DE NYE AB REGLER KOMMER I HØRING PÅ FREDAG

De nye AB regler (AB18/ABR18) kommer i høring på fredag. Vi tilbyder gratis kurser i AB18/ABR18 til foråret, når de nye betingelser er endeligt fastlagt.

Revideringen er tiltrængt

Historisk set er AB-systemet blevet revideret hvert 20. år. Revideringen af de nugældende regler har været tiltrængt, særligt i betragtning af de nye samarbejdsformer i byggeriet. Derfor blev der i 2015 nedsat et nyt AB-udvalg bestående af byggeriets parter, der havde til opgave at revidere AB-system, som i dag består af dokumenterne ABR 89, AB 92 og ABT 93.

Høringsfristen er den 12. marts 2018

Udvalget sender udkastet til revideret AB og ABR i høring fredag den 2. februar 2018 med høringsfrist mandag den 12. marts 2018. Under og efter høringen arbejder AB-udvalget videre med revision af ABT mv.

Reglerne i AB-Forbruger, som anvendes, når bygherren er forbruger, blev senest revideret i 2012, hvorfor udvalget ikke har omfattet revision af disse regler.

Vi deltager i høringskonferencen

Høringsmaterialet kan fra den 2. februar findes på www.hoeringsportalen.dk. INTERLEX Advokater deltager i en høringskonference, som afholdes i København den 21. februar 2018, hvor resultatet af udvalgets udkast til AB og ABR præsenteres og debatteres. Den 7. maj offentliggøres de nye regler i endelig udgave – AB, ABR og ABT samt tilhørende betænkning.

Gratis kurser

Det er hensigten, at de nye regler skal træde i kraft fra den 1. januar 2019. INTERLEX Advokater afholder fra foråret gratis kurser i de nye regler, som sikrer, at din virksomhed er klar til indføringen af reglerne. Kurserne er fleksible, og kan efter jeres ønske finde sted både på jeres kontor eller hos os. Kurserne er en oplagt mulighed for, at medarbejdere og samarbejdspartnere får indsigt i de nye AB regler.

–oo0oo–

Ønsker du og din virksomhed at få et gratis kursus om de nye AB regler, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til AB reglerne eller andet inden for entreprise, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Thomas Heintzelmann på thh@interlex.dk eller tlf. 87 34 34 21.

BANEDANMARK PLANLÆGGER NY JERNBANELINJE – FÅ AFKLARET OM DU KAN FÅ FREMRYKKET EKSPROPRIATION?

Der kommer ny hurtig rute fra Aarhus til København. Tanken er, at toget blot skal bruge én time mellem de store byer – Aalborg til Aarhus, Aarhus til Odense, Odense til København og Odense til Esbjerg. For at det kan lade sig gøre, skal der anlægges en ny jernbanelinje mellem Hovedgård og Hasselager, så togene ikke skal gennem Skanderborg. De forskellige forslag til linjeføringen er sendt i høring af Banedanmark.

Usikkerheden om ekspropriation til Banedanmark

Dette skaber en stor usikkerhed blandt borgerne, som bor i Solbjerg og omegn. For skal ens bolig eksproprieres til Banedanmark? Kommer man til at bo 10 meter væk fra jernbanen? Falder ens bolig i værdi? Bliver ens landbrugsjord delt af jernbanen? Kan man sælge sin bolig, hvis man får jernbanen som nabo? Spørgsmålene er mange hos de mennesker, som i denne tid er ramt af usikkerhed om, deres ejendom skal eksproprieres til Banedanmark.

 

Fremrykket ekspropriation er en mulighed

Husk, at der kan være en mulighed for at få afklaret om, din bolig er købt eller solgt før, linjeføringen er fastlagt. Opfylder du alle kriterierne for fremrykket ekspropriation, kan Banedanmark være tvunget til at opkøbe din bolig allerede idag – før det er vedtaget, hvordan linjeføringen bliver. Kriterierne er:

  1. Du har særlige personlige grunde til at ville flytte før de ordinære ekspropriationer.
  2. Ejendommen berøres væsentligt, hvis projektet bliver vedtaget.
  3. En ejendommægler vurderer, at salg på normale vilkår er umuligt.

 

–oo0oo–

Hvis du er i tvivl om, hvilke ekspropriationsmuligheder, der er for dig i forhold til den konkrete sag, eller måtte du i øvrigt have spørgsmål til ekspropriation, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Gert Lund på gl@interlex.dk eller tlf. 87 34 34 12.

DET ER BLEVET NEMMERE AT OPSIGE LEJERE, SOM IKKE HOLDER DERES AFTALER

Kan man smide en lejer ud, der ikke overholder sin aftale med udlejer? Svaret på det spørgsmål har hidtil været lidt uklart, men en ny afgørelse har gjort livet en anelse mere surt for lejere, der ikke overholder sine aftaler.

