabet blive pålagt en frist, forinden det potentielt vil blive tvangsopløst.

Ikrafttrædelse

De nye kontrolbeføjelser i medfør af ændringerne i årsregnskabsloven og revisorloven trådte i kraft den 1. juli 2020, og kontrolbeføjelserne i medfør af ændringerne i selskabsloven og lov om visse erhvervsdrivende virksomheder træder i kraft den 1. januar 2021. Den ovenfornævnte opbevaringspligt vedrørende selskabsdokumenter træder ligeledes i kraft den 1. januar 2021.

Kontakt os gerne for en uforpligtende drøftelse

Har du spørgsmål vedrørende dine forpligtelser i denne sammenhæng eller i øvrigt spørgsmål til indretningen af din virksomhed, er du velkommen til at kontakte os i Team Erhverv.

Jesper Hedegaard, 22 16 50 23 – jh@interlex-dk

Udbredelsen af Covid-19 kan medføre forsinkelse af igangværende byggeri enten som følge af syge eller hjemsendte/karantæneramte medarbejdere eller som følge af forsinkede materialeleverancer. Herudover kan byggesagen blive standset fra bygherres side grundet risiko for Covid-19.

Som udgangspunkt skal man som entreprenør levere sine ydelser i overensstemmelse med aftalen med bygherren til den aftalte tid.

Det er entreprenørens egen risiko, hvis medarbejderne bliver syge og derfor ikke kan udføre deres arbejde.

Det er endvidere entreprenørens egen risiko, hvis materialeleverance bliver forsinket.

Undtagelsen hertil og muligheden for at opnå ret til tidsfristforlængelse og derved undgå at komme i ansvarspådragende forsinkelse, fremgår af reglerne i henholdsvis AB 92 § 24 og AB 18 § 39.

Reglerne i AB 92 og AB 18 indholdsmæssigt enslydende og anfører, at der er ret til forlængelse af tidsfrister ved forsinkelse af arbejdet, der er en følge af bl.a. force majeure eller offentlige påbud eller forbud.

Force majeure

Spørgsmålet er om udbruddet af Covid-19 er force majeure, som giver ret til tidsfristforlængelse. Force majeure er defineret som ekstraordinære udefrakommende omstændigheder. Umiddelbart er en virus af influenza lignende karakter ikke i sig selv et force majeure forhold. Det er dog værd at bemærke sig, at WHO den 11. marts 2020 erklærede, at Covid-19 er en pandemi (en global epidemi).

Der kan derfor tales for, at netop udbredelsen af Covid-19 kan udgøre et force majeure forhold, men det beror på en konkret vurdering i hver enkelt byggesag. Det kræves tillige, at man i den konkrete byggesag kan redegøre for, at forsinkelsen er forårsaget af syge eller hjemsendte/karantæneramte medarbejdere for, at man vil være berettiget til en tidsfristforlængelse.

Det er af afgørende betydning, at man så hurtigt som muligt varsler bygherre, at man er berettiget til tidsfristforlængelse som følge af force majeure. Som en almindelig loyalitetsforpligtelse fremgår det af AB 92 § 24 og AB 18 § 39, at man indenfor rimelighedens grænser skal forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen.

Ved vurdering af om man er berettiget til tidsfristforlængelse som følge af forsinkede materialeleveracer, er det afgørende, at man kan bevise, at forsinkelsen skyldes udbrud af Covid-19, hvilket vil være oplagt, såfremt forsinkelsen kan henføres til, at leverancen kommer fra de områder, hvor Covid-19 er særligt udbredt.

Det skal dog dokumenteres, at materialeforsinkelsen i den konkrete byggesag er forårsaget af udbrud af Covid-19 og at dette har medført en forsinkelse af entreprisen samt, at man ikke har haft mulighed for at indkøbe materialerne rettidigt andetsteds. Forpligtelsen til at søge at foretage dækningskøb andetsteds er større, jo mere almindelig (og uforarbejdet) materiale der er tale om modsat specielle produkter, der ikke uden videre kan købes andetsteds.

Man skal endvidere så hurtigt som muligt varsle bygherre, at man er berettiget til tidsfristforlængelse som følge af force majeure, ligesom man indenfor rimelighedens grænser skal forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen.

