HVILKEN BETYDNING, OM NOGEN, HAR DE FORELØBIGE EJENDOMSVURDERINGER FOR OVERDRAGELSE MELLEM FAMILIEMEDLEMMER?

Generelt om de foreløbige vurderinger:

Som det er mange bekendt, har Vurderingsstyrelsen i denne uge udsendt en række foreløbige ejendomsvurderinger til boligejere i Danmark. De foreløbige vurderinger skal danne grundlag for den grundskyld og ejendomsværdiskat, der skal betales i 2024 og 2025. De foreløbige vurderinger er udarbejdet for at imødekomme de nye boligskatteregler, som træder i kraft den 1. januar 2024.

De foreløbige vurderinger er Vurderingsstyrelsen foreløbige bud på, hvad ejerboligens værdi er pr. 1. januar 2022. Baggrunden for, at der udsendes foreløbige vurderinger og ikke endelige vurderinger, er alene, at Vurderingsstyrelsen endnu ikke er klar med de endelige vurderinger for alle boligejendomme. 

Som det fremgår af dagspressen, er der i mange tilfælde fejl ved de udsendte foreløbige vurderinger, der i nogle sammenhænge vurderes at være langt højere end markedsprisen, ligesom der også i flere tilfælde opereres med en grundværdi, der er overstiger den samlede ejendomsværdi inklusiv bygninger. 

Vurderingsstyrelsen forventer, at være klar med de endelige vurderinger i løbet af 2025, og de foreløbige vurderinger vil derfor gælde indtil da.

Uanset om du har modtaget en foreløbig eller en endelig vurdering, er det fortsat SKATs opfattelse, at 4 ud af 5 boligejere vil opleve at skulle betale en lavere boligskat, end hvad tilfældet er nu. De boligejere, der får en højere boligskat, vil få en skatterabat, således at der ikke sker en stigning i den samlede ydelse. Man bibeholder skatterabatten så længe man ejer boligen. 

Har den foreløbige vurdering betydning i forbindelse med overdragelse mellem familiemedlemmer?

Vi oplever fortsat, at mange familier ønsker at generationsskifte sin faste ejendom, men at de foreløbige vurderinger skaber en usikkerhed om, hvad der gælder. 

Efter cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret), gælder et udgangspunkt om, at der kan ske overdragelse af fast ejendom mellem nære familiemedlemmer på særlige vilkår. Hovedreglen er, at en ejendom kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15%, medmindre der foreligger såkaldte særlige omstændigheder. Særlige omstændigheder kan, ikke udtømmende, være en mæglervurdering indhentet kort før overdragelsen, tidsmæssig forløb og sammenhæng mellem overtagelse og salg til væsentlige forskellige værdier, størrelsen af optaget realkreditbelåning, etc.  

Som følge af de nye offentlige ejendomsvurderinger, er der udstedt et nyt værdiansættelsescirkulære. Efter cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021, ændres 15%-reglen til en 20%-regel, når der handles på baggrund af de nye ejendomsvurderinger. Det nye cirkulære skal derfor anvendes på overdragelser, der er baseret på en ny endelig vurdering efter ejendomsvurderingsloven.

Herefter udestår spørgsmålet om, hvorvidt de foreløbige vurderinger skal anvendes i forbindelse med værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse til familiemedlemmer samt hvilket cirkulære, der skal anvendes. 

Dette har man dog heldigvis taget specifikt stilling til i forbindelse med vedtagelsen af processen omkring de foreløbige vurderinger. Det fremgår således specifikt af forarbejderne, at de foreløbige vurderinger ikke skal danne grundlag for værdiansættelse af fast ejendom i forbindelse med overdragelse mellem familiemedlemmer, ligesom det specifikt er anført, at de foreløbige vurderinger ikke kan tages til indtægt for, at der foreligger særlige omstændigheder. 

Så længe der ikke er udarbejdet en ny endelig vurdering af din ejendom, består der således fortsat mulighed for, at der kan ske overdragelse af ejendommen til den offentlige ejendomsværdi +/- 15 %, og værdiansættelsen skal være baseret på de tidligere offentlige ejendomsvurderinger. 

Reglerne og praksis for overdragelsen mellem familiemedlemmer er dog komplekse, og vi anbefaler derfor, at overdragelse og eventuel vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder, sker i tæt samarbejde med din rådgiver. 

Lars Sundtoft Madsen – Advokat, Partner
lsm@interlex.dk
Tlf. dir.: 87 34 34 17

Jacob Marquardt – Stud. jur.
jam@interlex.dk