Udlejers typiske adgang til at ophæve lejemål

Ønsker en udlejer at ophæve og udsætte en lejer af et lejemål, er mulighederne meget begrænset i den danske lejelovgivning. Den typiske og hurtigste måde, hvorpå en udlejer kan ophæve et lejemål, er, hvis en lejer ikke betaler husleje eller anden pligtig pengeydelse.

Hvad er pligtig pengeydelse?

Pligtig pengeydelse er beløb, der er aftalt i lejekontrakten som f.eks. depositum.

Men hvad hvis det i lejekontrakten er aftalt, at lejeren selv skal tilmelde sig som forbruger hos elværket, men ikke gør det? Udlejeren må så betale til elværket, men er det beløb så en pligtig pengeydelse? Det mener Vestre Landsret i kendelse fra 11. august 2017.

Lejer tilmelder sig ikke elforsyningsselskabet

Sagen handlede om et lejemål, som ifølge lejekontrakten skulle påbegynde den 1. december 2016. På grund af problemer med indbetaling af indskuddet og første måneds husleje fik lejeren først nøglerne til lejligheden den 6. januar 2017. Lejeren havde derfor ikke tilmeldt sig elforsyningsselskabet for december måned, som hun ifølge lejekontrakten var forpligtet til.

Elforsyningsselskabet opkræver pengene hos udlejer

Udlejeren blev derfor opkrævet 266,48 kr. fra elforsyningsselskabet for levering af el for december måned 2016. Som ejer af ejendommen er udlejeren nemlig forpligtet til at betale for levering af el, hvis der ikke foreligger en anden aftale med f.eks. en lejer.

Udlejer opkræver beløbet hos lejer

Udlejeren opkrævede beløbet hos lejeren den 9. februar 2017. Lejeren mente dog ikke, at hun ikke skulle betale regningen for elforbruget for december 2016, da hun først havde fået nøglerne udleveret januar 2017. Hvorefter udlejeren ophævede lejemålet og udsatte lejeren af lejemålet.

Vestre Landsret: du må gerne smide lejeren ud

Ifølge Vestre Landsret var udgiften en pligtig pengeydelse, da udlejeren var forpligtet til at betale for leveringen af el til lejemålet, og lejeren ikke overholdt sin lejekontrakt. Udlejeren var derfor berettiget til at ophæve og udsætte lejer på baggrund af manglende betaling af elregningen på 266,48 kr.

Hvad er nyt?

Med kendelsen fastslår Vestre Landsret, at manglende betaling af en elregning, som udlejeren har betalt, men som burde have været betalt af lejeren, er en pligtig pengeydelse, og kan resultere i en ophævelse af lejemålet, hvis lejeren ikke betaler beløbet til udlejeren. Størrelsen af kravet er også uden betydning.

Kontakt INTERLEX

INTERLEX har stor erfaring med håndtering af lejesager. Har du spørgsmål til ovenstående eller behov for vejledning eller rådgivning i forbindelse med ophævelse, udsættelse eller andre lejeforhold, kan du kontakte advokat Kirsten Therkelsen på kit@interlex.dk.

NY FERIELOV PÅ VEJ – HVAD ÆNDRES OG HVAD BETYDER DET FOR DIG?

Med bredt flertal er Folketinget blevet enige om at ændre ferieloven. Den væsentligste ændring er, at der med den nye Ferielov gøres op med det nuværende forskudte optjeningsprincip og i stedet indføres samtidighedsferie, således nye lønmodtagere har ret til ferie med løn fra ansættelsens start. Loven træder endeligt i kraft til september 2020.

Hvad gælder nu?

I dag optjenes ferien forskudt, idet man i optjeningsåret, der løber fra den 1. januar til den 31. december, optjener ret til 2,08 dages betalt ferie pr. måned. Har man været beskæftiget et fuldt kalenderår, har man således optjent ret til 25 dages betalt ferie. Denne ferie skal afholdes i det efterfølgende ferieår, som løber fra 1. maj til 30. april.

Lønmodtagere, der er nye på arbejdsmarkedet, kan således med de nuværende regler risikere at vente i op til 16 måneder, før de er berettiget til at afholde betalt ferie.

Betalt ferie i det første år som lønmodtager

Med den nye lov indføres samtidighedsferie. Som ny lønmodtager på arbejdsmarkedet skal man således ikke vente med at afholde betalt ferie til det efterfølgende år – ferien kan afholdes i takt med, at den optjenes. For lønmodtageren medfører det, at ferie, der optjenes i april, allerede kan afholdes i maj, forudsat at der bliver varslet herom.

Ferieåret ændres

Det nye ferieår, hvor ferien optjenes, kommer til at løbe fra 1. september til 31. august året efter.

Det bliver dog muligt at afholde sin ferie i op til 4 måneder efter ferieåret slutter. Dette sker for ikke at bryde med det nuværende feriemønster samt sikre fleksibilitet i afviklingen af ferie. I alt bliver der 16 måneder til at afholde ferien i.