Økonomiske konsekvenser:

Såfremt force majeure reglen kan anvendes, er der ret til tidsfristforlængelse, men det følger samtidig af AB 92 § 27 og AB 18 § 43, at der ikke er ret til godtgørelse eller dækning af de meromkostninger, som forsinkelsen medfører for entreprenøren. Man undgår således alene ansvaret for forsinkelsen, typisk en dagbod, men må selv afholde omkostningerne ved forlængelse af byggeriet.

Påbud / forbud:

Som anført kan en tidsfristforlængelse tillige begrundes i, at der fra det offentlige udstedes et påbud eller forbud, som direkte påvirker fremdriften af et byggeri og som man er uden skyld i. For nuværende har der alene fra myndighedernes side været tale om henstillinger, men ikke deciderede påbud eller forbud, hvorfor denne undtagelse ikke anses for at være aktuel at anvende på nuværende tidspunkt. Der er varslet flere påbud fra myndighedernes side, men umiddelbart vedrører disse ikke driften af byggepladser.

Varsling af tidsfristforlængelse:

Såfremt man i et konkret tilfælde bliver forsinket eller der er risiko herfor som følge af Covid-19, er det vigtigt, at man varsler hurtigst muligt overfor bygherren, at man er berettiget til tidsfristforlængelse. Det skal dog præciseres, at det ikke med sikkerhed kan konkluderes, at Covid-19 er et force majeure forhold, som giver ret til tidsfristforlængelse, hvilket i sidste ende vil blive en vurdering fra rettens side i en eventuel voldgiftssag.

En meddelelse til bygherre kan eksempelvis udføres som følger:

”Det kan konstateres, at det omhandlede byggeri er forsinket / risikerer at blive forsinket som følge af Covid-19, idet følgende forhold har indvirket på fremdriften af byggesagen:

[Nedenstående forhold, som måtte være relevante, skal beskrives så udførligt som muligt]

• (forsinkelse af materialeleverancer)
• (hjemsendelse/karantæne af medarbejdere i overensstemmelse med myndighedernes anvisninger)
• (sygdomsramte medarbejdere)

Det skal derfor gøres gældende, at der i medfør af reglerne i AB 92 § 24, stk. 1, nr. 3 / AB 18 § 39, stk. 1, litra c er ret til tidsfristforlængelse som følge af de opståede force majeure forhold.

Vi vil naturligvis forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen, men må allerede nu varsle ret til tidsfristforlængelse. Længde af den varslede tidsfrist kan ikke fastsættes endeligt, men vi vil naturligvis vende tilbage med løbende status herom.”

Standsning af byggesagen fra bygherres side:

Der kan forekomme situationer, hvor det er bygherre, som påberåber sig Covid-19, som et force majeure forhold, som begrundelse for at standse arbejderne på en byggeplads. Baggrunden herfor kan være hensynet til ældre beboere, hvor der i renoveringssager skal arbejdes inde i de ældre beboeres boliger.

Bygherre vil i den forbindelse angiveligt ligeledes være berettiget til at påberåbe sig den tilsvarende force majeure regel, som findes i AB 92 § 26, stk.1 / AB 18 § 42, stk. 1, litra b. I så fald vil entreprenøren ikke have ret til at kræve erstatning eller godtgørelse for de meromkostninger, som en sådan standsning af byggeriet medfører, hvilket fremgår af AB 92 § 27, stk. 3 / AB 18 § 43, stk. 3.

Begrunder bygherren derimod standsning af arbejdet med offentlige påbud, jfr. AB 92 § 26, stk. 1 / AB 18 § 42, stk. 1, litra d, vil entreprenøren være berettiget til at kræve dækning af det tab, som entreprenøren lider ved forsinkelsen i medfør af AB 92 § 27, stk. 2, litra 1 / AB 18 § 43, stk. 2, litra d.

Såfremt bygherre standser arbejderne grundet ovenstående forhold, bør man hurtigst muligt varsle krav på tidsfristforlængelse ligesom der i det mindste bør tages et forbehold om at kræve sit mulige tab dækket af bygherren.

En meddelelse til bygherre kan eksempelvis udføres som følger:

”Det er noteret, at bygherre har standset arbejderne på ovennævnte byggesag. Som følge heraf vil byggeriet blive forsinket og det skal for god ordens skyld gøres gældende, at der i medfør af reglerne i AB 92 § 24 / AB 18 § 39 er ret til tidsfristforlængelse som følge af den krævede standsning af arbejderne.

Herudover skal der tages forbehold for at kræve dækket det tab, som vi måtte lide som følge af forsinkelsen.

Vi vil naturligvis forsøge at undgå eller begrænse forsinkelsen, men må allerede nu varsle ret til tidsfristforlængelse. Længde af den varslede tidsfrist kan ikke fastsættes endeligt, men vi vil naturligvis vende tilbage med løbende status herom.”

Kontakt advokat og partner Thomas Heintzelmann på thh@interlex.dk eller 28 87 14 34 for yderligere spørgsmål.

Der er rigtig mange spørgsmål, som presser sig på grundet den nuværende situation.

Et af de spørgsmål, vi allerede er blevet mødt med mange gange, er: kan vi pålægge vores medarbejdere at holde ferie i denne periode?

Det korte svar herpå er efter vores opfattelse; JA!

Vores vurdering og holdning er således, at situationen er så ekstraordinær, at betingelserne for at varsle ferie uden de sædvanlige varslingsregler er opfyldt, hvorfor der kan ske feriepålæg med forkortet eller dags varsel.

Selv for medarbejdere, der allerede har planlagt ferie i indeværende ferieår, der løber frem til 30. april 2019, er det vores vurdering, at denne ferie om nødvendigt kan ændres og varsles til afholdelse nu.  Hvis medarbejderen lider tab herved, skal dette dog som hovedregel erstattes af arbejdsgiveren.

Bemærk dog at der alene kan varsles ferie til afholdelse, såfremt medarbejderen har optjent ret hertil. Er der tale om nye medarbejdere, eller har medarbejderne afholdt al ferie i indeværende ferieår, kan der ikke gives feriepålæg.

Den generelle anbefaling er dog altid, at implementere de nødvendige skridt i samråd med jeres medarbejdere. Vores foreløbige erfaringer viser, at de fleste medarbejdere også har stor forståelse for situationen og også gerne vil bidrage.

Kontakt os hvis du måtte have spørgsmål eller bemærkninger hertil.

Vi vil endvidere forsøgte at holde jer opdateret på de øvrige tiltag og muligheder, der er givet virksomhederne som følge af den opståede situation.

Et eksempel til varsling af ferie til medarbejderne kunne være:

Grundet den nuværende pludseligt opståede situation omkring COVID-19, ser vi os nødsaget til at varsle, at du skal holde ferie fra den XX til den XX.

Da der er tale om en helt ekstraordinær situation bemærkes det, at feriepålægget sker med forkortet varsel, jf. herved Ferielovens § 15 stk. 2.

(Hvis anden ferie allerede er planlagt inden ferieårets udløb den 30. april og man anser det for nødvendigt ferien skal afholdes nu i stedet):

Ovennævnte indebærer endvidere, at den allerede planlagte og aftalte ferie fra den XX til den XX hermed annulleres, jf. herved Ferielovens § 15 stk. 3. Såfremt du allerede måtte have bestilt rejse eller lavet andre bindende aftaler, er vi villige til positivt at se på eventuelle løsninger herpå, herunder eventuelt fravær uden løn, såfremt du ikke efter ovennævnte feriepålæg måtte have tilstrækkeligt optjent ferie til denne periode. Du bedes i givet fald snarest muligt kontakte os herom.     

I forlængelse af regeringens udmeldinger ved vi, at mange af vores klienter står med ubesvarede og uafklarede spørgsmål af juridisk, økonomisk og forretningsmæssig karakter, herunder

• Hvad kan og skal vi gøre som arbejdsgivere?
• Hvad har det af konsekvenser på aftaler og kontrakter, som jeg har indgået, men som jeg eller mine samarbejdspartnere nu vanskeligt kan opfylde?
• Hvad kan jeg gøre, hvis min virksomhed akut bliver ramt økonomisk af den nuværende situation?

I konsekvens heraf har vi hos INTERLEX Advokater nedsat et juridisk Task Force, som tilbyder gratis telefonrådgivning og som således står klar til at bistå med de spørgsmål, du måtte have.

Vi har i denne uge åben for den gratis telefonrådgivning på følgende tidspunkter:

• Tirsdag den 17. marts mellem kl. 12.30 – 17.00.
• Torsdag den 19. marts mellem kl.12.30 – 17.00.

Ring endelig ind med dine spørgsmål. Er der optaget, ring da til den næste på listen eller læg en besked, så vender vi tilbage.