Med den nye ferielov ændres der ikke på, at lønmodtagere samlet optjener 5 ugers ferie om året, hvoraf 3 uger som hovedregel skal afholdes samlet i perioden fra den 1. maj til den 30. september.

Overgangsordning

Den nye ferielov bliver indarbejdet med en overgangsordning, som blandt andet medfører og sikrer, at lønmodtagere, der allerede er på arbejdsmarkedet, ikke bliver berettiget til 10 ugers betalt ferie i året for indførelsen af den nye lov.

Konkret vil der ske en indefrysning af den ferie, der optjenes i perioden mellem 1. september 2019 og 31. august 2020. Denne ferie indbetales til en feriefond og bliver udbetalt til den enkelte lønmodtager, når vedkommende forlader arbejdsmarkedet.

–oo0oo–

Hvis du er i tvivl om, hvad den nye Ferielov betyder for dig som arbejdsgiver eller lønmodtager, eller måtte du i øvrigt have et ansættelsesretligt spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte Associeret Partner og Advokat Lars Sundtoft Madsen på lsm@interlex.dk eller tlf. 22 16 45 86.

PAS PÅ – VED KØB AF VIRKSOMHED FRA KONKURSBO

Håndtering af medarbejderne er central i bestræbelserne på at sælge en ”going-concern”-virksomhed ud af et konkursbo. En Højesteretsdom fra oktober 2017 betød, at Eniro skal betale 1,3 mio. kr. som løn i opsigelsesperioden og godtgørelse for uberettiget afskedigelse til en medarbejder, de aldrig selv har haft ansat.

 

Ønsket om hurtig overtagelse

Hvis en virksomhed går konkurs, er det ofte mest fordelagtigt at sælge virksomheden som ”going-concern” for derved at opnå den bedste værdi af virksomhedens aktiver. For konkursboet er ønsket derfor at sælge virksomheden hurtigt, og inden de negative effekter af konkursen for alvor slår igennem fx ved tab af ordrer, kunder, gode medarbejdere mv.

Køber af en virksomhed ønsker normalt også at handle hurtigt, men vil til tider gerne købe virksomheden i en tilskåret form fx uden en del af medarbejderne. Håndtering af medarbejderne er derfor central i bestræbelserne på at sælge en ”going-concern”-virksomhed ud af et konkursbo.

 

Eniro overtager De Gule Sider A/S

De Gule Sider A/S gik konkurs den 24. november 2011. Konkursboet videreførte virksomheden på lavt blus i den følgende periode. Den 23. december 2011 indgik konkursboet en virksomhedsoverdragelsesaftale med Eniro, som fra den 30. december 2011 skulle overtage virksomheden.

 

En medarbejder opsiges og fritstilles

Den 27. december 2011 – altså 3 dage inden Eniro’s overtagelse af virksomheden – opsagde og fritstillede konkursboet en funktionær, der tidligere var tillidsrepræsentant, med den begrundelse, at han ikke var omfattet af overdragelsen.

 

Medarbejderens krav til Eniro

Medarbejderen rejste derefter krav overfor Eniro, selvom medarbejderen ikke var omfattet af overdragelsen og var blevet opsagt og fritstillet før Eniro’s faktiske overtagelse. Medarbejderens krav blev opgjort til ca. kr. 1,3 mio. kr. som løn i opsigelsesperioden og godtgørelse for uberettiget afskedigelse.

 

Højesterets dom: Eniro skal betale

Højesteret foretog en analyse af Virksomhedsoverdragelsesloven og fandt, at (i) loven gælder også ved overdragelse fra et konkursbo, og (ii) køberen af virksomheden hæfter også for krav fra en medarbejder, der er blevet opsagt i strid med lovens § 3, stk. 1. Af § 3, stk. 1 følger:

”Afskedigelse på grund af overdragelse af en virksomhed eller en del heraf anses ikke for rimeligt begrundet i virksomhedens forhold, medmindre afskedigelsen skyldes økonomiske, tekniske eller organisatoriske årsager, der medfører beskæftigelsesmæssige ændringer.”

Højesteret fandt, at medarbejderen var blevet opsagt som følge af virksomhedsoverdragelsen og ikke som følge af ”økonomiske, tekniske eller organisatoriske årsager”. Medarbejderen fik derfor medhold i sit fulde krav overfor Eniro. Hvilket betød, at Eniro kom til at betale 1,3 mio. kr. for afskedigelse af en medarbejder, som de aldrig havde haft ansat.

 

Det er vigtig at være opmærksom

Dommen illustrerer, at der er al mulig grund til at tilrettelægge køb af en virksomhed fra et konkursbo nøje og ikke mindst i relation til håndtering af medarbejderne.

INTERLEX har stor erfaring med håndteringen af køb af virksomhed fra konkursbo. Har du spørgsmål til ovenstående eller behov for vejledning i forhold til køb af virksomhed fra konkursbo, kan du kontakte advokat Torben Korsager på tk@interlex.dk.