Ansættelsesretlige spørgsmål – Kontakt:

• Lars Sundtoft Madsen, 22 16 45 86
• Jesper Ørskov Nielsen, 28 19 58 38

Entrepriseret – Kontakt:

• Thomas Heintzelmann, 28 87 14 34

Fast ejendom – Kontakt:

• Susanne Buskov Møller,  21 60 15 84

Kontrakter og erhvervsrelaterede spørgsmål – Kontakt:

• Jesper Ørskov Nielsen, 28 19 58 38
• Søren Abildgaard Pedersen, 22 44 11 47
• Bjarke G. Jochumsen, 40 23 18 93
• Lars Sundtoft Madsen, 22 16 45 86

Udfordringer omkring drift, økonomi og likviditet – Kontakt:

• Torben Korsager, 20 64 01 54
• Charlotte Graakjær Eriksen, 40 22 79 37
• Anine Winther Høy, 23 70 71 30

Landbrugets forhold – Kontakt:

• Gert Lund, 28 19 58 34
• Caroline Ganzhorn, 29 11 04 01
• Birgitte Nygaard Christensen, 20 54 21 25

Hos INTERLEX Advokater vil vi gøre vores for at hindre yderligere udbredelse af virussen, og vi følger derfor regeringens opfordring til i videst muligt omfang at lade vores medarbejdere arbejde hjemmefra samt afspadsere og holde ferie.

Har du aftalt møde med os indenfor den nærmeste fremtid, vil dette møde i videst muligt omfang i stedet blive afholdt over telefonen eller via videokommunikation. Du vil blive kontaktet af en af vore advokater for en drøftelse af den praktiske håndtering.

Vi vil gøre vores yderste for, at det ikke kommer til at have indflydelse på vores sagshåndtering, men det kan dog ikke udelukkes, at sagerne i de kommende 14 dage ikke nødvendigvis kan håndteres med sædvanlig effektivitet. Det håber vi meget, at vores klienter og samarbejdspartnere har forståelse for.

Samtlige vores jurister er fortsat tilgængelige såvel pr. mail som pr. mobiltelefon, og I er meget velkomne til at kontakte os, hvis der måtte være spørgsmål eller bemærkninger.

Se kontaktoplysninger på vores advokater og øvrige jurister her:

https://interlex.dk/advokater/

Ændring af tinglysningsloven kan fra 1. juli 2019 både gøre det billigere og mere fleksibelt for boligejere og erhvervsdrivende at udskifte pantebreve.

Den nu afgåede regering vedtog sidste år 30 initiativer, med henblik på at forenkle det danske afgiftssystem.
Blandt disse initiativer var et forslag om sanering af tinglysningsafgiften, der ville medføre en udvidet adgang til overførsel af den variable tinglysningsafgift.

Tinglysningslovens nuværende regler

De væsentligste typer pantebreve i dag, som benyttes ved finansiering af ejendommen er: Kreditforeningspantebreve, ejerpantebreve og alm. pantebreve. De tre typer pantebreve giver den samme sikkerhed, og koster samme tinglysningsafgift: et fast beløb på kr. 1.660 + en variable tinglysningsafgift på 1,5 % af pantebrevets hovedstol. I private bolighandler ligger tinglysningsafgiften derfor ofte på mellem kr. 25.000 – 150.000, og i erhvervshandler kan beløbet løbe op over én million kroner.

Som reglerne er i dag, vil det i visse situationer være muligt at genbruge den variable afgift (på 1,5 %), hvis man skifter fra ét pantebrev til et andet. F.eks. hvis man ønsker at omdanne sit almindelige pantebrev til et ejerpantebrev.

Der er imidlertid også situationer, hvor det ikke er muligt at genbruge den variabel afgift. Eksempelvis hvis man ønsker at ændre et realkreditlån til et banklån, der ikke er på realkreditlignende vilkår. I denne situation vil man skulle betale den variable tinglysningsafgift på ny, hvilket altså for mange vil betyde en betydelig forøgelse af de økonomiske omkostninger for f.eks., at kunne omlægge lånet.

De nye regler vedr. tinglysningsafgiften

Ifølge de nye regler bliver den faste tinglysningsafgift pr. 1. juli 2019 nedsat med kr. 20 fra 1.660 til 1.640, og den variable afgift bliver nedsat fra 1,50 % til 1,45 %. Mere væsentligt er dog, at det samtidigt bliver muligt at modregne det gamle lån i nye lån for alle tre ovenstående typer pantebreve, når tinglysningsafgiften skal beregnes.

På det praktiske plan betyder dette, at hvis størrelsen på det nye lån ikke overskrides hovedstolen på pantebrevet, kan hele den variabel tinglysningsafgift således modregnes. Der vil således alene skulle betales den faste tinglysningsafgift, som fra 1. jul 2019 er kr. 1.640, og ikke en afgift på f.eks. mellem kr. 25.000 – 150.000.

Den ovenfor nævnte situation med ændring af realkreditlån til banklån vil derfor kunne ske uden betaling af den variabel tinglysningsafgift.

Samtidig med ovenstående er det også vedtaget, at den variable tinglysningsafgift fra 1. januar 2026 vil blive yderligere nedsat til 1,25 %.

Kontakt os gerne for en snak om jeres muligheder

Har du spørgsmål til, hvad de nye regler i tinglysningsloven konkret betyder for dig, eller ønsker du rådgivning i forbindelse med køb, salg eller omlægning af lån til fast ejendom er du velkommen til at tage kontakt til vores specialist Susanne Møller Byskov.

Er dit ejendomsforbehold gyldigt vedtaget? 

I vores arbejde med behandling af konkursboerne oplever vi ofte, at kreditorers ejendomsforbehold ikke er gyldigt vedtaget og derfor ikke har retsvirkning overfor boet. Dette til stor ærgrelse for den pågældende kreditor.

I Team Insolvens behandler vi konkursboer i alle størrelser og inden for alle brancher. Vil du være sikker på, at dit ejendomsforbehold er gyldigt, kan du læse med her.

Ejendomsforbehold 

Et ejendomsforbehold kan indsættes i en købsaftale ved alle typer af salg, f.eks. salg af en bil eller en maskine, og medfører, at sælger kan tage det solgte tilbage, hvis køber ikke opfylder sine forpligtelser i henhold til aftalen, f.eks. som følge af, at køber går konkurs.  

Der er dog en række betingelser, der skal være opfyldte, før et sådant ejendomsforbehold er gyldigt, og det er her, du som sælger skal være opmærksom. 

Et gyldigt ejendomsforbehold stiftes som følger:

• Ejendomsforbeholdet aftales med køber og nedskrives skriftligt. Det skal fremgå udtrykkeligt, hvilken vare der tages ejendomsforbehold i.
  
• Ejendomsforbeholdet skal være aftalt senest ved overgivelsen af det solgte til køber.
• Den samlede købesum skal overstige 2.000 kr.
  
• Der må ikke være tale om en kreditaftale med variabelt lånebeløb.
  
• Køber skal senest ved overgivelse af det solgte betale minimum 20 % af den samlede købesum. (Denne betingelse gælder kun i forbrugerkøb). 

Er der foretaget en sikringsakt?

Når du har stiftet et gyldigt ejendomsforbehold, skal du desuden være opmærksom på, om der skal foretages en såkaldt sikringsakt for at være beskyttet mod retsforfølgning af køber, f.eks. købers konkurs. Et ejendomsforbehold i en bil skal f.eks. tinglyses i bilbogen for at opnår beskyttelse mod købers øvrige kreditorer i tilfælde af konkurs.  

Har du taget et gyldigt ejendomsforbehold i overensstemmelse med det ovenfor anførte og – hvor dette er påkrævet – foretaget den korrekte sikringsakt, vil du som det klare udgangspunkt være bedre stillet i tilfælde at købers konkurs. Du kan i denne situation tage det solgte tilbage og få fyldestgørelse herved.   

Kontakt os gerne for en snak om jeres muligheder

Har du spørgsmål vedrørende ejendomsforbehold i konkursretlig sammenhæng eller andre konkursretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os i Team Insolvens. 

Naboret – Hvor meget skal du finde dig i fra din nabo?

Larm, lugt, træer der skygger, overtrædelse af skellet, opførelse af generende bygninger eller andet, er måske hvad du må tåle som nabo.
Men hvor går grænsen mellem, hvad vi må tåle som borger i et dynamisk samfund og hvad du ikke skal acceptere?

Naboretten handler om retsforholdet mellem naboer.
Som udgangspunkt må en ejer/lejer ikke råde over sin ejendom på en sådan måde, at han begrænser andre ejeres/lejeres rådighed over deres ejendom.

Naboretten er ikke lovreguleret

En ejer/lejer skal råde over sin ejendom i respekt for naboer og andre nærtboende, der tillige kan blive generet af en bestemt aktivitet.

Naboretten er ikke reguleret ved lov, men skabt gennem domspraksis siden 1800-tallet, hvor behovet opstod med baggrund i øget industrialisering og øget befolkningstæthed.
Da reglerne er udviklet via domspraksis, findes der ikke en liste over de forskellige gener som er omfattet af den naboretlige beskyttelse, hvilket gør det svært at gennemskue, om naboens aktivitet er retsstridig eller ej.

Eftersom en større og større del af Danmark er blevet reguleret via offentlige planer, herunder lokalplaner, kommuneplaner og byplanvedtægter, kunne man måske forvente, at de naboretlige grundsætninger ikke længere havde så stor betydning. Dét er ikke tilfældet.

De naboretlige grundsætninger

Ud fra de nedenstående grundsætninger, fremgår det tydeligt, at grænsen mellem en berettiget og uberettiget adfærd svær at fastlægge.

Hvem er beskyttet?

•  Beskyttelsen omfatter en snæver kreds, men dog ikke kun de direkte naboer. Naboretten beskytter også andre omkringboende ejere/lejere, der individuelt og væsentligt påføres ulemper eller gener.Eksempelvis i forbindelse med opstilling af antennemaster, vindmøller eller andre større anlægsprojekter er kredsen af beskyttede udvidet til mere end blot de direkte naboer.

Hvilke ulemper er man beskyttet mod?

•  Beskyttelsen kan som udgangspunkt omfatte alle typer af ulemper. De ulemper der oftest er tvister om er skyggende træer, udsigt- og indbliksgener, bygningsdele der skygger for sol eller udsigt, støj, lugt, røg, støv og genskin fra glaserede tegnsten.

Hvilke ulemper er man ikke beskyttet mod?

•  Naboretten beskytter ikke mod enhver ulempe. For at gøre et naboretlig ansvar gældende, er det en betingelse, at den såkaldte ” naboretlige tålegrænse” er overskredet.Denne tålegrænse beror generelt på, at man på den ene side må tåle en vis udvikling i et moderne, dynamisk samfund, og at man på den anden side har en berettiget forventning om, at der ikke sker betydelige ændringer, hvorved man som nabo påføres væsentlige gener.

I vurderingen indgår særligt, hvad der må forventes af ulemper på den pågældende lokalitet – dvs. afhængigt af om man befinder sig i det åbne land, i et beboelsesområde eller nær et industrielt område. Er du flyttet på landet, må du eksempelvis acceptere, at det til tider lugter af gylle, og i et industriområde vil der naturligt forekomme støj i løbet af dagtimerne.

Ved bedømmelse af om den naboretlige tålegrænse er overtrådt, skal der foretages en konkret vurdering.

Landsretten har udtalt, at dét man må tåle, beror på en konkret rimelighedsvurdering af ulempernes karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed samt områdets karakter.

Den præcise grad af beskyttelse er derfor umulig at fastsætte, men skal vurderes konkret i hvert enkelt tilfælde.

Hvad så, hvis den naboretlige tålegrænse er overskredet?

Såfremt der er et naboretligt ansvar, og tålegrænsen er overskredet, kan aktiviteten i nogle tilfælde kræves stoppet. Det kan være, at en tilbygning skal nedrives, eller at et træ skal fældes. Men i de fleste tilfælde er den eneste sanktion erstatning for det tab, som ulempen har medført.

Dette kan eksempelvis være erstatning til ejeren af en ejendom, som har fået en antennemast tæt på grunden, såfremt der kan påvises en værdiforringelse.

Som udgangspunkt skal erstatningen for den naboretlige krænkelse modsvare det værditab, som ligger ud over den naboretlige tålegrænse. Det betyder med andre ord, at naboerne må tåle et vist værditab, der ikke kompenseres for.

Det er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde om den naboretlige tålegrænse er overskredet.

Kontakt os gerne for en snak om Jeres muligheder

Vi tilbyder at foretage en vurdering af din sag, inden du kaster dig ud i en ”nabokrig”, som du måske alligevel ikke vil få medhold i ved domstolene. Har du spørgsmål omkring naboret, eller har du brug for en vurdering af dine forhold så kontakt advokat Caroline Louise Ganzhorn.

Søren Abildgaard Pedersen fylder 60 år

Lørdag d.11. januar 2020 kan Søren Abildgaard Pedersen fejre sin 60 års fødselsdag.

Advokat med møderet for Højesteret og partner i Interlex Advokater.

Partner og erfaren advokat

Søren Abildgaard Pedersen har altid haft fart på og været særdeles effektiv, hvilket blandt andet illustreres af, at han gennemførte jurastudiet på fire år. Efter dimission blev han ansat som advokatfuldmægtig i Randers. Turen gik dog hurtigt til Aarhus og Interlex Advokater, hvor han i snart 34 år har været tilknyttet, først som advokat og siden 1989 som partner.

I sine mere end 30 år som advokat har han haft berøring med de fleste aspekter af juraen, men de seneste år har han primært beskæftiget sig med erhvervsret, hvor han særligt rådgiver små og mellemstore virksomheder om selskabsret, herunder virksomhedsetablering, virksomhedsoverdragelser og kontraktsret. Endvidere har han, som en af landets få advokater, beskæftiget sig med medieret.

Aktiv erhvervsmand

Søren Abildgaard Pedersen har igennem sin aktive karriere siddet i flere bestyrelser i såvel erhvervsmæssig som foreningsmæssig regi og passer i dag en række erhvervsmæssige bestyrelsesposter samt posten som bestyrelsesmedlem i den selvstændige institution S/I Skanderborg Svømmehal, hvor han aktivt arbejder på at få et egentligt svømmecenter etableret i Skanderborg. Han er endvidere advokat for Skanderborg Bryghus – hvor han for resten holder sin fødselsdag.

Han har altid været ivrig sportsudøver og har en fortid som elitesvømmer. I dag er det særligt landevejscykling, der prioriteres højt; han er aktiv i flere cykelnetværk og har deltaget i flere cykelløb, bl.a. La Marmotte i Frankrig.

Ny vejledning om Cookies-reglerne på danske hjemmesider

En længe ventet opdatering af vejledningen om kravene for at anvende Cookies på danske hjemmesider har set dagens lys.

Cookies-reglerne er for mange et irritationsmoment, der involverer pop-up bokse, som skal lukkes når man besøger en ny hjemmeside, og som hjemmesideejer ved man, at det koster tid, penge og ind i mellem frustrationer at sætte op.
De er dog ikke sat i verden for at genere hverken ejere eller brugere af hjemmesiderne, men derimod for at overholde cookiereglerne fra EU som har til formål at sikre privatliv og gennemsigtighed online. Og der er god grund til at overholde reglerne, for gør man ikke det, kan der vanke bødestraf.

Heldigvis er det blevet lidt lettere nu, da Erhvervsstyrelsen netop har delt deres opdaterede vejledning om hvordan man overholder reglerne. Den forhenværende vejledning dateres tilbage til 2003 og bestod af 41 sider. En opdatering var derfor tiltrængt.

Opdateret cookievejledning 2019

Den opdaterede cookievejledning er i underkanten af to sider og giver dermed et langt mere overskueligt grundlag for at forstå og overholde reglerne.

I vejledningen kan man bl.a. læse om EU-afgørelsen fra oktober 2019, der betyder at den så ofte benyttede sætning på hjemmesider ”hvis du klikker videre, accepterer du vores cookies” ikke (længere) er gangbar. Brugeren af hjemmesiden skal selv aktivt acceptere f.eks. trackingcookies før de må lagres af virksomheden. Dette vil fx være tilfældet ved at brugeren skal trykke ”OK” eller ”Jeg accepterer” i pop-up boksen.

En forudafkrydset boks eller oplysning om lagring af cookies kan derfor ikke accepteres.
Det betyder også, at en anseelig del af danske hjemmesider i dag handler i strid med reglerne, og derfor risikerer en bøde.

Erhvervsstyrelsens nye vejledning om cookies kan læses her:

https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-bekendtgoerelse-om-krav-til-information-og-samtykke-ved-lagring-af-eller-adgang-til

Kontakt os gerne for en snak om jeres muligheder

Har du spørgsmål til Cookies, GDPR, eller ønsker du rådgivning i forbindelse hermed er du velkommen til at kontakte os.